房建工程承包实施中的合约管理

房建工程承包实施中的合约管理

贾磊

中交一公局第一工程有限公司，北京 100000

摘要：近年来，房建工程建设规模日渐提升，往往涉及工程承包实施，增加了合约管理的难度。本文将以具体工程建设为例，分析合约管理的特征和常见问题，提出几点加强合约管理的关键对策，以供参考。

关键词：房建工程；承包实施；合约管理；风险防范

引言

现如今，各类工程建设日渐复杂，而合同作为工程建设中重要的法律文书，直接关乎着各方的经济效益和合法权益，也是房建工程建设最重要的管理要素。加强房建工程承包实施中的合约管理，既能保证工程建设质量，也能切实规范房建市场建设，具有十分重要的意义和价值。

一、工程概况

三桥新街东段小学项目EPC工程位于陕西省西安市西安高架快速干道以南、枣园西路以北、西三环以东、阿房路以西。本项目为设计施工总承包（EPC），每层、每栋均不一样，无标准层，钢结构存在6—8t重型钢梁安装，具有施工组织难，施工场地狭小，外架搭设难度大，施工工期短以及深化设计管理工作量大等一系列重难点问题，施工工序较为复杂，合约管理难度较高。

二、房建工程承包实施合约管理特征

以本工程建设为例，采用施工总承包模式，其中包含项目部临建工程专业分包，土石方工程分包，土建劳务分包以及防水工程保温工程等一系列分包项目，因而整体工程建设期间合约管理直接关乎着项目的运行秩序以及整体效益，凸显出合约管理的独有特征。一方面，本次房建工程承包实施合约管理，在合同签订层面上存在着显著的特征。本身合同文件直接影响着工程的建设，内部每一个合同条款合同用语，都有可能影响后续的索赔结果以及工程实施，因而对合同签订提出更高要求。另一方面，在房建工程承包实施合约管理期间，合同的实施也极具管理特征，具有全生命周期的典型特点，从投标到签约再到后续的深化设计都需要加强合约管理，需要持续进行跟进。而且房建工程承包实施合同的实施过程也较为复杂，必须坚持同步连续不间断开展合约管理。在此基础上，还表现出合同关系复杂的典型特征，除了常见的承包模式，部分房建工程还涉及融资模式管理模式等等，各方主体联系紧密，关系复杂，必须做好各项工作的衔接与协调。除此之外，合同变更频繁，也是房建工程承包实施合约管理的关键特征，工程施工时间长涉及面广，因而往往需要动态开展合约管理，根据情况实际调整，保证主体权益的同时提升建设质量[1]。

三、房建工程承包实施中合约管理常见问题

基于以上分析，在房建工程承包实施期间，合约管理工作具有一定的复杂性，也决定了整体工程合约管理的艰巨性。正因如此，目前我国房建工程承包实施中合约管理展现出一些常见的问题和现象，亟待加以解决和优化。其一，在工程建设期间，合约管理缺乏重视度，部分房建项目建设期间，各方主体对合约管理工作重视度不足，缺乏完善的管理体系和制度，管理程序不明确，制度执行不达标，难以有效监督和控制合同管理效果。其二，合约管理办法仍有待升级，部分单位在合约管理上未能采用先进的管理机制，仍沿用陈旧的管理模式。信息化程度不高，后续也缺乏全面评估总结等环节，整体管理较为粗放。其三，房建工程承包实施中，合约管理的工作也需由专业人员完成。尤其房建工程总承包实施期间涉及内容多，专业面广，对技术人员要求更严格，必须具备专业技术知识才能提高管理效能。部分单位在合约管理期间，因缺乏合约管理的重视度，专业人员配置不足，缺少必要的审查和评估步骤，从而极易滋生合同纠纷问题，也无法获取必要的法律支援。

四、加强房建工程承包实施合约管理的关键措施

（一）做好签约前调查

房建工程承包实施中合约管理面临着一系列的难点与痛点，相关单位在工程承包实施中必须从总体进行把控，充分做好签约前的准备工作，才能切实优化各项工作要素，减少可能存在的风险隐患。签约前，房建工程承包单位，应仔细审查各分包单位的主体资格，包括法人是否依法成立，是否有必要的财产或经费等等。尤其对于重大分项工程的施工建设，一定要对经营法人严格进行审核，确保授权范围内签订合同。同时，在前期签订合同时，还要充分考虑对方的资信情况，调查资质信誉是否存在不良口碑。由相关人员集中进行，考察对分包单位的注册资金，财产状况，施工能力以及施工效果，全方位进行考量，尤其要确认对方是否具备足够的履约能力，唯有各项要素合理达标，才能将其纳入分包签订合同单位范围。

（二）细化合同评审

做好签约前的调研工作后，还应细化合同的评审工作，规避合同风险隐患。首先，房建工程的总承包单位应充分审查合同内容的合法性，所有合同内容都要仔细进行分析判断。审查是否存在危害或威胁第三方效益的条款。而且还要关注到公共的利益，如若存在违反法律行政法规的条款，必须及早进行修改，坚决杜绝盲目签订合同，影响各方权益的问题。其次，总承包单位也应在签订合同之前审查合同内容的完整性。本身房建工程总承包施工具有明显的复杂性，合约的条款是后续工程建设的关键依据，因此所有的约定条文不能过于简单应保证条款清晰明确，不存在漏洞。部分工程建设单位习惯采用固定管架的合同模式。从而简化后续的结算工序，而且也有利于控制工程变更的可能性削减索赔问题。但该种结算方式容易对施工单位造成影响加大风险隐患，一旦前期报价或工作量计算失误，很容易造成巨大损失，对施工单位的权益具有明显的影响。因此在施工合同管理期间，必须加大内容的审查力度，充分考虑潜在的风险隐患，尽量满足各方的需求，保证合同文本的完善性。并做好合同的交底工作，内部主要的内容进行解释补充说明，而且对于各方主体的责任也要分配落实到细处，提高合约管理的有效性。

（三）抓好合同实施

合约管理期间，尤其要重视合约的实施。应提高合约实施中的各项管理效能，可通过健全合约管理组织，落实各项工作内容，才能保证管理效果。尤其房建工程较为复杂，牵涉到诸多细节工程问题，因而在合约管理期间，总承包单位可成立专门的合约管理组织，明确各人员的工作职责，跟进各分包工程的合约管理效能，监督合约实施水平。就目前房建工程的合约管理而言，健全高效的合约管理组织极为重要，部分工程施工建设期间会选择委派单位人员进行管理，也有少部分项目建设单位会委托专门的机构进行监督。以专门机构进行监督管理的办法更为高效可靠，而且管理水平更优。加之部分建设单位与施工单位容易涉及利益冲突，造成争执问题，不利于整体监督工作的开展，第三方监督机构的监督办法具有更优的效能。在此基础上，合约实施期间的管理工作，也应加强人才的建设。不断吸纳和培养内部专业的合约管理人员，提高专业技术水平。精通合约管理的各项要素具有强烈的专业知识素养，不断吸收行业先进知识及技能。同时，还应对行业的法律法规进行了解，熟悉和掌握才能让合约管理科学合理专业规范化。正式工程建设期间，各方单位必须严格按照合同办事，管理人员也要监督合同各项条款的履行情况，及时加以指导及早进行纠正，避免出现违约问题。而且还应提前收集可能存在的违约现象，为后续索赔问题进行支持[2]。

（四）加强合约档案管理

房建工程的承包实施中，合约管理也要加大档案管理力度，尤其涉及各类合同档案都应一一进行归类存储。相关管理人员应加强合同管理职责的落实，分别建立各类合同的台账，能够安排统一的管理模式，建立收发文本制度，严格规范合同管理要素，加大管理力度的同时，也能优化合同管理的效能。此外，在合同档案的管理期间，也应与时俱进，不断优化合同管理办法，采用信息化管理模式，提高对各类合同的归档和存储。建立合同管理的高效模式。房建工程承包实施期间，应将承包合同向市场经营部进行备案。分承包合同也应同时进行备案。所有施工合同的正本都应交由市场经营部归口管理，做好所有合同的建档和借阅规范。另外，在具体管理期间，所有承包合同的存档以及管理都应严格遵循关键规章制度，不得以任何理由予以涂改，尽量采用现代化合约管理办法，加强合约档案管理质量。

（五）规范合约评价考核

除以上关键要素外，也应充分重视房建承包实施中合约管理的评价与考核。除了前期合同评审要采用正确且规范的评审办法外，也要充分优化各类评审的要素。如评价合同的评审表，评审报告填写的规范性，以及评审人员的安排等等。每一次的合同评审都应严格按照标准进行记录。另外要对所有合同文本进行规范，确保符合建设主管部门或相关公司的要求。无论是总承包方或是分包方，都应做好项目合同的管理规定，而且在签订与审批环节必须按照合同管理办法运作。形成明确的管理要求，在合同的传递以及合同的管理体系上保证健全性。评价与考核工作的开展也应坚持在合同履行上加以优化，有关部门或有关人员，都应及时了解合同条款能够在后续工程建设期间严格履行，而且要重点评估是否出现合约管理风险。部分工程建设期间可通过建立责任追究制的办法，提高管理有效性。

（六）合同变更与索赔管理

房建工程承包实施期间涉及合同的变更与索赔，必须及时加以分析和审查。办理工程洽商记录，能够及早收集诸如图纸等相关文件类型，从而为工程的索赔管理奠定基础。尤其牵涉到重大工程项目建设任务，必须采用恰当且合理的办法，进行管控，从而将变更影响降到最低。另外在合同变更与索赔管理期间，也应详细审查合同协议，能够切实优化各项合同要素，尽量减少变更与索赔问题。合约管理人员应严格履职，动态管理跟进合约的履行效果，针对可能存在的变更和索赔问题及早采取管理对策。同时，也要增强法律意识，能够严格按照合同规定办事，尊重合约的法律权威，在保护各方权益的同时，提高工程建设质量。当出现各类合同争议纠纷期间也要及时进行处理，作出科学合理的裁决，尽量保证处理的有效性，降低经济损失，避免影响工程建设进度。

结语

综上，房建工程承包实施中，合约管理关乎着工程建设的质量以及效益，各方主体必须提高对合约管理的重视度，制定完善的合约管理制度，优化管理办法，安排专业的管理人员，提高整体管理效能，切实提高房建工程的建设质量和进度。

参考文献

[1]陈丹. 关于房屋建筑工程项目管理的问题及对策[J]. 中国建筑装饰装修, 2021, (07): 184-185.

[2]赵柯. 浅谈工程项目合约商务管理中的关键环节[J]. 居舍, 2021, (15): 3-4.