房地产项目动态成本管控研究

房地产项目动态成本管控研究

杜孟官

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摘要：房地产事业在时代飞速进步的推动下迎来新的阶段，而在这一过程中促使行业竞争也越来越激烈，给成本管理工作带来巨大挑战。更多开发商开始意识到提高企业经济效益离不开精益化的运营能力及成本管控，因此，寻求房地产开发领域高效、科学的成本管理方法迫在眉睫。基于此，文章从项目风险点预测、成本管理制度、成本管控实施三个方面论述了房地产项目成本管理存在的问题，并提出了房地产项目动态成本管控要点，包括统一成本科目及计费标准、重视前期调研、加强设计优化、编制目标成本、严格动态管控以及抓紧结算总结，以供参考。

关键词：房地产企业；成本管理；动态控制

引言

房地产开发是一项重要的经济活动，也是一项复杂的控制过程，其中成本控制是关键的一环。由于市场竞争越来越激烈，房地产企业在开发过程中必须注重成本控制，以帮助企业提高效益、降低风险、提升市场竞争力，房地产开发成本控制的研究和应用具有重要意义。成本控制是保证房地产开发项目成功的关键因素之一，房地产开发成本控制需要从决策阶段、设计阶段、工程承发包阶段、施工阶段、工程预决算阶段五个方面入手，全面提高成本控制效果，确保项目的经济效益。

1房地产企业成本管理存在的问题

1.1成本管控意识落后

过去多年间，在宽松的土地政策、金融政策及良好的经济形势刺激下，我国房价快速上涨，房地产企业习惯了价格上涨带来的红利，没有较强的成本控制意识，部分房企至今没有建立完善的成本管理体系，对成本管控没有引起足够的重视，片面地认为成本管控是财务和成本部门的职责，与其他部门关系不大，没有制定合理的成本控制标准及相关控制流程，成本控制完全依靠各个部门的自觉自律，过程管控缺失，仅在事后进行追责，结果往往不尽如人意。

1.2房地产工程项目管理者缺乏对成本变动的动态管控

在具体施工过程中，需要加以控制的因素相对比较丰富，因此在管理时就需要多方考虑，而由于成本对于工程造价的影响本身比较关键，工作人员一般会提前进行考虑，工作人员一般会考虑到物料等一些固定不变的成本，但是对于人工成本这种会随着周期而发生变化和波动的成本，则没有产生十分清晰的把握，也会对成本的变动欠缺考虑，对于工程造价的影响来说相对比较高。在具体管理过程中，针对于采购行为发生的过程、劳动力资源、物料资源的损耗以及各部分质量成本、管理费用的支出都需要进行精确的控制和把握，要发挥项目成本责任体系的约束和激励机制，要切实提高项目成本运行过程中的管控能力。

2房地产成本的动态管理与成本优化控制对策

2.1加强设计优化

设计环节对项目造价的影响可达75%以上。因此，从设计阶段进行成本控制可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。可以通过设计方案比选、设计优化、限额设计、产品选型、图纸质量等控制各类费用，降低变更风险。在设计优化阶段，可研阶段成本测算可以作为设计阶段限额指标。在满足设计规范的前提下，需合理确定工程指标，逐渐完善产品设计标准。S企业以上海市区高档办公楼B项目为例，通过利用经验指标、对标优秀项目，将商品房、园区办公分为高、中、低三个产品档位，按照各专业工程细化设计标准，得出高档办公楼B项目产品标准，如表3所示。在不断优化过程设计时，形成成本及配置指引，利于快速检索和推行实施。

2.2）优选成本管理方法

房地产企业以目标成本为导向，结合企业发展战略和管理水平，由静态向动态，由成本核算向成本控制，选择成本管理方法，并不断更新成本管理理念，优选成本管理方法。房地产企业按照项目的实际情况，动态调整项目规模、工期或者市场产生的各项变化，及时汇总异动以及变更结果。实时比对变更金额和目标成本，分析成本偏差，并保证其在可控范围内，借助回归分析等模型，确定造成成本超支的关键因素，寻找改进成本管理方法。房地产企业项目开发往往涉及多项活动，成本核算数据量较大，可以结合自身成本核算需求，依托已经成熟的数据挖掘技术、机器学习和人工智能等信息技术，处理海量信息数据，获取精确成本信息，梳理成本管理流程和程序，提升成本管理信息的准确性与相关性，为优化成本管理方法提供全面和真实的数据支持。

2.3提高竣工结算质量，加强内控管理

竣工结算是指工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行的工程结算。这个阶段虽然一般不会发生直接成本，但会存在隐性成本。该阶段成本控制的关键是要制定和完善结算相关流程和制度，强化内控制度设计，比如在一审的基础上要严格实施二审复核制度，二审审核人员要深入现场了解情况加强与相关人员的沟通，确认结算相关资料及成本计算的合理性，避免松弛及舞弊情况的发生，同时要将成本控制与个人考核挂钩，充分发挥员工的主观能动性，最大限度地控制成本。

2.4建立项目管理和成本控制全局意识

项目管理和成本控制两项工作都需要从全局的角度开展。首先，需要从管理人员方面入手，提高管理层对于这项工作的重视程度，树立以全局为重的企业文化，这样能够有效地防止个别管理人员为了自身利益而出现违规操作的行为。部门之间也需要进行有效的配合，积极进行沟通，坚持整体利益至上，这样能够有效地提高企业团队的合作精神，避免在后续工作当中发生冲突或矛盾。其次，在日常的财务管理工作当中，也需要对工作的模式和理念进行一定的创新和改变，不同部门或环节的管理人员都需要具有自身的职能，这样才能够进行全局的把控。财务部门并不是一个单独的存在，而是需要将所有的环节融入项目成本管控的工作当中，只有这样才可以对所有的资源进行优化配置，充分发挥出企业已有资源的价值，进一步提高企业管理工作的效率和质量，保证企业经营的稳定性和高效性。

结语

项目管理和成本控制是房地产开发企业项目成功的关键因素。有效的项目管理可以确保项目按时按质完成，而成本控制可以最大限度地降低项目成本并确保项目的盈利能力。因此，房地产开发企业一方面应该有统筹概念，在前期准备、初期设计和开发建设三个阶段制订合理的项目计划和成本计划;另一方面应在项目管理过程优化供应链管理，同时将风险控制的观念贯穿整个开发项目过程，促进企业项目管理和成本控制的有效实现，促进房地产开发企业的发展。

参考文献

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