房产测绘中房屋面积测绘问题分析

房产测绘中房屋面积测绘问题分析

杨丹萍

淮安市房地产测绘事务所有限责任公司   江苏省淮安市    223001

摘要：我国房地产行业和我国信息技术的快速发展，测绘技术是城镇的规划发展的重要基石，然而传统的测绘技术由于自身存在工作量大，出图慢等问题，日益不能满足房产物绘图的时间限制，迫切的需要测绘技术的更新换代来满足城镇建筑物信息统计的时效性需求。无人机摄影测量在房产面积测算具有成图效率高、测量精度高和工作强度低等优势，为房产物及其附属构筑物的量算、测绘和调查提供了便利，为城镇建设、户籍管理、税费征收和产权登记等提供了建筑物的用途、权属和地理位置等基本信息。

关键词：房产测绘；房屋面积；公摊面积；测量测绘

引言：

房产测量测绘工作贯穿房产建设的全过程。其中施工前期的测量测绘主要是由工作人员对施工区域相关数据进行测量，并且在设计图纸中进行体现，以及对作业面进行准确描绘，为后续的具体施工提供有效的数据指导与参考。在施工阶段的测量测绘则主要是在前期测量测绘工作基础上进行二次测量，为具体施工与进程的推进提供依据，确保工程能够按照施工设计顺利进行，同时还应加强对建筑变形的观测，以确保较高的施工质量。施工竣工的测量测绘，主要是为计算工程量，核对施工准确性提供有效数据，保障验收工作的顺利进行。

1房屋面积测绘的意义

在房屋面积测绘时，需要针对房屋套内建筑面积、公摊建筑面积和使用面积进行计算，以此来获取相关房产信息，为业主提供精准的房产测绘面积。通过房屋面积测绘，在房产交易过程中能够提供重要依据，同时也能够为政府对房产的合理规划提供重要的信息支持，促进房地产行业的规范发展。近年来随着房产测绘技术水平的提高，房屋面积测绘的准确性也大幅度提高。通过对房屋面积的精密测算，能够为房地产权的所属单位及产权户籍管理提供科学参考。在实际房屋面积测算工作开展过程中，不仅操作难度较大，而且具有较强的技术性，实际测算结果与产权人、开发商和建筑单位的利益息息相关，因此需要在房地产测绘中加强对房屋面积测算工作的重视，确保测算结果的精准性。

2房产测绘中存在的问题

作为专业技术性强、行业规范性高的房产测绘行业，在发展过程中还存在发展不完善、体系不健全的问题。在房地产市场发展的初期，房产测绘按照行政管理模式管理，实行政企分开之后，房产测绘行业才开始真正走向市场。目前，完善而健全的房产测绘市场体系并未形成，不公平竞争甚至违法乱纪行为还在各地不同程度地存在。由于有关房产测绘的相关制度规范不够健全，特别是落实执行不力，导致当前房产测绘市场秩序混乱、标准不一，影响房产测绘市场的健康发展。在房产测绘中，由于不同地区、不同测绘机构或者不同的测绘人员，在测绘中所遵循的标准不统一，使用的方法有差别，导致房产测绘存在地区差异。这种差别不仅体现在现场外业测量和数据计算、绘图等内页处理工作中，而且在运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度方面也存在较大差距。在不动产统一登记实施后，虽然出台了一系列标准，但房地产测绘中仍存在地区差异，不利于房地产市场的规范化。

3提高房屋面积测绘质量的措施

3.1无人机摄影测量技术在房产面积测算

通过无人机摄影获取测量数据，并从面积指标计算、图件制作、三维数字化测图、数字正射影像制作、实景三维建模和无人机摄影等方面进行应用分析，证明无人机摄影测量技术在房产面积测量中的应用可行性，研究结论如下：基于无人机摄影测量技术的突出优点，在某地区的“一查三整顿”建筑面积测算（测量横向课题）可提供快速有效的解决方案。在保证测量精度的前提下，提高了其成图效率、降低了外业工作强度，弥补当前建筑面积测量耗时耗力的不足。随我国城镇化的发展，城市建筑量和城市面积逐年提升，多造型的建筑形式在城市逐渐增加，为城市的房产物测绘提出了诸多挑战。无人机摄影测量相较传统的测绘技术，具有测绘精确度较高，工作效率高和出图效率快的突出优点，便于应对当前城镇测绘时效性的需求。在建筑物地下空间测绘时，可考虑三维激光扫描技术和无人机摄影测量技术联合应用，这将是探究建筑物一体化测绘的重点研究方向。

3.2ＢＩＭ技术应用

ＢＩＭ是以多种数字技术为依托，基于三维数字设计解决方案构建的可视化数字建筑模型，在工程建设全生命周期内，对其物理和功能的特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运维的过程和结果的总称。ＢＩＭ技术具有过程可视化、团队协作性和模拟优越性三大特点。ＢＩＭ的可视化与传统的可视化不同，加入了全生命周期的管理的概念，可以贯穿项目从规划到验收的整个过程，实现全过程的全记录。由于项目全过程是可视化的，因此也实现了项目的管理可视化，打破分工的烟囱和壁垒，弥合管理的断层和缝隙。ＢＩＭ技术的另一大特点是团队协作性。一个大的房产项目往往都需要不同部门的协作，避免各自为战而造成的冲突，时常需要召开接口协调会议做着协调及相配合的工作，寻找问题原因、解决问题等。例如建筑与结构的梁柱位置、管线设计中暖通、给排水、强弱电、消防等的碰撞问题。由于施工图是各自绘制的，所以产生碰撞问题是在所难免的。ＢＩＭ的协同平台就可以提前处理沟通问题，协调这些问题，提出合理的解决方案。此外，利用ＢＩＭ还可以进行多方位的模拟，将建筑物的规划、验收和使用阶段提前进行模拟，从而对项目进行过程优化和管理优化等，实现“虚拟建造，预知未来”。

3.3科学确定面积计算部位及公用均摊面积

面积计算部位确定时要以房产测绘相关规范作为依据。在实际房产测绘工作开始之前，需要正确认识房产测绘的全面积、半面积和无需计算的面积，保证房产测绘的规范化。为了保证房屋测绘过程中测绘的精准性，项目委托方需要出具说明书，确保详实和精准，进一步核实说明书，保证各项面积标注的准确性。测绘人员需要对公用面积均摊问题的重要性有一个正确的认识，并对这一问题进行精准处理，避免影响到消费者的合理权益。通过对房产位置面积准确计算，再根据房屋测量规范及政府相关规定，分摊计算公用面积，确保测绘工作的质量。计算完分摊面积后需要对计算结果进行对比，进一步保证测绘工作的精准度。

3.4加强误差问题控制

测量测绘误差极难避免，其产生的原因也是多种多样，如观测感官上的差异性、操作方法差异性、设备仪器的差异性等，都会对数据的测量、读取产生一定的偏差。同时操作人员的专业水平、状态，以及气候等因素也会导致一定的测量误差。对此，必须结合对实际误差产生的原因采取有效措施减少测量误差。如所有参与测量的工作人员必须具备专业的资质及实际工作经验，能够严格落实各项测量规范要求;落实测量设备仪器的点检制度与维修维护管理制度，确保设备仪器的规范、正确、安全使用;在坐标点的选取方面必须确保合理、不移动，以及不会发生损坏等。

结语

证明设计的测绘方法具有较高的精度，即测绘结果与真实结果较为匹配。该方法的综合应用效果良好，可以提高房地产项目的测绘精度，并可有效降低测绘中的误差。进而采取有效措施进行预防与规避，确保实现较高精度的测量测绘工作，为房产建设质量与建设效益提供有效保障。

参考文献：

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[2]崔磊.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].城市建设理论研究（电子版），2018（17）：171.

[3]黄浩.研究房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].低碳世界，2019（11）：278-279.