新土地管理法背景下征地区片综合地价理论研究

新土地管理法背景下征地区片综合地价理论研究

张永立

朝阳县不动产登记中心 辽宁 朝阳 122000

摘要：在新《土地管理法》发布的背景下，本文研究了在新《土地管理法》下，农业应该如何发展、土地应该如何处理，本文分为三个部分，第一部分简要概述新《土地管理法》的提纲与内容、第二部分介绍测量计算征地区片综合地价所使用技术的指导原则，第三部分介绍了笔者对在新《土地管理法》背景下所研究的关于管理土地的方式方法，本文根据新《土地管理法》以及旧《土地管理法》规定的对比，详细论述了征地区片综合地价的确定，以及征地区片综合地价对新《土地管理法》产生的影响，确定征地区片综合地价需要使用很多方法，诸如土地年产值倍数测算法，得出征地区片综合地价需要使用专业技术，本文不再赘述，感兴趣的人们可以自行查阅相关内容。

关键词：新土地管理法；征地区片综合地价；理论

前言：中国是一个发展中国家，作为一个拥有着世界上近五分之一人口国家的国民，人们深知“手中有粮，心中不慌”。中国的耕地面积只占全球的一成左右，在这种人多地少的情况下，粮食安全成为了国民亟需解决的问题，土地具有不可再生性，为了更加高效地使用对国内居民万分重要的土地，国家发布了新《土地管理法》以遏制国内耕地面积不断下降，急剧缩减的不良倾向。

1. 新《土地管理法》内容概述

新《土地管理法》制定了农田用地的基本农田保护制度，保证农田用地总量保持不变与稳步提升，新《土地管理法》提醒相关人员热爱土地资源、保护土地资源、为土地奉献、倡导土地保护，禁止一切滥用土地、破坏土地、侵犯国家领土主权的行为，新《土地管理法》制订了补偿占用耕地的制度，为了保证耕地的繁荣与发展，人民政府决定应明确了解人们使用耕地的原因，禁止一切有关土地不法行为的发生，确保落实补偿占用耕地的制度。

2. 测量计算征地区片综合地价所使用技术的指导原则

为了避免在较为接近的同一块地区出现不同农民的地被政府以不同价格征用留收，破坏了征地区片综合地价的公允性、公平性，征用人的正直性、独立性、职业道德性，测量计算征地区片综合地价所使用技术的指导原则如图1所示。

图1 测量计算征地区片综合地价所使用技术的指导原则

在现实中，确定计算征地区片综合地价困难重重，笔者研究了大量的征地区片综合地价案例，笔者认为，在制定城乡统筹规划的时候，农村土地流转应当使用土地信用委托与设立股份有限公司，这样更有助于增加农民的收入、减少农民的支出，一些老少边穷地区实施城乡统筹规划难上加难，需要当地政府部门的大力敦促，认真贯彻执行新《土地管理法》的核心思想，土地年产值倍数测算法可以得出征地补偿费用，应用土地年产值倍数测算法需要应用到初级财务管理科目中的货币时间价值部分来计算征地的贴现值，用式（1)来计算：

式1

式1中的P所代表的是土地贴现之后得到的价值；通过咨询相关专业的研究员与学者，笔者归纳总结了传统土地管理范畴中所包含的重要概念，由于土地的固定性，A代表每年国内务农可以从征用土地中得到的人均净收益；在相关论文库与专业著作中，k表示国内农民人均的耕地面积；r代表贴现的资本价值；s代表国内农民净收益的增长率。

土地管理的建设是因为国内耕地资源短缺，国内人均占用率较世界平均水平低，土地管理的建设可以提醒公众合理利用土地资源，防止土地资源的滥用，以推动中国经济的不断发展，稳健提升，笔者通过对土地管理相关文献的查阅、概括、整理、总结发现，征地区片综合地价的完善.

3. 新土地管理法下征地区片综合地价研究总结

通过对征地区片综合地价相关数据的概括、梳理、归纳与总结，笔者发现在新《土地管理法》中，完善和修改征地区片综合地价可以预防征地区片综合地价中的相关问题，诸如征地区片地价之间差异很多，有些征地地价高于标准的综合地价很多，有些则低于标准综合地价很多，征地区片地价的取值区间过于广泛，这类问题的产生是因为不同地区的征地质量不同，一些土地肥沃、产量高、与城市中心的距离近、农民耕种土地的等级高、当地经济发展的繁荣；另一些土地贫瘠、收成往往弥补不了亏损，耕种这部分土地的农民往往要面对入不敷出的结果，这些农民只需要少部分的征地价款即可将土地出让；征地区片综合地价测算出的数据是各地区征地地价的加权平均数，造成各地区征地地价不同于征地区片综合地价的原因是征地政府发放给安置农民新生产生活的费用，价格以价值为中心，受供求关系的影响，供应量大于需求量的时候，价格较低；供应量小于需求量的时候；，也就是供不应求的时候，价格较高，征地区片综合地价的高低还受到通货膨胀因素的影响，新《土地管理法》引导各级政府部门建立了征地区片综合地价体系，征地区片综合地价体系的建立具有可行性，征地区片综合地价体系的建立为准确测算征地区片综合地价，平衡各征地区片综合地价提供了有效依据，得出征地区片综合地价要使用计算机网络技术，充分应用EXCEL电子表格中的VLOOKUP函数、SUMUP函数，征地区片综合地价体系需要不断地更新与发展，生活中发生的不同案例为征地区片综合地价体系注入了新鲜的血液，征地区片综合体系需要统计人员选择适用的概率论与数理统计方法，诸如伽马函数、研究质点来流个数的泊松分布、均匀分布、几何分布、超几何分布、正态分布等不同的随机变量分布函数与概率密度函数，经过了高效的概率模型计算，才能得出准确的适当的征地区片综合地价，在农民尽职尽责地履行好自身义务的同时，政府应该保障好农民与所履行义务相对应的权利。征地区片综合地价的研究与确定不是热门研究课题，由于新《土地管理法》的发布，引起了广大研究人员对征地区片综合地价相关问题的注意力，激发了广大研究人员对概括、收集、整理征地区片综合地价的兴趣，征地区片综合地价的制定具有至关重要的作用，尽管各地区不同耕地的征地价格千变万化，但征地区片综合地价给出了指导方向，各级政府部门给出接近征地区片综合地价的征地价格，像被征地农民展示自身价格制定的公允性、客观性、正直性与独立性。

结语：为了确保土地的繁荣与发展，设立了专门机制保护农田，新《土地管理法》增多了农田占有者的责任，为了十八亿亩农田的可持续发展，各级政府官员应对本省市内相应的的农田划定为永久基本型，禁止用于商业买卖，按照新《土地管理法》的规定，划定永久基本农田，可以使农民的生产生活得到更多的保障，农民的土地经营权、土地承包权可以得到国家领导干部的重视。

参考文献：

[1]许德林. 农地非农化调控的市场机制与政府管制研究[D].南京农业大学,2011.

[2]窦祥铭. 现代中国农村土地产权制度的实证研究[D].南京师范大学,2013.

[3]张启生, 重要文献　认真研判形势 努力攻坚克难 全面提升我省国土资源管理和服务水平——在全省国土资源工作会议上的报告. 张昌全,蒲含勇 主编,河南国土资源年鉴,中国大地出版社,2011,26-36,年鉴.

作者简介：姓名：张永立（1979.09--）；性别：男，民族：汉，籍贯：辽宁省朝阳人，学历：本科；现有职称：中级工程师；研究方向：土地资源管理。