长三角一体化发展战略下农房安置的 N种方式探索

长三角一体化发展战略下农房安置的 N种方式探索

陆德峰 曹秀婷 王操

嘉兴市城市发展研究中心，浙江 嘉兴 314000

摘要：2019年5月底，党中央、国务院正式印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》），明确以上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善为长 三角生态绿色一体化发展示范区（以下简称示范区），要求共同编制示范区国土空 间规划，联合按程序报批。村庄以节约集约用地为导 向，在既有产业的基础上，培育电子商务、休闲运动、文化创意、旅游度假等新业态，实现农村一、二、三产业的深度融合。实施生态保护红线内、紧邻城镇并与城镇连绵发展、 规模较小及零散分布的村庄有序减量。

关键词：农房；改造；探索

1. 嘉兴市农房集聚改造工作及存在问题

总体来看，我市农房改造集聚建设取得一定成绩。但由于农房改造集聚周期长，投入大，情况复杂，与群众利益息息相关，当前工作依然存在不少困难和问题，突出表现在：

1、农民认识不到位，异地集聚问题大。部分农民认为异地就近安置较大影响了生产生活，小高层住宅成本较高，一次性拿出几十万作为农房拆迁置换费用难以承受。甚至部分农民老房子情结较浓，不愿意拆除祖屋异地安置。因此个别农民对农房改造集聚建设有抵触情绪甚至阻挠，影响了整村和连片搬迁。

2、土地指标稀缺，用地需求紧。农房集聚建设涉及农民住宅的大规模搬迁，新社区用地大量增加，每年省下拨指标不能满足新社区用地的需求，所以新社区建设大量用地需通过城乡建设用地增减挂钩和农村土地综合整治来解决。而土地综合整治项目报批又需要时限，部分项目只能启动计划指标，用地非常紧张。

3、建设资金缺乏，工程持续推进难度大。农房集聚改造工程建设项目需要投入大量的资金，但当前融资环境已经总体上趋向紧缩，虽然我们正在通过多渠道积极与各商业影响接触，商榷融资事宜，但目前大部分资金还没有到位，缺口较大。一方面，各乡镇进一步整合资源，盘活资金，包装项目，多方开辟融资渠道。同时，要加强对资金运行安全，提高使用效率。

二、探索农房集聚改造新模式：问题前置、利益前移

利益如何平衡，如何实现人人享受是农房改造的重要课题，也是农村工作是否能顺利开展的关键所在。其中工作方法中的创新点总结为“梯度安置法”等四法。

一把尺子衡量法：房屋安置面积的计算将人口和户型二者结合起来，在每户增加一个基数人口的基础上，统一按人口计算安置面积，且与宅基地管理办法规定的安置面积相符。

梯度安置法：农房改造涉及农户利益长久，计算安置人口的截止时间很难确定。为解决这一瓶颈，开创性地设计了“梯度”安置办法，解决了因生老病死、婚姻嫁娶中人口增减在安置分配利益的难题。

问题前置化法：改造中后期存在的问题与困难的破解，涉及改造成果与社会和谐。面对农房改造产生的问题进行梳理，逐一上门向老百姓讲解政策、答疑解惑，化解矛盾。

市场运作法：引入市场化运作方式，防止行政命令式的硬性凑间安置方法，以更加体现公平公正性。据了解，根据下于市村以高层公寓为主的安置特点，村将建立安置房屋中介服务机构，对安置户不凑间数(套数)的面积以市场价进行余缺调剂。

三、农房集聚改造工作的几项模式探索

1、联排安置法

建筑占地面积90-110㎡。层次为3层，建筑面积300㎡左右。区内主道路、主管线、小区总围墙工程、小围墙之外绿化费用由街道或者乡镇统一承担。

2、公寓房安置法

公寓房的房型分为80㎡、100㎡、120㎡三种。选择该三种房型，置换房屋土地等条件成熟再办理“三证”。对拥有农村合法住房且具有农民建房资格的农户，置换面积按实际批准的建筑面积计算，畜舍除外。同时在核准的安置面积的基础上街道办事处再奖励安置面积80㎡/户。结算价格批准面积之内按1200元/㎡。奖励面积部分30㎡按1800元/㎡结算，另外50㎡按综合价格（中心价）2500元/㎡结算。所选公寓房屋建筑总面积在选择房型时允许最高5㎡偏差调节。多层公寓层次系数：一层94%，二层104%，三层106%，四层104%，五层96%。选房方式：先抽顺序号再选房，其中一层、三层、四层限选取各一套，二层、五层不设限。

3、货币安置法

对要拆除的农房重置价结合最新评估确定。房屋房屋面积的计算，按照被拆除农房的合法权属证件记载的面积为准。确实无法提供证明文件的，由农房拆迁行政主管部分会同有关部门审核确定。然后被拆迁人可以根据自己的情况，用货币化安置款自主地选购住所。

四、今后工作的意见与建议

1、加快规划编制、促进集聚点建设。按照“一镇一规划，一村一梳理”的要求，科学规划，整体安排，有序推进农房改造集聚建设。要科学编制“1+X”城乡统筹发展布局规划，注重与土地总体利用规划、镇总体规划、社区规划及各项专项规划的衔接。对总规控规未覆盖的集聚点建设项目，应根据项目具体情况和总平方案先出规划设计条件、选址意见书、土地预审手续等，加快集聚点前期工作，促进集聚点建设。

2、精准设计，切实降低成本，减轻政府和农民的负担。一是建议凡是涉及各项行政事业性、服务性和公共配套设施建设费用，应该坚持“能减则减、能免则免”的原则，力求降低建设成本。如目前大部分建设点都有规划设置地下车库，经过计算地下室每平方米的建设成本高达1万元以上，如果改用楼空架的建设方案来解决区内的停车位问题，则每平米的造价不会超过3000元，建设成本将大大下降。二是对于符合条件的农户由于经济困难，给以一定的补助，解决农民的部分需求。

3、广辟融资通道，保障建设资金需求。一是加强预交定金和房款。在初步达成置换协议的基础上，灵活采用优先选房、优惠价格等办法，在签订置换协议时，要求置换户预交购房定金，并根据施工进度分3-5期预交房款。这样既解决了工程建设资紧缺问题，又能减低房屋综合成本，实现双赢。二是通过县级投资公司融资。建议通过市级投融资公司对各镇农房集聚项目进行打包申请贷款，提高融资能力。三是对村级资金的盘活利用。我县大量的村级资金闲置在各商业银行，可以通过定向融资、委托贷款等形式，充分利用村级闲置资金用于农房集聚改造建设。

4、完善机制要加大政策支撑，敢于创新，争做首创，用好“双师制度”，让先进的智慧参与到城市的建设中来；要强化工作机制，建立“一把手”负责制、属地责任制与督查考核制，建立项目清单、责任清单、进度清单、评价清单四张清单，层层传导，层层落实，齐抓共管，夯实网格化管理，深化长效管理机制。

参考文献：

[1]住房城乡建设部、工信部:开展绿色农房建设[J].建设科技. 2014(01)

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