集体建设用地基准地价评估体系框架构建黄君全

集体建设用地基准地价评估体系框架构建黄君全

黄君全

关键词：用地；基准地价；价格构成；评估方法

前言：土地资源最直接的价格体现就是地价。集体建设用地使用权一般只能由本集体及其所属成员拥有，权利上有着特殊的局限性。因此，与国有建设用地价格评估有着相似性却又存在着很大的不同。所以对于集体建设用地基准地价的评估要符合集体建设用地自身特有的评估标准与评估方法，在实用操作性上探索科学的地价评估体系。构建集体建设用地基准地价框架要促进集体经济流转市场的发展，规范市场秩序，保护集体建设用地所有者权益，为服务统一的城乡建设用地市场提供价格参考依据。

一、内涵识别

1.1集体建设用地基准地价内涵对于寻常情况下的市场环境而言，根据相关法律来进行后，对那些有偿运用目标的集体建设用地的适用就是集体建设用地的基准地价。它是在一定由主的土地开发、土地容积率、使用年限、相近的土地质量和某一估价基准日的同一类型土地利用完整的集体建设用地的平均价格。

1.2集体建设用地基准地价的价格构成对于我国乡村的集体用地上，运用流通的方式不会对土地权的本质造成改变，而发生变化的只是使用权限。但对此，我们可以通过处理好与此相关方面的一些因素来更好的进行，如土地流通的开发性、供求关系等，而对于流转价格方面，集体运用的土地则是由成本与价值两者来决定的。

对于集体建设土地价值的组成来说，首先是使用权价值，它是将土地当作农业使用时对将来收益进行价值体现的，是对农业差地租和绝对地租的总评。第二是农业用地发展权的价值，也就是农业集体用地的增值收益。

在集体建设用地的成本构成为面来看。第一它包括土地的取得成本，也就是将没有利用的土地和农业用土地转变成建设用土地时所发生的一些成本。比如说土地补偿费用、安置补助的费用和耕地开垦的费用等等。第二它还包括土地的开发成本。也就是相关机构或企业在将农用地和未开发的耕地变成建设用地时所投入的成本费用。

二、评估方法

2.1评估原则

2.1.1挖掘本质，强调纯地价的评估：可以充分体现某地地价水平的是纯土地价格。所以在评估的时候应该只评估土地，而不能评估土地上的建筑物。最终的评估价格是土地的价格而不是建筑物和土地的综合价格。其评估的结果应该是单纯的地价而不应该包括土地上附着物的价格。

2.1.2尊重现实，明晰与国有建设用地的差异一般来说，在成本架构上，与国有建设的土地所得到的金额相比，集体建设用地所得的金额要少的多。此外国内目前法律还缺乏一定的完善性，要考虑到农村集体建设用地使用权在产权上的特殊性，如不能入市，交易量少等。在土地价格上，集体建设用地的价格相对相同地区及别的国有使用土地的价格低很多。

2.1.3体现差异，实现政府可调可控在确定集体建设用地的具体价格时，不但要对经济效率及社会公平等问题进行考虑，同时也要强化对政府宏观调控目标的实际需要。政府机关可以在地价调控的基础上实现两极分化的降低。也可以运用合理有放地土地价格实现城市及农村利益格局的调控，这就有助于更好地完成对集体及国有建设用地价格稳定的衔接。

2.2技术路线

集体用地价格通常可以运用以下技术思路实现评定与估测。以统一的土地级别定价为基础，依据搜集的各种交易样本及经营性等资料进行集体用地评判，此方法为样点地价法，它是根据测算的样点地价评估集体建设用地的基准地价。对于已有城镇基住土地价格的集体建设用地评估时时，往往根据已有的基准地价来进行参考，运用级别地价及面积的加权求和得以实现求取集体建设用地价格。最后在对集体及国有建设用地的权利差异进行分析时，还应当对结果进行分析修改，通过这一依据进行不同类别集体建设用地地价的确认。这就可以成为集体建设用地地价的求取方式。

2.3评估方法

2.3.1修正法评估集体建设用地基准地价：在集体建设用地地价的概念设定基础上，与集体建设用地相对应的是城镇土地基准价格，依据集体建设用地的具体特征，与国有建设用地的基准地价的权利、政策、交易等的休整。最终取得集体建设用地的基准土地价格。

通常情况下，评测与估测的步骤可以划分为以下几点：第一确定对应位置的城镇级别土地价格。使集体建设用地的土地级别及位置相对已有的城镇建设价格实现相加，运用面积求和的方法获得对应集体建设用地级别申国有建设用地的土地价格。第二是对评估与估算日期的修正。相对已有城镇级别的基本土地价格的交易日期进行修正。

最后是对级别地价具体涵义的划分，原来的城镇国有建设用地的基本价格涵义与集体建设用地的基本土地价格涵义是不同的。依据设置的集体建设用地土地价格的涵义，修正城镇不同级别土地价格、使用年限、容积率以及基础设施状况等。

2.3.2成本法评估集体建设用地基准地价：目前，我国将农用地转变为集体用地的时候，还要支付一定的土地获取费用、开发费用、税务费用等，此外还应当进行相应的资金利息投入，并剔除相应的投资利润。这些都是开发土地所投入的成本。这样也可以算出土地投入的成本。而且土地在由农用转化为集体建设用地以后，由于使用目的改变了，土地也由此增加了相应的价值（土地增值收益）。因此，土地成本价格的价值增加就属于新增加的土地价格。

三、集体建设用地基准地价评估

3.1基准地价评估技术方法

集体建设用地流转市场体系中参照GB厅18508一2001

《城镇土地估价规程》等的技术要求，采用成本逼近法、收益还原法等测算市场交易样点地价；集体建设用地根据市场交易样点地价和定级标准及样点地价分布规律进一步编制了基准地价评估体系。根据不同用途，选用简单的平均值算法确定相应的地价修正体系。

3.2级别基准地价确定及样点地价修正

对于集体经营性用地参与市场流转要进行深入实际的调查，明确不同用途的集体建设用地的数量，收集分析整理基准地价评估所需的参数，确定土地安全利率与风险调整值。根据各种样点地价测算方店、估价方法以及相关法律法规确定级别基准地价。样点地价修正包括估价日期修正、使用年限时间修正、土地开发程度修正及建设用地容积率修正。

3.3级别基准地价修正体系的建立

基准地价是土地初始价，它不是具体的收费标准。级别基准地价是指对应级别最高地价与最低地价的中心点，即土地分级别、分用途的平均价格。而建立基准地价修正体系，其意义不仅在于有利于政府制定的基准地价落实到具体的地块上，以便政府从微观层面对土地价格进行管理与控制，而且也为集体经营性用地转让、出租、抵押价格的评估与管理提供数据与技术支持。

小结：国家是国有土地的所有权主体，而集体土地所有权主体存在模棱两可性。由于我国集体概念比较抽象，在行使具体的所有权与财产权时不能享有实质的主体作用，这就是我国集体建设用地流转存在漏洞。面对着集体建设用地私下交易的随意与混乱并在的现象，要形成一个价格透明、市场公开、平等竞争的市场流转环境。要充分利用国有建设用地的流转法律条文，操作办法和实践经验完善改进集体建设用地的灰色交易。由于集体建设用地具体操作流转上的细则与方撞在法律法规和制度衔接方面都无法与国有建设用地的条文法规相媲美。因此，构建集体建设用地基准地价评估体系框架利国和j民，是一项关系民生的大举措。

参考文献:

[1]杨杰，任绍敏广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J]安徽农业科学.2010

[2]何芳，黄某魁我国集体建设用地；在转试点政策的演进与展望[J]中国房地产.2010

[3]李信俑，马超群我国城镇基准地价评估中存在的主要问题分析[J]湖南大学学报（社会科学版）.3106(03)