城市老旧小区改造现状及难点与对策分析

城市老旧小区改造现状及难点与对策分析

黄素珍

安徽省铜陵市枞阳县房地产管理局安徽铜陵246701

摘要：由于我国经济的飞速增长，让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。在城市改造中，老城区属于重要地段，但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点，因此急需要制定出完善的对策。那么下面我们就来具体的讨论一下相关的话题。

关键词：老旧小区；老城改造；城市建设

由于我国的发展和人民生活质量的提升，让老城区的老旧小区已经慢慢被社会发展所淘汰，同时也很大程度的影响了城市的发展，属于城市宜居建设中急需要解决的问题。

一、老旧小区改造的意义

（一）老旧小区改造是重要的民生工程

老旧小区主要指的是单位改制前，政府投资所建造的居住区，和房改后所建造的居住区相比，很多已经随着社会的发展而被淘汰。虽然我国的城市在这些年得到了良好的发展，但是配套设备不完善、违规搭建、停车位不够等情况越来越普遍，这很大程度的影响了住户的日常生活以及城市的发展。而之所以要对老旧小区进行改造，主要是为了解决居民生活质量差、提升城市面貌等问题，既属于民生工程，也属于民心工程。

（二）老旧小区改造是重要的城建投资项目

和其他产业相比，老旧小区的改造具有自身的优势。通常，在对商品房进行调控的时候，不是过热就是过冷，不过对老旧小区进行改造，不仅可以节省建筑市场的投入，同时还会确保房价能够控制在合理的范围内。根据调查发现，国内在这三年的时间当中，棚改造达到了1000万套，整体的建筑面积达到了67500万平方米，而老旧小区居民建筑面积是803465万平方米，有必要进行改造的建筑面积是棚改造的11.9倍。这些年，国内棚户改造降低了房地产趋冷给GDP增长所造成的影响，使得GDP增加了0.21%。和棚户区改造相比，老旧小区改造能够更好的提升经济，在每年能够让GDP增加2.5%。

二、老旧小区所存在的问题

（一）环境设施状态落后

在刚开始设计老旧小区的时候，设计人员并没有考虑车辆保有量正在逐步提升的状况，道路比较窄，停车位不够，造成在私家车增长的状况下，车主只能够将车停到公共场所当中，这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间，严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄，再加上具有车辆，私家车之间难免会发生碰撞，使得住户间经常发生冲突，影响了小区的和谐发展；水电基础设备过于老化，管线长时间没有更换，造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况，严重影响了居民的生活质量，另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况，这给住户造成了非常大的安全隐患；建筑外墙粉刷面受到了风化，建筑内墙面受到了大面积的腐蚀，缺少足够的照明设备。

（二）老旧小区人员组成复杂

老旧小区住户以老年人、工薪阶层为主，经济条件比较有限，在小区实行物业管理的过程中，无法顺利的对卫生、环境等方面进行收费，这不但影响了物业公司的管理，同时在政府参与行城区改造的过程中，通常会由于居民的经济实力和消费观念问题而不能够顺利进行。

（三）绿地所存在的问题

老旧小区建造的时间普遍在上世纪末，无论是在设计水平还是配套设施方面，都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上，尽管许多的小区都进行了绿化，不过普遍都是自然生长，而且因为缺少必要的养护，所以无法从整体上展现出美感。同时，还有的小区尽管进行了绿化设计，不过却存在缺株的情况，许多地表都暴露在外。此外，老旧小区并不重视对于绿化的管理工作，也很少对绿植进行保养，很多的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园，乱搭乱建，严重破坏了小区的环境。

三、解决老旧小区改造难点的措施

（一）增加小区功能

在改造老旧小区的过程中，不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程，而且还要合理的增设小区功能。一，改善小区居民水电供应设施陈旧的情况，并满足居民平时的生活要求；二，对小区里违背规定的建筑进行清除，增加绿化和小区健身活动区域的面积，加宽小区的道路，并要通过小区地基的实际情况，来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统；最后，要改善临街土地，以提高小区附近的经济价值，增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能，来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值，从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

（二）运用绿色生态环保理念来进行规划设计

（1）坚持以人为本。

要让规划工作具有科学合理性，并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件，来有针对性的制定绿化规划，保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起，并实现点、线、面的融合，如此一来就能够改善绿地植被景观，从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园，然后融合小区绿化的状况，在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所，然后根据住户的各种要求，并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区，每个分区单独存在，但是均具有自己的特点，能够达到居民的种种要求；另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设，也就是在小区里把绿化按照现状来排列，把小区中处于分离状态的绿地进行连接，以构成一个绿色体系框架。

（2）对绿地结构进行改善，以加强绿地的生态收益。

想要提升小区的环境，那么就要合理的使用好小区的绿地，全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标，那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能，不要只是把绿地当做是一种装饰品，同时还要合理的改善植被，全面的展现出生态效果。总体来说的话，就是要更改乔木、灌木之间的比例，由于生态收益和绿地面积属于正比关系，将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地，这样一来就能够全面加强生态收益。

（三）多途径保证改造资金

一，扩充筹资范围，鼓动企业投入更多的资金来加入到对老旧小区的改造当中，融入全新的血液。大部分的老旧小区都位于城市的中心，可以充分结合地理优势，比如对连接土地进行再开发，以获取到更多的社会资本。二，政府要加大财政的支持力度，尽可能的在每年都给予充足的预算，可以采用市区两级财政一同出资的形式来让各地政府加强资金的投入力度。三，降低相关企业的风险，可以采用免除税收的形式来减少企业对于建设经费的投入力度。

（四）加强改造后的维护工作

对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间，若想长时间保持住户宜居的程度，那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作，来一同进行管理。一，政府要掌握居民对于物业的要求，改变小区居民对物业的依赖程度，以及通过交费才能够得到物业服务的观念；二，政府要提高物业补贴，同时采用减少税收的方法，来提升物业公司管理小区的积极性，并给住户和物业间建立交流的渠道，来一同对小区进行管理；三，采用居民监督和物业管理相融合的形式，来让居民的行为和物业工作更加的合理。

结束语

通过以上内容我们能够了解到，老旧小区属于一项复杂的工作，同时也是具有综合性质的政府工作，需要政府的大力支持，并投入充足的资金来进行改造。另外政府还要改变住户的传统观念，并让各部门之间做好配合工作，提升对老旧小区改造的监督力度，这样一来就能够加强住户的宜居体验，并让城市得到良好的发展。

参考文献

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