房地产工程项目管理探讨

房地产工程项目管理探讨

张志涛

张志涛

保利山东置业集团有限公司山东济南250013

摘要：近年来，经济飞速发展，房地产业同样成井喷式发展，繁荣的背后同样掩盖着一些问题，如房地产工程管理粗放和管理滞后等。与此同时，材料的增加，工艺的进步，技术的发展都促进了房地产向前发展。这些发展与房地产工程管理的粗放和滞后形成了鲜明的对比。加之较高的工程造价，粗放的施工管理水平以及最近频繁爆出的豆腐渣工程，都严重阻碍了房地产业的发展，甚至影响了建筑行业的发展。文章针对房地产行业的项目管理进行研究。

关键词：房地产；项目管理；探讨

引言

在房地产市场化的推动下，购房者对房地产的产品质量的需求和要求不断提高，促使房地产行业内部管理模式改革形式紧迫。房地产公司只有顺应时代发展的步伐，不断加强内部管理，才能在竞争激烈的行业中稳步发展。

1、房地产项目管理中存在的具体问题

1.1、项目施工进度管理问题

任何一个房地产开发项目，对于施工周期都有着明确的要求，且这种要求都会在项目施工合同中得以显现，并成为项目工程施工进度管理的核心目标。目前，从我国房地产项目管理现状来看，很多房地产开发企业都将精力放在追求项目施工效益上，相对对于项目施工进度的管理，却是极为忽视，从而使得房地产工程项目施工进度管理中存在很多不合理的地方，不仅影响了房地产项目的整体开发质量和管理质量，而且对于相关企业经济效益的提升也造成了很大的阻碍。因此，加强房地产项目施工进度管理工作，势在必行。

1.2、施工的质量问题

施工质量的难以保证是横亘于房地产行业发展道路上的顽石，若不能解决，行业发展前途堪忧。不完善的管理机制，部分管理人员专业素质不强，管理机构职责划分不明以及部分企业只重视利润等是造成施工质量问题的诱因。追求成本利润最大化是每个企业努力的方向，但是企业却只顾追求成本利润最大化，而忽略了其它方面。除此之外造成施工的质量问题就是管理人员没有树立绿色环保理念。理念未树立，施工时也自然未曾考虑，这样最终的建筑物则有可能对环境造成影响，这也会影响施工的质量。无论如何，施工的质量问题严重阻碍了房地产行业的发展，必须想办法加以解决。

1.3、项目施工成本管理问题

在房地产项目管理环节中，施工成本管理也是极为重要工作内容。其管理质量的高低对于房地产项目的施工进度管理和施工质量管理都有着息息相关的联系，因此，相关房产开发企业必须重视项目施工成本管理工作。但是在实际运行时，项目施工成本管理结果却是差强人意，存在很多难以控制的问题，既降低了项目施工质量，使其后续工程建设难以顺利的实施，又对房地产企业经济效益的提升带来较大的困扰，从而使之市场竞争能力大大下降。因此，当务之急，就是要寻找一条有效的管理途径，来加强房地产项目施工成本管理工作，并及时解决其管理中存在的各种难题。

2、加强我国房地产项目管理的有效策略

2.1、强化项目施工进度管理

首先，根据房地产项目总施工目标，来编制项目施工进度计划，并将总施工进度计划细分成年进度、季进度以及月进度计划，确保各项目施工环节都可以按照生产计划方案来进行，从而将施工规范性和有效性最大化发挥出来；其次，要对年、季、月施工进度计划进行合理的安排，并针对性的将各计划落实到实处，明确相关施工方案和技术措施，确保可以科学有序的完成所有生产任务；最后，要突出重点任务，及时的将进度计划信息传递给各参建部门，并组织施工队伍做好技术交底工作，使每位员工都能掌握房产项目设计意图和要求，这样才能提高项目施工质量，确保整体工程建设能够早日如期完工。

2.2、施工环境管理

绿色施工已经成为建筑项目的共同诉求。随着人们对环境保护的重视程度不断提高，在工程施工中通过精细化管理，确保施工环境已经成为建筑单位的重要工作。房地产项目在进行建设时也应该通过精细化管径管理，加大对施工现场的监督和管理，具体应该做到以下方面：①在施工材料的选择上应该大力使用绿色材料，按照项目设计和施工需要应该尽可能购买环保性较好、应用性较高的材料；②施工中加大现场的管理力度。通过及时处理影响环境的因素，降低对周边环境造成的影响；③通过合理使用洒水施工，降低粉尘对施工环境的影响。同时还应该合理使用机械设备，并降低设备的夜间使用频率，降低噪音污染；④对施工设备定期进行维修，避免影响施工，造成环境污染。如设备漏油、漏电等，技术人员及时维修与养护，避免设备故障引发环境污染，引起不必要的经济损失。

2.3、实行房地产工程造价综合管理模式

针对房地产工程造价管理问题，要提出的解决办法就是实行房地产工程造价综合管理模式。在这个模式中，相关企业要做到的就是强化施工项目成本的预测和计划，做好资金使用计划，实行成本控制和核算责任制，做好预算及财务管理。强化施工项目成本的预测和计划，即要深入市场调查，掌握市场技术经济信息。选择合理的预测方法，依据有关文件、定额，对施工项目成本做出判断和推测。中标承包后，及时根据成本预测编制成本计划，确定目标成本。做好资金使用计划，即做好对工程款的专款专用。在项目部资金有困难时，基地调剂资金，保证工程正常进行。项目部在完成规定的各项指标后，其超额利润全部奖励项目部。项目部取得的各项奖励收入及工程质量奖等，70%由项目部使用，30%充抵工程成本，保证项目成本与投入相一致。实行成本控制和核算责任制，具体分配人员责任，比如项目经理要全面负责项目成本控制工作。负责成本预测、决策工作，主持制订、审核项目目标成本，组织措施计划，建立项目成本控制责任体系，与各职能部门、专业队签订成本承包责任状，并监督执行。

2.4、强化项目施工质量管理

在对房地产开发项目进行质量控制时，相关管理人员一定要从多角度去考虑问题，不仅要对项目施工材料和设备质量进行严格的管控，而且还要对现场施工人员的操作行为进行有效的约束，这样才能从根本上维护项目施工质量，具体可以从以下方面入手：①要加强施工材料的采购管理，安排专业采购人员到指定供应商处购买施工材料，进以从源头保证材料质量，使其型号、规格、性能等完全满足房产项目施工需求；②对进场前的材料进行抽样检测，达到标准后，才能进行投入使用。同时，还要对相应的施工设备进行运行调试，看其是否存在故障问题，一旦发现，要立即进行更换或返厂，以免在实际施工时，影响到工程的顺利开展；③要加强现场施工人员的技术培训，使之可以对项目施工的各环节要点进行全面的掌握，并严格遵守项目施工管理规范和管理制度，能够科学有序的开展施工操作，这样才能保障施工质量，降低施工成本。

结束语

综上所述，随着市场经济体制的不断转变，我国房地产行业也面临着全面的调整，相关企业只有不断提升自身的项目管理水平，采取有效措施积极应对以往项目管理中存在的各种难题，这样才能保证项目施工质量，促进房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]唐刚.房地产工程管理的创新模式研究[J].住宅与房地产,2018(09):9.

[2]夏群立.房地产企业工程的项目精细化管理分析[J].住宅与房地产,2018(09):10.

[3]申春林.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].建设科技,2018(06):70-71.