微观视角下存量房屋价值衰退测度与城市规划应对

微观视角下存量房屋价值衰退测度与城市规划应对

张世君

广东省城乡规划设计研究院科技集团股份有限公司  广东 广州  510290

摘要：存量时代下，城市建成区的老化和更新问题日益突出，本文从微观视角出发，提出了以存量房屋为研究对象，提出价值快速衰退片区和住宅小区的测度方法，并提出了该方法在城市规划领域层面的应用方法。通过精确识别价值相对较低且快速衰退片区和住宅小区，城市规划者能够有效地评估片区内低效用地的分布情况，从经济角度识别更具有改造可行性的片区，并揭示居民的主要诉求，促使城市规划实践决策更加科学和精准。

关键词：存量房屋；价值衰退；城市规划

前言

经过三十余载的快速城镇化进程，我国城市发展已经迈入存量时代，城市发展由往昔的外延式扩张逐渐转向内涵式高质量发展[1]。伴随着城镇化进程的持续深化，城市房屋老化、老城市衰败等问题日益突出，如何应对这一问题，不仅深切关乎城市居民的生活品质，更直接影响到城市功能的全面发挥与可持续发展宏伟愿景[2]。在此背景下，城市更新行动应运而生，旨在通过老旧小区改造、传统商圈升级改造、历史文化街区保护与利用等一系列举措，为城市发展注入新活力[3]。如何在城市更新和规划建设中，精准识别处于快速衰退的地区并改造潜力空间，成为重要研究课题。

当前，既有的工作方法多从房屋本身的属性，比如房屋结构、楼龄、配套设施的完备程度等来判断是否需要实施城市更新。这类方法更多从建筑物安全和人的居住角度考虑，能够比较直接发现问题不足，但是对于经济因素的考虑略显不足，且无法运用市场化的方法整体推进相结合。由此导致政府在推进更新改造工作，主要侧重基础设施补短板，规划难以整体落地，难以调动市场主体的参与热情。

本文从微观视角出发，提出了对于既有房屋价值衰退情况的测度方法，并剖析了这一方法在城市规划领域的适用性。对于存量房屋价值衰退程度的测度，主要意义在于：一方面，通过识别价值较低以及价值快速衰退的房屋来评估片区中低效用地，便于政府及时划定适宜改造片区和确定改造时序；另一方面，识别具有市场主体参与动力的城市片区，从经济角度出发，确保改造前后资产价值或租金收益的利差能够覆盖改造成本，从而提高城市规划的经济可行性和效率。

1 居住区房屋空间价值衰退的微观测度

本文主要选取住宅作为房屋空间价值衰退的研究对象。房屋的价值衰退是指随着时间推移发生的房屋价值变动趋势。用“衰退”来形容城市中老旧住宅相较于同区位新建住宅在价值上的劣势地位，这种现象普遍存在于多数城市发展中。

房屋的价值主要体现为成交价格。房屋作为一种商品，在买卖双方的博弈中形成了动态的价格。考虑到市场的成熟度和数据的可获取性，对房屋价值的衰退测度可以从两个维度分析。一是从长时间序列的角度来看，某一住宅成交价格增长幅度明显滞后于（或下跌幅度明显超出）全市整体或临近片区同一建成年代的住宅。该维度关注长期的价格变化趋势，有助于揭示房屋价值的稳定性以及是否处于快速衰退状态。二是从时间截面的角度来看，某一住宅成交价格相比临近片区新建商品房成交价格的价差比例。该维度能够直观反映住宅的价值定位，为判断房屋价值是否已经处于衰退状态提供了依据。基于上述两个维度的分析，可以更准确地识别出房屋空间价值的衰退状态。

进一步地，对于价值快速衰退区域识别，可以按照街区或住宅小区作为自然边界单元，开展两个层面的分析：一是识别价值加速衰退片区。将片区内所有住宅小区成交均价与临近片区在售的一手商品房价格进行横向对比，计算出差额百分比，并将差额较大的片区在地图上标记出来。对于新房和存量住宅小区价差超出合理范围的区域，应当视为更新改造的重点关注对象。这些区域改造的必要性更为迫切，而且可行性也相对更高。二是识别价值加速衰退住宅小区。通过计算重点关注小区与临近小区的价格波动的关系，识别出价格上升发力或下降明显的“快速衰退小区”。这一过程需要借助多元回归分析、空间计量分析和可视化技术，从而精确描绘出全市范围内快速衰退小区的分布情况，为后续精准施策提供科学依据。

上述对于住宅空间价值的衰退分析研究，有助于理解城市片区和不同楼龄房屋的价值变化，通过价格波动识别价值衰退区域也有利于推动城市建成区可持续更新和建设。

2居住区房屋空间价值衰退的规划应对

一是精准识别并划定价值快速衰退片区和住宅小区，辅助城市规划中科学合理地划定重点规划改造范围。在实践中，通过对城市各个区域进行逐个评估分析，精准识别出价值快速衰退的区域和住宅小区，标注这些区域的具体位置和特征。这项工作有助于精准匹配购房人的价值认同和实际需求。价值快速衰退区域和住宅小区，往往存在着基础设施落后、环境条件不佳和产业结构单一等问题。将其纳入重点更新改造片区，通过一系列更新措施的实施，有助于改善居住和生活环境，激发区域发展潜力，提升城市整体形象。

二是基于对价值衰退程度的定量评估，列出优先改造区域，并制定科学、有序和高效的更新改造方案和实施时序，提升改造效率。在具体操作中，应当重点关注那些市场价格下降幅度较大的住宅小区，这些小区居民改造需求更迫切、改造意愿更强。将这类小区列为优先改造区域，在改造规划中提升基础配套和城市界面，能够提升居民的幸福感和满意度，促进区域房地产市场的健康发展

[4]。同时，将该类小区进行优先改造，能够发挥示范引领的作用，带动更多周边小区的改造升级，形成良性循环。

三是深入剖析住宅房屋买卖双方的动机和决策流程，从微观视角解构出片区发展面临的突出问题，有针对性地提出城市规划的重点工程。房屋成交价格是买卖双方博弈的结果，每一笔交易都是双方基于自身需求和周边片区禀赋等多方面考量后形成的结果。通过微观层面的调研分析，成交价格变化的具体原因，能够识别出影响片区发展的关键症结，如市场供需失衡、基础设施落后、医疗和教育资源分布不均或环境品质不佳等问题。基于对这些问题的深入分析，城市规划者能够识别居民在当下和未来的主要需求，有针对性地提出改造策略。

3总结

存量时代下，城市规划的复杂性日益凸显，规划者不仅要关注物质空间的规划和更新改造，还要关注市场需求和经济算账逻辑。从微观视角把握市场对城市存量房屋价值的认可程度，有助于城市规划者形成更为完整和前瞻的视角。本文以住宅为例，提出价值快速衰退片区和住宅小区的测度方法。对于房屋空间价值的测度，不仅要关注房屋物理状态的折旧，更要关注其市场价值随时间推移的动态变化。对于房屋价值的衰退测度可以从长时间序列和时间截面两个角度来分析，对于价值快速衰退区域识别可以具象到片区或住宅小区。这种测度在城市规划和更新建设领域都有一定的适用性，丰富了城市规划技术手段，有利于推动城市更新、优化资源配置、提升居民居住生活品质和可持续发展。

参考文献：

[1]唐燕,刘畅,刘泓显.存量时代城市设计对接详细规划的路径转型与制度创新[J].规划师,2023,39(06):11-19.

[2]梁玉平.广州市直管房管理中存在的问题及对策研究[D].华南理工大学,2019.DOI:10.27151/d.cnki.ghnlu.2019.002129.

[3]方侃涵.存量时代背景下的城市更新规划策略初探——以镇江市江苏大学南片区城市更新规划为例[J].居舍,2024,(04):115-118.

[4]肖朔晨,李磊,朱亚飞,等.城市更新视域下居民参与老旧小区改造意愿研究——以张家口市为例[J].项目管理技术,2022,20(12):7-12.

作者简介：张世君（1991—），女，硕士研究生，工程师，注册城乡规划师，研究方向：城市规划。