改造工程项目管理的难点分析-以二宫公园改造提升项目为例

改造工程项目管理的难点分析-以二宫公园改造提升项目为例

于力

天津市经特建设工程咨询有限公司   300074

摘 要：由于改造工程的特殊性，需要从系统性、安全性、生态化、便利性、合规性等多维度制定改造方案并推动项目实施，在城市更新全面推进的大背景下，需要梳理出改造工程项目管理实施过程中出现的重点及难点问题，使改造工程项目管理工作的脉络更新清晰。

关键词：改造工程、项目管理、文物保护建筑、室外配套管网、园林景观、消防验收

目前，《天津市城市更新行动计划（2022-2025）》已对外发布，未来几年，既有建筑改造项目将处于集中上升期，那么如何有效盘活既有建筑并管理好改造项目，将是对项目管理者的重大挑战，本课题以天津市第二工人文化宫改造提升项目为例，对改造工程项目管理难点进行深入分析。

第二工人文化宫始建于1952年，占地面积360亩，是全国最大的园林式工人文化宫，曾是天津“五大公园”之一。由于历史原因，部分场地外租经营，很多设施年久失修，存在安全隐患。市总工会坚决贯彻落实市委和全总关于文化宫回归公益属性的重要要求，以“工”“公”二字为魂，统筹谋划，精心实施，对第二工人文化宫进行大规模提升改造。

提升改造中，拆除违章和存在安全隐患房屋建筑7200平方米，重新铺设近5公里的上下水、电力、供热、燃气、强弱电等地下管网，新栽植乔木1829棵、花灌木3297株、地被植物6万平方米，新建2处六角凉亭、2处廊亭、1处文化长廊、1条浅溪，新铺设14.2公里橡胶步道、甬道和木栈道，对二宫大剧场、职工图书馆2处文保建筑进行了保护性修缮。充分利用收回房屋和设施，提升改造1个标准足球场，新增8条操场跑道、30张室内乒乓球台、12片室内羽毛球场、3片室内气排球场、2片室内篮球场，全部对职工免费或优惠开放。

以下从七个方面谈一下改造工程项目管理的难点问题：

一、总体改造原则：

建筑是人与自然和谐共生的产物，建筑的改造应遵循建筑与环境可持续原则。既有建筑改造的主要原则包括：系统性、安全性、生态化、便利性及合规性等要素。

系统性：尊重城市发展脉络，保护历史文化遗产，结合本地区的气候、环境、资源、经济和文化特点，综合分析，统筹规划，因地制宜制定系统性的改造实施方案。

安全性：改造前应针对建筑性能进行诊断评估，根据结构鉴定报告结论，结合该结构的具体特点及加固改造施工条件，按照安全可靠、经济合理的原则来选择加固方案。其中，结构加固着重于提高结构构件的承载能力，抗震加固着重于提高结构的延性和增强房屋的整体性。

其次还要对机电系统和设备进行功能性和安全性检测，对周边环境和地下管线分布情况进行调研，提前做好防护、迁置和切改。通过改造和维护提高建筑安全耐久性能。

生态化：在景观改造过程中需保护场地原有植被、湿地等自然资源，对既有园林、水系等进行生态补偿和修复，控制并合理调整场地雨水径流，提高城市雨洪控制能力和水资源综合利用，打造立体园林景观系统。通过增绿补绿的手段，促进生态要素的叠加，构建点、线、面相结合的蓝绿空间生态系统。

便利性：完善景区公众服务设施和商业设施，进行室内外公共区域全龄友好设计，增设无障碍设施，增加电动车充电设施，满足室内外无障碍出行和绿色出行要求。

合规性：根据既有建筑及改造方案的不同特点，要严格执行国家及当地的设计及施工质量及验收规范，建立与当地住建、规划等职能部门的沟通渠道，及时了解相关政策并严格执行，使改造项目合法依规地顺利推进。

二、建筑装修与修缮

    改造工程项目管理的实施对象为既有建筑，那么在项目启动前，要根据改造范围、使用功能以及涉及专业进行整体梳理，以便能明确改造的具体性质，有针对性地进行项目策划及管理工作。下面从装修、改造及修缮角度介绍一下改造工程的分类特点。

1、装修与修缮的定义：

既有建筑装饰装修工程分为建筑装饰类工程和建筑改造类工程。

建筑装饰类工程：是为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的物理性能、使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。

建筑改造类工程：指包含建筑主体和承重结构变动、使用功能调整、消防设施变动、房屋立面改动等可能影响公民生命财产安全和公共利益的各种改造活动。

建筑修缮工程：指为保持旧有建筑物的现状，或适当恢复其原始状态，使其能保持和延长使用年限要求所进行的维护修理工作，或在原有建筑风格以及历史年代的基础上，进行还原性、修补性的装修。

2、装修与修缮的区别：

从建设程序角度，在实施建筑改造或修缮工程之前都需要进行房屋安全鉴定和抗震鉴定，以判定该建筑是否能继续安全使用、在结构上存在何种安全隐患以及是否需要进行结构加固工作；建筑装修工程通常则不需要进行房屋安全鉴定和抗震鉴定。

从设计管理角度，建筑修缮是按照建筑现状进行还原性的修补工作，因此可不按照现行设计规范进行设计；建筑改造或装修则需要按照现行设计规范进行设计，并根据相关程序进行施工图审查，必要时还要根据住建部门的规定进行消防图纸审查。

从施工管理角度，建筑修缮工程往往管理难度会更大，因为需要进行修缮的房屋往往使用年限较长且年久失修，这样的话会出现装饰面层局部脱落，结构主体局部需要进行加固，各种屋面或地面防水需要修补，机电管线隐蔽工程需要维修，以及各种设备用房主机的调试维修工作。因此在项目修缮前要对建筑整体做好详尽的排查工作，将各种设备设施的故障排查清楚，并将需要修缮的部位及工作量编制清单，以便制定切实可行的修缮方案以及结构加固方案，并有效地控制好工程投资。

三、房屋鉴定

    在改造项目实施过程中，房屋鉴定工作至关重要，它既是判定房屋安全性的依据，也是改造工程的指南针，在一定程度上更是决定项目投资的重要因素。

1、鉴定范围：

以下七种情况下的既有建筑应进行房屋鉴定：

1)达到设计工作年限需要继续使用；

2)改建、扩建、移位以及建筑用途和使用环境改变前；

3)原设计未考虑抗震设防或抗震设防要求提高；

4)遭受灾害或事故后；

5)存在较严重的质量缺陷或损伤、疲劳、变形、振动影响、毗邻工程施工影响；

6)日常使用中发现安全隐患；

7)有要求进行质量评价时。

2、鉴定分级：

根据既有建筑安全性的不同，一般分为A、B、C、D四级：

A级：结构承载力能满足正常使用要求，无危险点，房屋结构安全；

B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；

C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，一般需要加固或局部改造；

D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。

3、检测及鉴定：

房屋鉴定主要包括房屋检测及鉴定两项工作。

房屋检测是指通过专用仪器和设备对房屋的结构和构件的特性、参数、缺陷进行测定，必要时辅以验算。

房屋鉴定是指根据对房屋的检查和检测结果，依据国家、行业和省市地方相关鉴定标准，对房屋的特性进行评定。房屋鉴定主要有安全性鉴定、危险性鉴定、可靠性鉴定、完损等级评定和抗震性能鉴定。

房屋检测和鉴定既有区别又有联系，鉴定必须以检测的结果为依据，但检测和鉴定需要的是两个工种、两种能力。对于房屋建筑工程而言，检测资质的机构具有检测能力，具有设计资质的单位才具有比较完备的建模、整体验算和综合评估能力，因此在选择鉴定单位时，要全方位考察鉴定单位的资质能力及专业水平。

四、文物保护建筑的修缮

目前我国的不可移动文物保护实行分级管理制度，根据文物不同价值，分别公布为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位和市、县级文物保护单位以及尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物。

文物是不可再生的文化资源，目前来看，推动文旅融合发展是各地开展文物工作的大趋势之一，也是保护利用好文物资源的重要手段。有些不可移动文物在历史进程中遭受到了相对严重的破坏，简单的封闭保护也无法发挥其价值，若能通过修复、改造等手段利用起来，盘活其文化价值，对文物本身也是积极的保护。

二宫公园改造提升项目包括二宫大剧场及图书馆两栋文保建筑，都是上世纪五十年代的建筑，为我市第四批不可移动文物及第一批革命文物，在本次改造过程中，对两个文保建筑分别进行了保护性修缮工作，下面就文保建筑修缮工程进行一下相关介绍：

1、近现代文物建筑修缮的依据：

国家相关的法规及规范文件，主要包括，《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》、《文物保护工程管理办法》、《近现代历史性建筑结构安全性评估导则》以及《文物保护工程设计文件编制深度要求》。

2、文物建筑保护应遵守的基本原则：

不改变文物建筑原状原则，不改变建筑结构和外观原则，不损毁、改建、添建或者拆除文物建筑原则，不危害文物建筑及其附属文物的安全原则，可逆性原则。根据文物建筑保护的基本原则。

确定文物建筑保护范围，严格保护范围内进行基本建设项目管理，必须得到文物部门审批后方可在文物保护范围内进行建设项目。

3、近现代文物建筑修缮的重点：

首先，应该对近现代文物建筑进行结构安全性鉴定和抗震鉴定，根据检测鉴定结果做出近现代文物建筑修缮方案。由于受到当时建筑技术和条件的限制，大多数近现代文物建筑抗震水平较低，安全性能较差。按照现行建筑规范标准需要进行加固处理。

加固的一般原则为，应尽量保护建筑物原有风貌，仅在建筑物室内进行加固处理，加固时尽量不扰动原有建筑的地基基础，尽量避免截断、开凿主要受力构件，避免造成对主体结构的“伤筋动骨”。

其次，按照文物部门审批通过的文物建筑修缮方案对近现代文物建筑进行修缮。很多近现代文物建筑是“苏式”建筑，该种建筑主体结构为砖木结构，除了走廊、卫生间及楼梯为现浇混凝土构件外，其余部分均为木楼盖、红砖墙体、木屋架的混合结构。

由于经历了多年的使用，近现代文物建筑屋面和外墙面渗漏问题严重，木屋架存在腐朽虫蛀等质量缺陷，木屋架上螺栓和连接板等钢构件存在锈蚀现象，屋面排水系统中需更换损毁的屋面水泥瓦，破损雨水口和雨落管的修复，清理天沟以保持雨水排泄通畅，这些都是近现代文物建筑修缮的重点和难点。

4、文物保护建筑修缮的建设程序：

由于文保建筑的建设程序不同于一般的公建项目，下面简要介绍一下文保建筑的基本建设程序。

文物保护建筑在项目报审时，需由该文物保护单位向文保建筑所在行政区的文化和旅游局报送文物修缮方案，报件资料包括：①文物本体的修缮方案；②文物环境整治方案；③文物影响评估报告。

该修缮工程勘察设计方案及文物影响评估报告，是对文物建筑建控地带内可能不利于文物保护的因素进行预判和识别，分析各项因素对文物本体的影响内容和影响程度，分析总结工程各阶段需要着重解决的文物保护难点，明确保护方向。针对文物保护的核心问题，评估本工程现有文物保护措施的有效性，补充完整本工程的文物保护措施，从而达到文物保护与工程项目的双赢。

区文化和旅游局进行初审合格后，报送市文化和旅游局进行审批。  经评审专家论证通过后，市区两级文化和旅游局会相继下发项目批复文件，并要求文保单位对专家提出的建议进行完善修正。

取得项目批复文件后，文物保护单位可在住建部门进行修缮设计及施工的招投标工作，从事文保建筑修缮设计及施工的单位应具有文物保护工程勘察设计资质以及文物保护工程施工资质。招投标程序完成后，由中标单位在区文化和旅游局办理开工手续，施工过程中需在文保建筑前标示施工负责人及技术负责人相关信息，并于竣工满一年之后报区文化和旅游局组织工程验收。

按照文物保护工程管理办法，除保养维护及抢险加固工程外，文物保护建筑的保修期不能少于五年。

综上所述，改造工程与新建工程的项目管理工作是存在诸多差异的，在实施过程中，只有遵循正确地管理思路，建立必要的管理知识储备，摸清项目的内在逻辑和规律后，才能顺利地推进项目管理工作。