关于老旧小区改造与城市可持续发展的研究

关于老旧小区改造与城市可持续发展的研究

陈军 

湖北建科国际工程有限公司（湖南分公司）

摘要：为理清老旧小区改造和城市可持续发展之间的关系，使两者协调发展，文章在介绍老旧小区改造与城市可持续发展意义和必要性的基础上，提出老旧小区改造与城市可持续发展基本原则、老旧小区改造与城市可持续发展方式、老旧小区改造与城市可持续发展影响因素以及老旧小区改造与城市可持续发展对策，以期为相关人员提供参考。

关键词：老旧小区改造；城市更新；可持续发展

近年来，我国城市老旧小区存在停车难、设施老化、火灾隐患和物业缺失等问题，国务院办公厅印发指导意见推进改造。改造有助于城市更新和扩大内需，但面临融资难、公众满意度低和公共服务短板等障碍。需逐步推进，为人民生活创造更多福利，使城市实现可持续良性更新。在老旧小区改造活动中引入可持续的概念是现阶段城市更新的一条重要道路。

1老旧小区改造与城市可持续发展意义和必要性分析

据住房和城乡建设部数据，2020年全国改造城镇老旧小区3.97万个，惠及近725万户。自2019年起，已改造5.8万个老旧小区，惠及1043万户。城市更新和老旧小区改造具多重意义，是提升城市品质、实现高质量发展的重要战略。此举可促投资、就业、住房消费，改善居住条件，减少环境影响，体现绿色发展。

1.1城市发展内在要求

城市化进程加快，城市建设转向质量驱动。老旧小区存在问题，改造更新是城市发展的内在要求。大中城市老城区设施老旧，更新需求迫切。

1.2加快构建新发展格局的现实需要

城市建设是经济增长重要一环。城市发展转向存量与增量并重，城市更新有助于释放潜力，形成新增长点，推动形成新模式，作为现代化建设重要引擎。

1.3推进新型城镇化的必然途径

加强城市更新和对老旧小区进行改造使现阶段促进城镇化发展的有效举措，对此要始终坚持新型发展观念，努力提高质量。通过对老旧小区进行改造，能良好适应居民对美好生活提出的需求；通过城市更新则可以完善城市功能，创造绿色宜居的生活空间。此举构成重要内需，对构建新发展格局具有重要意义。

2老旧小区改造与城市可持续发展基本原则

（1）规划主导，民生为本。城市更新应遵循整体规划，注重规模控制和分区管理，以提升城市功能和改善民生为主导。

（2）政府主导，市场运作。政府发挥引导和服务作用，鼓励市场活力，促进多元主体参与，形成市场主导的更新模式。

（3）公众参与，共建共享。建立公众协商机制，推动社会广泛参与，实现更新过程的共谋、共建、共管和共享。

（4）试点起步，有序实施。制定科学更新策略，优先解决关键问题，创新模式，通过试点项目积累经验，逐步推广。

3老旧小区改造与城市可持续发展方式

（1）老旧房屋改造提升：尊重居民意愿，增设公共服务和停车位，鼓励安装电梯，同时保护历史文化，提升居住环境。改造方式分为保护、改建和重建。

（2）老旧小区改造提升：对老旧小区进行三层改造。一是改善市政设施和公共部位。二是增设电梯，整治环境，完善配套设施。三是提升公共服务设施的智慧化，提供专项社区服务。

（3）城市更新：对建成区和重点区域进行整治、重建或两者并行的改造，涉及老旧厂区、街区、城中村等，并兼顾对各类基础设施进行完善。此外，对所有公共空间进行针对性的改造，尤其是要加强棚户区改造。

4老旧小区改造与城市可持续发展影响因素

4.1制度可持续性

缺乏统一标准法规，导致改造的质量和技术风险。现行政策未解决权属、利益分配等难题，需政策创新。缺乏社会资本参与的激励机制，影响改造进程和效率。

4.2经济可持续性

融资渠道有限，地方资金依赖度高，居民出资意愿低，导致财政不平衡。社会资本参与度低，投资回报率低，PPP模式应用有限。老旧小区物业管理难，服务需求观念未转变，运营困难。

4.3社会与环境可持续

改造规划不全面，仅限于单项技术，缺乏整体解决方案，居民低碳意识弱，节能效果不佳。居民参与度低，影响改造的可持续性。业委会机制不健全，中老年人在技术分析和推广上面临困难，现有方法难以应对挑战。

4.4工程可持续

改造工程工期长、环境差，引发居民不满，老建筑结构导致管理混乱，安全隐患严重。前期准备不足、规划不合理、图纸频繁变更，无法满足居民需求，改造无法有效实施。施工单位追求利润忽视质量，工程难以通过验收，供水、供电改造中的沟通问题导致进展缓慢。

4.5管理可持续的阻碍因素

后期维护管理缺失，政府部门、非政府组织及老旧小区自身未能引起重视，使实际的治理成效无法达到要求，频繁出现实际问题。政府机关未能清楚的划分责任、监督不力，审批时间长、效率低，职能部门不作为，民生工程易出问题。

5老旧小区改造与城市可持续发展对策

5.1制度可持续对策

为实现可持续的老旧小区改造管理，应构建完善的政策和标准，主要措施包括：一，改革基层治理体系，增强政府与居民的双向互动，以推动改造进程。二，建立高效管理制度，确保改造的审批、组织、规划、资金和物业管理有序进行。三，建立居民参与的社区服务机制，鼓励多元主体参与，促进城市更新和治理体系的完善。

5.2经济可持续性策略

解决资金问题是老旧小区改造的核心。国家应通过多元筹资和税费优惠支持，吸引社会资本以市场方式参与，利用其技术优势和资源。具体策略包括：选择有运营能力和良好业绩的社会资本，引导行业领先企业主导，整合资源。设计合理的回报机制，确保社会资本的收益，吸引高质量企业。同时，优化项目考核管理，确保资金有效利用。通过完善融资政策和激活闲置资源，如增设广告、停车位和建设公共设施，扩大管养资金来源。

5.3社会和环境可持续性对策

确保宣传和投诉处理，建立居民参与机制，制定年度工作计划，加强人才引进，改造中融入绿化、节能减排和海绵化理念。

5.4工程可持续性策略

改造以增强居民归属感和满意度为前提，强化工程监督问责，应用高标准建设，设置适老化和智能化设施，保留历史记忆。施工单位需做好前期规划和沟通。

5.5管理可持续性对策

建议建立业委会并引入物业公司，实施动态奖惩机制，清退服务质量不佳的物业。政府制定详细改造方案，加强党内监督，确保改造有效运行。老旧小区改造需考虑可持续设计，政府设立监管小组，惩罚使用低劣材料的承包单位。

6结语

老旧小区改造是城市更新的关键，对政策执行和居民生活有积极影响。改造可提升居民生活质量，但也面临挑战，可能影响可持续性。本文从制度、经济、社会、环境、管理五个方面，探讨改造对老旧小区可持续发展的潜在威胁，并提出策略和改建议。改造过程需广泛参与，强调可持续性，以支持决策制定和优化改造方案。这对中国城市可持续发展和更新研究具有指导意义。

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