房地产开发全过程造价控制分析

房地产开发全过程造价控制分析

徐绿轶

上海临港新片区投资控股（集团）有限公司  201306

摘要：随着市场供需关系和宏观经济形式的变化，国内房地产开发市场出现由成熟期步入衰退期的迹象，市场竞争日趋激烈和规范。在此形势下，房地产开发企业要生存发展下去，除防范化解债务风险、开发更加符合消费者需求的产品外，更应在保证质量的同时降低开发成本，研究控制各项费用支出，房地产开发企业应在工程建设的各个阶段，采取一定方法和措施，把项目开发的工程造价有效控制在合理的范围内，才能为企业赢得生存空间。

关键词：房地产开发；全过程；工程造价有效控制；

房地产开发项目是一个复杂的过程，涉及房地产项目论证阶段、土地购置、规划设计、建筑施工、销售租赁等多个环节。成本控制是确保项目顺利进行并取得可观利润的关键因素之一。全过程成本控制是指从项目论证阶段阶段到最终完成之后的全过程，对项目成本进行全面分析、监控和管理的过程，旨在降低成本、提高效益，以实现项目利润的最大化目标。

1、房地产项目论证阶段工程造价的有效控制

房地产开发企业在项目全过程中，工程造价的有效控制是一个至关重要的任务。在论证阶段最重要的是对土地费用的控制，土地交易一旦完成，其成本即已基本确定，直至项目开发结束该成本一般都不会有大的变化。可行性研究报告一般应包括市场预测分析、建设方案研究与比选、投资估算与资金筹措、财务分析、经济分析、风险分析及研究结论。商品房开发项目在项目论证阶段研究的重点在于取得较好地块和提升容积率。廉租房项目不完全由市场主导，其定价和土地供应由政府主导，项目在论证阶段研究的重点在于取得较好的地块和提升容积率并有较好的设计方案，满足政府和客户需求，该类项目不以追求盈利为目的[1]。

2、房地产项目设计阶段工程造价的有效控制

当涉及到房地产项目设计阶段工程造价的有效控制时，房地产开发企业需要注意以下几个关键点并进行相应的措施。下面是详细内容及实例：

2.1 设计需求的明确

在设计阶段，房地产开发企业需要明确项目的设计需求，包括功能布局、建筑面积、质量标准等。准确的设计需求可以帮助确保工程造价的有效控制。例如，一家开发企业计划建设一座商业写字楼，设计阶段需要明确每个楼层的使用功能、空间布局以及需求面积等。通过准确明确设计需求可以更好地控制设计变更和避免不必要的工程造价增加。

 2.2 设计团队的合理选择

房地产开发企业需要选择经验丰富且专业的设计团队，能够根据项目需求提供合理的设计方案，同时具备工程造价控制的意识。设计团队应该有良好的技术能力和工程经验，能够提供经济可行的设计方案，并兼顾项目质量和成本控制。例如，一家开发企业在设计阶段招募了经验丰富的建筑设计师和工程师，他们能够提供高质量的设计方案，并在设计中考虑成本因素，确保工程造价在合理范围内。

2.3 设计范围的控制

在设计阶段，房地产开发企业需要确保设计范围的合理控制，避免过度设计和不必要的工程成本增加。企业应与设计团队密切合作，澄清项目目标和要求，并制定明确的设计范围。在设计过程中，需要定期评估设计方案是否符合项目需求和成本控制要求。

2.4 材料与技术的选择

房地产开发企业在设计阶段应慎重选择材料和技术，兼顾质量、成本和可持续性。选择合适的材料和技术可以降低工程造价和运营成本，并提高项目的长期价值。例如，在一座住宅小区的设计阶段，开发企业选择了绿色建筑材料和节能技术，不仅降低了建设成本，还减少了后期运营能源消耗和维护成本。

 2.5 设计变更的管控

在设计阶段，设计变更是造成工程造价增加的主要原因之一。房地产开发企业需要建立设计变更管理机制，严格管控设计变更的发生，并评估变更对工程造价的影响。合理的变更管理可以避免不必要的额外成本。例如，在一个办公楼项目的设计阶段，开发企业建立了严格的设计变更审批流程，并与设计团队合作，确保设计变更的合理性和可控性。

3、房地产项目实施前工程造价的有效控制

房地产开发企业在项目全过程中的工程造价有效控制对于项目的成功实施至关重要。在项目实施前，开发企业需要采取一系列措施来确保工程造价的有效控制。以下是具体内容及实例：

  3.1 施工方案的优化

在项目实施前，房地产开发企业可以与施工团队合作，通过优化施工方案来降低工程造价。施工方案的优化包括施工工艺、施工序列的合理安排、资源利用的最优化等。例如，一家开发企业计划建设一座高层住宅项目，在实施前与施工团队共同制定了经济高效的施工方案，通过改进施工工艺和工序安排，有效降低了工程造价。

 3.2 材料采购和供应链管理

房地产开发企业可以通过精细化的材料采购和供应链管理来控制工程造价。企业可以与供应商建立长期合作关系，确保获得优质材料并获得较低的采购成本。同时，采用有效的供应链管理方法，精确掌握材料的供应周期和价格波动，以避免材料成本的不必要增加。例如，一家开发企业在项目实施前与多个供应商签订长期合作协议，并通过建立专业采购团队，确保材料的及时供应和价格的合理控制。

    3.3 施工预算的精确编制

在项目实施前，房地产开发企业需要对施工预算进行精确编制。施工预算应覆盖各个方面的工程造价，包括土建工程、机电设备、装修装饰等。预算编制应基于充分的市场调研和供应商报价，同时考虑潜在的风险和可行性分析。例如，一家开发企业准备进行一项住宅小区项目，在实施前通过市场调研和与供应商的沟通，编制了详细精确的施工预算，确保了工程造价的有效控制。

  3.4 合同管理与风险控制

在项目实施前，房地产开发企业需要建立合同管理体系，明确交付标准、质量要求、工程进度和支付方式等。通过合同管理，可以有效控制工程造价和风险。企业应仔细审查合同条款，确保条款明确、合理，并按照合同要求进行施工监管和验收。例如，一家开发企业在项目实施前与承包商签订了详细的施工合同，明确了工程质量、进度和支付方式等要求，通过严格的合同管理，成功控制了工程造价和质量风险。

4、房地产项目实施过程中工程造价有效控制

  4.1 建设项目推行全过程造价服务单位跟踪管理

全过程造价服务单位的跟踪管理可以帮助开发企业从项目前期、设计阶段到施工阶段，实时监控和掌握工程造价情况，以便及时采取措施，保持项目的预算始终在可控范围内。开发企业应该选择专业的全过程造价服务单位进行项目跟踪管理。这些单位应具备丰富的全过程造价分析和控制经验，能够提供全面的造价咨询和服务，并能够根据项目的不同阶段提供相应的网聚。开发企业应根据项目的具体情况和工程造价控制的需求，制定跟踪管理计划。该计划应明确跟踪的重点和目标，并规定单位跟踪管理的具体内容、时间节点和责任人员等。计划应得到相关部门和全过程造价服务单位的共同认可和支持。定期组织协调会议，邀请全过程造价服务单位参与讨论和沟通。会议的主要目的是分享项目进展情况和工程造价情况，解决项目可能遇到的问题，并确定相应的解决方案。协调会议有助于及时了解项目的形势和变化，以确保工程造价的有效控制。

  4.2 扎实做好项目认质认价工作控制工程造价

为完善和加强建设项目的施工管理和成本管理工作，提高工作效率，根据施工合同及招标控制价等约定需对项目招标控制价范围内暂估价材料（含工程设备）、招标控制价范围以外新增、漏项等材料进行认质认价。程序建议为施工单位提出申请：根据招标控制价“材料（工程设备）暂估单价及调整表”中包含的材料清单，结合施工现场的进度计划，以“材料及设备单价核准申请表”填报，填报时需明确材料名称、规格型号、品牌、单位、单价、除税材料价（综合单价需进行套定额组价）、包干价不含税（综合单价不需进行套定额组价）等主要内容，填报完成后项目负责人签署意见报监理单位、造价咨询单位、建设单位进行审核，报审的材料单价核准表需同时提交纸质版和电子版，对确需认质认价的材料（含工程设备）由项目询价组完成询价工作，询价组根据询价意见确定“认价通知”，完成公司审批流程后发放至各参建单位。

4.3 扎实做好设计变更、签证、洽商工作控制工程造价

在施工阶段，工程造价控制的重点是控制设计变更、工程量签证、洽商。现实工作中由于项目设计变更、工程量签证、洽商管理制度不够严谨及完善，审批流程管控不到位及资料保管不到位，导致项目完成后结算时，对资料的真实性、完整性、准确性有争议，进而导致办理结算文件时容易起争执、结算时间延后等情况的发生。因此在处理设计变更、签证、洽商时应严格执行：设计变更、洽商签证应严格按规定的要求时限办理，不得拖延上报及事后补办资料；须对工程签证、洽商发生的真实性、准确性进行核实无误后方可办理，对签证的真实性负责；变更洽商签证的办理须附事件发生的相关联系单及附件附图等有效证明资料，且一事一单，严禁将签证拆分或合并办理；变更洽商签证实行权限审批管理，不在权限范围的签字视为无效；

基本审批流程可参考采用：发起方提出→施工单位提出方案→各单位出具审核意见（主要包括技术可行性、成本控制、对工期的影响、合规性及合同纠纷等内容）→专家评审（重大技术事项应组织专业论证）→建设单位决策。

4.4 合理安排工期计划，加快工程项目建设

在制定工期计划之前，开发企业应全面了解项目的要求和限制。这包括项目规模、复杂度、工程设计等因素。同时，还要考虑项目的外部环境因素，如政策要求、土地供应和市场需求等。通过对项目需求和限制的全面了解，可以为工期计划的制定提供有力的依据。基于对项目要求和限制的了解，开发企业应制定合理的工期计划。工期计划应包括项目的整体时间节点、工作任务和关键路径等。关键路径是指影响项目总工期的关键活动序列，关乎整个项目进度的主要节点。在制定工期计划时，要合理安排各个工作任务的顺序、工期和人力资源，并充分考虑到施工过程中可能出现的变动和风险，确保工期计划具有合理性和可操作性。开发企业可以应用新技术和方法来加快工程项目的建设。例如，引入建筑信息模型（BIM）技术，可以提供全方位的设计和施工协调，减少建设过程中的冲突和错误，提高建设效率。另外，还可以采用预制装配建筑（PBA）和现代化施工方法等，以提高建设速度和质量[3]。

5、房地产项目完成后工程造价有效控制

在项目完成后，变更管理是工程造价有效控制的重要环节。变更是指在施工过程中出现的与原设计不符的调整、新增或减少的工作。对于未经审批的变更，开发企业需要及时纠正并控制变更工程的发生，否则将导致工程造价的不可控制增加。因此，开发企业应建立健全的变更管理制度，严格审核变更申请，并在必要时与施工单位进行谈判，确保变更工程的合理性和必要性。材料和设备是工程造价的重要组成部分，对完成后的工程造价进行有效控制至关重要。开发企业应加强材料采购和设备选型的管理，合理配置和使用材料和设备，确保其符合工程质量要求，并优化工程造价。同时，要加强对材料和设备的验收和管理，避免损耗和浪费，提高材料和设备的使用效率，降低工程造价。项目竣工时，开发企业应做好工程验收工作，以确保工程质量达到设计要求并符合相关标准。验收工作包括对工程的各项指标进行检测和评估，如结构安全性、装修质量、设备运行情况等。只有通过验收的工程才能确保工程的质量和安全，从而有效控制工程造价。

6、结语

随着工程造价管理制度的不断完善及造价从业人员业务专业知识及认知的提高，目前的房地产企业工程造价有效控制已经从把主要精力放在施工阶段（审核施工图预算、结算建筑安装工程价款）转到项目论证阶段和设计阶段，从被动控制工程造价转到主动控制与被动控制相结合、技术与经济相结合，向全过程造价控制方向均衡发展，将控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，这是大多数房地产开发企业工程造价管理思想发展的进步，同时亦是房地产开发企业项目实施中工程造价有效管理及控制的努力方向。

参考文献：

[1]张益.房地产企业住宅商品房开发建设成本控制研究[J].工程与建设,2021,35(02):405-406.

[2]《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）

[3]徐小莉.房地产开发项目的全过程成本控制分析[J].建设科技,2022(22).

[4]陈海艺.房地产开发项目成本策划研究[J].建筑经济,2022,43(S01):749-752.

[5]王德利.房地产项目成本管控实战策略[J].经济管理研究,2021,3(6):30-34.

[6]来亚纯.房地产工程项目造价的全阶段动态管理[J].建筑技术研究,2021,3(11):7-8.