老旧小区改造项目施工难点及解决对策

老旧小区改造项目施工难点及解决对策

胥静

乌鲁木齐市政府投资建筑工程建设中心 830000

摘要：老旧小区改造项目在施工过程中常常会遇到各种难点，这些难点主要包括基础设施老化、设计与实际需求不符、居民配合度低、资金短缺以及施工管理复杂等。为了有效解决这些问题，我们需要采取一系列针对性的对策。

关键词：老旧小区；改造项目；施工难点；解决对策

一、施工难点分析

1.1 资金筹集困难

在老旧小区改造项目中，资金筹集困难是一个普遍存在的问题。由于这些小区通常建设年代较早，缺乏足够的物业收益或业主自筹能力，政府预算可能无法覆盖全部改造费用。根据国家统计局的数据，2019年全国需要改造的老旧小区约有17万个，预计总投资额超过4万亿元，而政府财政资金往往捉襟见肘。创新资金筹措模式显得至关重要。可以考虑引入社会资本，通过多渠道多模式，由中央资金为主，区县自筹为辅，社会资金自愿参与，多元化筹集资金，确保改造工作的顺利进行。

1.2 居民意见不统一

在老旧小区改造项目中，居民意见不统一往往成为施工的一大难题。如部分老年人可能更关注增设休闲设施，而年轻人可能更关心提升小区的智能化水平。通过各管委会街道和社区入户走访多方听取意见积思广义的方式发现不同居民有不同的需求和期望，据一项调查，约30%的居民对改造方案持保留意见，这可能导致改造进程受阻，甚至引发社区内部矛盾。建立有效的沟通机制和公众参与平台，充分听取和考虑每一位居民的诉求至关重要。可以借鉴“共识决策”模型，通过公开讨论、协商，以达成多数人可接受的改造方案，确保项目的顺利进行。

二、设计与规划挑战

2.1 空间布局优化难题

在老旧小区改造项目中，空间布局优化难题是一项关键任务。原有的小区设计可能无法满足现代生活需求，如停车位不足、公共绿地缺乏、以及不合理的建筑分布等。某老旧小区改造案例中，原有的建筑密度高达80%，导致小区内部光线不足，通风条件差。需要通过引入先进的城市规划理念，如“绿色建筑”、“人性化空间”等，对小区进行整体优化设计。

在空间优化过程中，可以借鉴“行人优先”的城市规划思想，重新规划道路和公共空间，以提高居民的生活质量。适当减少机动车道，增设自行车道和人行道，同时增加绿地和休闲空间。利用BIM施工技术研究演示进行模拟分析，可以预测改造后的日照、通风和噪音情况，确保改造方案的科学性和可行性。

改造过程中还需考虑历史和文化保护。在不影响整体功能性的前提下，保留和修复具有历史价值的建筑，使之成为小区的特色和记忆点，如西城康居苑小区项目，为保留民族同胞打馕的需求特保留馕坑方便居民使用。

总的来说，空间布局优化需要综合考虑功能需求、环境因素以及文化价值，通过创新设计和科学规划，将老旧小区改造成宜居、宜业、宜游的现代社区。

2.2 基础设施老化更新

在老旧小区改造项目中，基础设施老化更新是一个关键的挑战。这些设施可能包括供水、供电、排水系统以及公共设施等，长期使用导致的磨损和功能落后，严重影响了居民的生活质量和小区的安全。根据国家统计局数据，一些上世纪80年代前建设的小区，其供水管道老化率超过50%，电力设施无法满足现代生活需求。需要进行科学的评估和合理的规划，以确保改造的效率和效果。

在更新过程中，可以引入生命周期成本分析模型，不仅考虑改造的初期投入，还要考虑长期的维护成本和更换成本。可以借鉴国内外成功案例，如德国的“老城新生”计划，通过方立体规划多专业合作模式，引入专业公司对基础设施进行改造，既保证了质量，又减轻了政府的财政压力。改造设计应注重可持续性，采用节能、环保的新型材料和技术，如智能电网、雨水收集系统等，以适应未来发展的需要。

更新基础设施的也应注重提升居民的使用体验。可以增设公共充电设施，解决电动车充电难的问题；优化垃圾分类和处理系统，促进绿色生活方式的普及。

三、解决对策探讨

3.1 创新资金筹措模式

在老旧小区改造项目中，资金筹集困难往往成为制约改造进程的关键因素。传统的资金来源主要依赖政府财政投入，但随着改造项目的增多，政府财政压力增大。通过多渠道多模式，由中央资金为主，区县自筹为辅，社会资金自愿参与，多元化筹集资金，确保改造工作的顺利进行。吸引企业投资参与改造，鼓励居民、社区、企事业单位捐赠，形成多元化的资金来源。不仅解决了改造资金问题，还为小区带来了持续的运营维护资金，实现了改造的可持续发展。

3.2 居民参与决策机制

在老旧小区改造项目中，居民参与决策机制是解决居民意见不统一问题的关键。传统的改造模式往往忽视了居民的主体地位，导致改造方案难以得到广泛支持。应引入公众参与机制，如设立居民代表委员会，定期召开公开会议，让居民在改造方案的制定和实施过程中有发言权。乌鲁木齐市沙依巴克区红庙子片区委员会的新通小区改造项目就成功采用了这种方式，通过与居民的深入沟通，改造方案的接受度提高了70%以上。可以利用社区信息平台收集居民的建议和需求，确保改造项目更贴近实际生活需求，提高居民的满意度和认同感。

四、后期管理与维护

4.1 建立长效管理机制

在老旧小区改造项目中，建立长效管理机制是确保改造成果持久有效的重要一环。这涉及到改造后的物业管理、设施维护、社区治理等多个层面的制度设计。可以参考“社区共治”模式，鼓励居民参与小区的日常管理，通过成立业主委员会或志愿者团队，共同监督和维护改造后的公共设施。政府应制定相应的政策支持，如通过乌鲁木齐市“安居广厦”APP软件让居民监督小区设施设备，设立专项维修基金，为小区的长期维护提供资金保障。借鉴国内外成功案例，如新加坡的“邻里中心”制度，将社区服务、文化活动与日常管理相结合，可以提升居民的归属感和满意度，进一步巩固改造成果的长效性。

4.2 居民满意度提升策略

在老旧小区改造项目中，居民满意度提升策略是至关重要的。这不仅涉及到改造工程的接受度，更关乎到改造成果的持久性和社区的和谐稳定。可以通过街道组织各社区采取现场察看、深入走访等方式扎实开展摸底排查，详细了解小区的基本情况，掌握小区建设情况，做到底数清、情况明、数据准。开展居民意见调查，定期收集和反馈居民对改造过程和结果的评价，确保改造方案能够真正满足居民的需求。借鉴“参与式设计”理念，鼓励居民参与改造决策，让他们有更强的归属感和满足感。比如，乌鲁木齐市沙依巴克区八一街道的邮电小区在改造中，就设立了“居民改造委员会”，让居民直接参与改造方案的讨论和修改，最终改造完成后的满意度达到了90%以上，显著提升了居民的认同感和满意度。

建立有效的沟通机制也是提升满意度的关键。在施工过程中，应及时向居民通报进度，处理好施工噪音、临时占用公共空间等问题，减少对居民日常生活的影响。可以设立工地开放日，让居民了解施工过程，增强透明度。设立24小时服务热线，快速响应和解决居民在改造期间遇到的问题，以实际行动提升居民的满意度和信任度。

在后期管理上，应建立以居民为主体的长效管理机制，比如设立业主委员会，参与小区的日常维护和管理，确保改造成果得到长期维护。定期进行满意度回访，对存在的问题进行持续改进，形成改造-反馈-改进的良性循环，以持续提升居民的满意度和幸福感。

参考文献

[1]徐飞,孙涛.老旧小区改造项目施工难点及解决对策[J].住宅与房地产,2024,(10):110-112.

[2]赵文涵,吴萌,韩奥迪.老旧小区改造项目施工难点及对策分析[J].上海建设科技,2023,(01):70-73.