城市更新项目机电施工注意事项

城市更新项目机电施工注意事项

提运昌 李程龙 郭方雨 呼延越茂 张鸿尧

中国建筑第八工程局有限公司

摘要：城市更新改造涉及在城市中进行重大项目建设，既可以增强城市的功能，又可以改变城市的空间结构，改善社会经济环境，促进社会经济发展改善城市的生活环境，促进城市建设的持续发展。城市更新项目中机电安装相较传统新建项目占比较高，施工中遇到的情况与新建项目有所不同。

关键词：城市更新、机电安装

城市更新并不意味着一定要大拆大建，重要的是把旧建筑翻新，赋予新的生命和活力，城市更新的必要性，是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案，城市更新项目也是今后建筑业市场的一个重要板块。

本项目总建筑面积46968㎡，地上22层，地下3层，建筑高度87.6m，建筑类别为办公、商业综合体建筑，以本项目为例，分阶段整理了机电专业在此类项目施工过程中遇到的典型问题及应对措施。

一、施工准备阶段

1、城市更新项目具有“短、频、快”的特点，设计时间短、施工时间短、频率快、周期短、见效快、效益高。对比传统新建项目受制于功能需求、租售等情况图纸确定时间较晚，但一旦确定后就要迎来施工高峰期，在分包招标前要按专业、单体等进行合理划分，避免施工高峰期出现分包人力或材料不足等问题。

2、对于图纸的审核要更加细致，在装饰及机电拆除阶段完成图纸深化。此类工程机电及装饰基本是全部拆除，和机电相关的结构现场要核实清楚，比如管井、穿剪力墙和剪力梁等要进行专项核对，图纸综合管线深化完成后确定管线洞口提资，设计核实是否能满足结构要求，是否需要进行加固等。

3、城市更新项目地理位置一般位于市区内，周围环境复杂，外围场地较小甚至无外围场地；直接影响的就是材料运输、存放以及工人住宿问题。本项目位于二环外三环内，周围有商场和居民区，紧临街道办，需要货车运输的材料和设备只能晚上11点以后进场，还需注意卸车噪声以免被投诉，因无外围场地进场的材料仅能在首层或车库楼层暂存，后续马上倒运到作业面。现场无场地建设工人生活区，在招标前需提前告知各分包需在场外寻找居住地点，并且进行点对点通勤，在施工过程中要对生活区定期进行检查。

4、材料倒运的问题，改造项目一般不会设置卸料平台和室外电梯，且部分项目无吊装口。在设备运输时，能分体进场的搬运到机房进行组装，必须整体进场的尽量使用电梯或塔吊，或可采用带卸料平台的吊车，如无法满足，需提前根据现场情况做好运输路线规划。管道运输可以采用电梯井道、管井等进行吊装，但管道需提前切短至合适尺寸。

5、尽量减少利旧或者不利旧，可通过与业主判断利旧部分管线及设备老化程度建议业主减少利旧，利旧的管线在竣工以后再次使用容易出现渗漏、断裂等现象，利旧的设备经过一段时候的搁置很可能就无法使用。如果一定要有设备利旧，在移交时一定进行运行测试，施工时做好保护。如果部分区域不进行改造要做好分隔。

6、提前做好临水临电策划，挑选不影响正式施工的部分水电竖向主干进行临水临电利旧，在进行局部的连接切换可减少很大一部分临建支出。

7、做好双优化和商务策划。改造项目图纸的变化较大，在投标阶段或认价阶段尽量提高末端材料和设备的单价，末端调整的工程量较大；且图纸变化导致设备参数变化在改造项目都是很常见的，此部分也应做好策划。其它还有包括增加拆除范围、更换材料等进行策划。

二、拆除阶段

1、按楼层按范围拆除，一次拆除到位，为后续施工提供完成的工作面。在拆除过程中对利旧临设做好保护。

2、变配电室拆除应提前做好规划，改造项目变配电室在整个施工期间是一直不间断使用的，从高压到变压器再到低压柜挑选一组回路作为临电接驳点，其它部分进行拆除，待正式的部分高压-变压器通电后在拆除之前利旧使用的部分。同样消防、给水设备也要做好新旧更换切换工作。拆除阶段也要注意利旧部分雨水管道及地下室压力排水。

3、机电管线的拆除一般采用气割，在相对密闭的场所进行机电管线拆除前要做好通风设施，尤其地下室这种相对封闭的环境，可通过将旧风机采用临电运行，先拆除非机房部分，拆除过程中设备保持运行，最后拆除机房，在正式风机到场前如果能保留部分旧风机保持运行，在雨季也是一个有效的除湿措施。

4、拆除前做好利旧区域的分隔，拆除过程中做好利旧部分的保护，尤其需要提前检查有没有附近大厦过往的热力主干、给水主干、供电干线、网络及信号相关的线缆，此部分除做好保护外应做有明显的标识。

三、结构改造阶段

1、结构改造施工前必须做好图纸的深化工作并进行现场核对，因为结构竣工图和现场实际情况可能存在差异，这种结构差异对机电的施工影响较大。机电要提前确定深化图纸，对结构需求进行提资，设计院进行确认，结构的施工工期较长且很难提前，尤其涉及冬季施工，在提资图纸确认好后优先开展管井的结构施工，为机电创造条件。在结构施工时要尽量做到管井按批次施工或者逐个施工，平层施工尽量整层完成，尽量减少专业交叉，同时为后续施工较早提供作业面。

2、做好机电出户管核对工作，核对新旧图纸出户管与小市政接口位置，根据现场情况向设计提出更优化的设计方案，出户位置能利旧的尽量利旧，对必须进行调整的位置提前做好结构提资，在绿化或者小市政施工时同时进行施工。

3、提前检查是否有风管在利旧的结构井道或利旧的砌筑井道内，如存在此种情况及时与设计沟通是否取消风管采用土建井道，如采用土建井道应核实利旧井道内壁情况及漏风情况。

4、屋面冷却塔设备基础、空调机组设备基础、大型管道基础等沟通设计提前复核结构载荷，是否需要进行加固。

四、机电施工阶段

1、在图纸下发且拆除施工完成后，单独安排一批人进行管道倒运，提前将管道切短到合适的长度，通过电梯井道或风井运到各个楼层，减少后期施工高峰期交叉施工。

2、除大尺寸风管采用半成品进场外，其他风管尽量采用成品进场，现场直接安装，减少加工场地的需求以及噪音污染，节省现场劳动力。

3、楼梯间面层做法一般为白色涂料，明配管美观度太差且楼板开洞成本较高，利旧原预埋线管可提高美观度并且节约这部分成本支出，如需进行部分调整，应在平台地面处理。如不能进行利旧需提前确定样板，尽量提高美观度。

4、改造项目图纸变化较大，容易导致图纸变更的因素很多，比如功能改变、部分楼层租售、做法调整等，做好施工期间人员及机械等台账记录，变更及洽商及时进行费用确认。后期的变更基本都是平层末端，此部分变更较多都是末端管线，施工要求高且施工繁琐，利润较低甚至可能出现亏损，做好相关记录为结算索赔留好依据。

5、改造项目楼层较低，对管线净高要求高，为了提高标高精装区可能不进行吊顶，对管线施工的美观度有着更高的施工要求，样板先行，做好样板确认工作后在大面积开展施工。同时管井狭窄、机房面积小等也是改造项目的特性，同样提前做好样板确认工作。

6、做好地下室排水、排潮和通风措施，改造项目因结构是现有的，可能会出现外墙渗漏、地面孔洞渗漏等一系列问题，地下室相对新建项目出现漏水和渗水隐患较大，要提前进行排查做好封堵、排水、排潮等措施。

7、城市更新项目结构是现有的，大部分改造建筑都已经运营了十几年甚至二十几年，结构强度会有不同程度的老化，要提前做好支吊架拉力试验，并与设计复核楼板的结构承载力，根据实际测试出的结果进行支吊架设计深化，尤其是制冷机房、换热站等机房的大管道，如项目条件可满足尽量多设置落地支架。

五、验收阶段

1、城市更新项目的验收对比常规项目更加困难，尤其出现新老规范不同但是现场难以调整甚至不能调整的问题，在过程中要提前邀请相关部门进行过程检查，避免后期出现大量的拆改或者调整，如可满足推荐业主雇佣专业的验收咨询团队过程中进行指导和解决问题。

2、精装图纸的变更可能是最大的，会导致机电的部分末端设备安装周期延长甚至每层多次施工，导致无法集中时间一次性调试完成，加大了调试难度，改造项目工期紧张，不能等到整个单体或者整层具备调试条件后进行调试，只能部分区域具备调试就必须马上开展。

城市更新已经写入政府工作报告，目前我国的城市更新已经进入一个新时期，除北京外还有20个城市被纳入到城市更新试点城市。城市更新项目的施工复盘有着更长远的意义，以上是关于城市更新项目机电施工的注意事项。

参考文献

[1]王新.城市群内中小城市更新策略浅析——以京津冀城市群内徐水区公共空间为例.中外建筑.2024

[2]伍东伟.浅谈机电牵头的EPC模式在城市更新综合体建筑中的应用.安装.2021