城市更新用地评估方法的应用探讨

城市更新用地评估方法的应用探讨

刘富永     

深圳市国浩土地房地产资产评估咨询有限公司  广东省深圳市   邮编518000

摘要：在广州、深圳等一线城市，人口的膨胀、城市的快速发展使未开发的土地越来越少，通过城市更新开发存量建设土地成为解决土地增量的重要力量。城市更新存量土地的价值因为地上建筑物的补偿方式及补偿金额不同，使土地价值有很大差异。本文通过对城市更新项目用地的特点、评估方法适用条件分析的基础上，对城市更新项目用地评估方法的应用进行探讨。

关键字   城市更新用地  土地评估

一、城市更新用地评估背景

在广州、深圳等一线城市，人口的膨胀、城市的快速发展使未开发的土地越来越少，通过城市更新开发存量建设土地成为解决土地增量的重要力量。例如深圳，近十年来深圳每年存量土地供应均超过新增土地供应，土地利用模式出现拐点，深圳是最先进入以存量土地供应为主的城市。

城市更新存量土地开发有多种模式，他们的共同特征是需要通过公正、合理的方式解决地上原有建筑物的补偿安置。城市更新存量土地的价值因为地上建筑物的补偿方式及补偿金额不同，使土地价值有很大差异。 

二、城市更新用地评估的特点

 1、存量地用地性质的不同会造成土地价值差异

从用地性质来看，存量土地有国有出让土地、集体未征未转土地等用地性质，不同用地性质适用不同的政策，使存量土地价值产生差异。从价值大小来看，国有出让土地由于已交付地价取得土地使用权，土地价值更高。原有土地价值的高低决定了补偿价值的高低，会产生不同存量用地性质造成土地价值差异大。

    2、存量地上建筑物用途不同会造成土地价值差异

建筑物有商业、办公、住宅、厂房、公共配套设施等用途，各种用途的建筑物价值不一。例如国有土地上商业用途建筑物比办公、住宅用途价值高，建筑物用途不同也会造成城市更新用地的价值不一样。

3、当地城市更新政策对土地价值产生较大影响。

新增建设用地不存在地上建筑物，评估不涉及回迁及安置等。但存量房城市更新用地用地，包含各种补偿，如土地及建筑物补偿、临时建筑、构筑物补偿，室内装修装饰补偿、搬迁房地产造成的搬迁费、临时安置费、停产停业补偿以及擅改经营性用途补偿等。各种补偿的金额由国家法律法规及当地的城市更新细则决定。补偿金额的大小及产权调换比例均对城市更新土地价值产生不同的影响。

4、城市更新项目土地评估的开发期确定更复杂

新增建设用地的开发期可以有较多参照的案例，市场上同类项目可以通过调研了解到开发期，新增建设用地的开发期的确定相对容易把握。城市更新项目土地开发涉及前期立项、方案制定、产权确权、补偿价格确定、补偿谈判、补偿协议签订、土地出让、建设方案设计、建设及销售等流程，而新增建设用地的开发流程只涉及后面四个流程，城市更新项目土地评估时开发期的确定更复杂。

5、开发利润确定需合理考虑项目不确定性

城市更新项目涉及的流程长，开发期长，以及谈判存在不确定性，项目风险比新增建设用地即空地更大。不可控因素的增加造成在确定开发利润率时，要考虑到项目方需要更高的利润去弥补风险损失。

三、土地评估方法分析

土地评估常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、公示地价系数修正法等，各方法有不同的适用条件。

1、市场比较法

市场比较法是基于替代原理，即在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格。市场比较法适用于市场发达、有充足具有代表性的比较案例、具有交易性的物业评估。

2、收益还原法

收益还原法是基于预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。收益还原法适用于具有收益或者具有潜在收益的物业评估。

3、剩余法（假设开发法）

剩余法（假设开发法）是从开发者的角度出发，在一定的假设条件下，开发者愿意为购买估价对象出的价格。剩余法（假设开发法）适用于待开发的土地和在建工程，或装修、可建、扩建的物业评估。

4、成本逼近法

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

5、公示地价系数修正法

利用城镇基准地价、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

四、城市更新项目用地评估方法应用分析

1、市场比较法的应用分析

市场比较法适用于适用于市场发达、有充足具有代表性的比较案例的项目评估。这是根据经济学原理，同一市场上相同商品有相同的价格。

市场比较法在选择可比的案例时，除了考虑区域因素外，还要对用地性质及建筑物性质进行分析，即对用途或权属性质也要有可比性。要避免国有土地上用地性质的项目，使用是集体用地上性质的项目对比。

城市更新用地项目在市场上交易案例一般不多，一般不适宜使用市场比较法评估。

    2、收益还原法的应用分析

收益还原法是基于经济学中的预期收益原理,将待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原率还原,以此估算待估土地价格的方法。这种方法也叫土地剩余技术，土地和建筑物共同产生收益，而如果能采用收益法以外的方法(多数情况下是采用成本法)求得其中的建筑物价值时,则可利用收益法公式求得归因于建筑物的净收益,然后从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益,分离出归因于土地的净收益,再利用土地资本化率或土地报酬率进行资本化,即可求得土地的价值。

收益还原法一般适用于地上已建成房地产中土地的评估。由于城市更新项目用地上未有已建成房地产，因此这种方法不适用。

3、剩余法（假设开发法）的应用分析

剩余法（假设开发法）一般适用于待开发土地，且待开发完的物业价值能使用除成本法以外的方法得到。城市更新项目属于待开发土地，周边房地产市场活跃，完成开发后的不动产开发总价值可以使用比较法或收益法等确定，因此剩余法（假设开发法）是最适宜的评估方法。

在应用剩余法时，要注意城市更新项目的开发成本要扣除地上建筑物的拆除成本、回迁补偿成本。同时利润率的取值要考虑开发周期长、开发风险不确定性因素多等造成的额外利润补偿。

4、成本逼近法的应用分析

成本逼近法是根据成本的累加上适当的利润及土地增值收益作为项目价值的评估方法，成本通近法一般适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格。评估城市更新项目用地中，土地的取得成本一般包含应补给政府的地价以及拆迁回迁成本等，该部分成本可以合理预测，理论上成本逼近法是适宜的评估方法。但运用成本逼近法评估时，有很多操作上的局限性。首先是如果城市更新项目如果位于城市中心城区，一般不适宜使用。二是土地增值收益的合理确定是难点，不同用途不同区域的增值收益较难准确求得。三是利润的取值需要考虑开发周期长、开发风险不确定性因素多等造成的额外利润补偿。

5、公示地价系数修正法的应用分析

公示地价系数修正法对于城市更新项目用地涉及回迁补偿成本的一般不适宜使用。

综上所述，城市更新用地评估有其自身的特点，需要考虑的因素更多，评估更复杂。一般情况下，剩余法（假设开发法）是最适宜的评估方法。成本逼近法理论上是适宜的评估方法，但现实操作中存在局限性。

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