房地产评估常规问题探析

房地产评估常规问题探析

张鹏

江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司  江苏淮安 211700

摘要：现阶段，房地产行业正处于发展的关键时期，房地产项目开发与交易的数量不断增加，与此同时，房地产的评估价值也越来越受各方的重视。近年来，房地产评估企业不断增多，推进了房地产评估行业的发展。然而，当前我国房地产评估行业存在诸多问题，这些问题直接影响了房地产评估的准确性与公正性。因此，房地产评估企业需要对房地产评估中存在的问题进行全面分析，并提出有效的解决方案。

关键词：房地产评估；常规问题

1房地产评估的概念

房地产估价活动包括土地、建筑物、构筑物、正在进行的建设、以房地产为中心的企业整体资产、企业整体资产及其他房地产评估，包括转让引起的房地产评估在内的活动，如抵押地、住宅接受、司法审查、课税所需的评估、企业上市、企业结构调整、企业清算、资产重组、资产处置等。根据房地产评估的种类，由于内涵意义的差异，应采用不同的评估方法。本节介绍目前房地产评估领域常用的评估方法，并为分析其特性提供框架。一是成本法。在现实情况下，重新购买或配置新评估对象时，从所需总费用中扣除各种折旧的差额被视为评估对象的实际价值，适用于通过正常程序取得的房地产。计算标准特别适合于易于收集、没有收入、市场上很难找到交易参考的单一资产和评估对象。成本法不能评估无形资产，评估结果的准确度不高。二是市场比较法。将评估目标资产与最近交易的类似资产进行比较，以确定资产的资产价值。市场比较方法适合市场比较稳定、交易案例丰富的地区。市场比较法是一种算法简单、贴近市场、准确反映评估对象真实价值的方法，不过，对于在市场上不活跃交易的房地产，使用困难。三是收益法。估计评估对象的未来净利润，选择适当的收益率，以评估时间节点进行折算，获得评估价值。收益法适用于有收入或潜在收入的房地产。逻辑推论的科学可以综合估计房地产的整体价值，反映其经济特性，不能适用于无收入及无法预测风险的房地产，在预测和决定参数的过程中，评估师的主观性影响较大。四是假设开发法。计算开发后房地产价值中扣除开发费用、手续费和税金的价值。假设开发法适用于所有可能进行再开发的房地产。假设开发方式的运用过程比较简单，可以敏感地反映房地产土地的价值评价，不过，同样容易受到主观判断的影响。

2房地产评估常规问题及其解决探析

2.1建立并完善全国性的基础资料数据库

开展房地产评估工作的一个重要目的就是准确评估房地产的客观价值，确保评估价值与真实市场情况相符，而要达到以上目的，数据是关键。如果没有大量客观数据的支持，就难以评估出客观、公正、符合市场真实情况的房地产价值，所出具的评估报告也不具有说服力。评估工作需要用到的数据种类、数量较多，为了评估人员在评估工作中能够随时调取适合的数据，相关单位必须将每一房地产交易数据、不同结构功能的建筑物成本数据以及日常收集并整理得到的财务数据，一并纳入全国性的统一数据库中，供广大评估企业和评估人员使用，这样就可以大大提高评估工作的效率和质量。时代的发展衍生了各类技术，信息技术的应用使得信息共享机制不断完善，同时使得市场信息环境更具公开性，因此相关单位和房地产评估企业可以共同创建评估信息平台，并聘用专业的技术人才搭建评估数据库，高效收集和处理评估数据，为提高评估质量提供数据支持。

2.2优化评估业务流程

第一，明确业务流程优化的具体方法。流程优化过程中可以按照以下方法进行：一是简化法，指的是对企业业务流程进行全方位梳理的基础上，找到不必要的流程并予以控制，以达到减少不必要流程，提高整体运营管理质量的目标。二是清除法，指的是在业务执行环节通过清除不能产生价值增值的活动，并加大对价值增值较高活动的投入，达到对业务流程进行分析，并对流程节点价值创造情况进行优化的目标。三是整合法，指的是对业务流程中相似的部分进行整合，达到减少不必要流程，让整个流程更加连贯，提高整体工作效率的目标。四是均衡法，指的是在业务流程管理环节，对各类业务流程产生的价值进行分析，并按照成本效益原则对资源进行合理配置的方法。第二，持续改善房地产评估的业务流程体系。在实施流程管理环节，要对业务流程进行不断优化，并对流程进行持续分析，以确保业务流程能够适应时代发展要求。具体而言，房地产评估公司要对现有的业务流程进行分析与总结，并提出相关改进意见，以此不断优化管理计划及工作体系。同时企业内部的人员不仅要掌握各项专业技术，还要要认识到企业的人员作为各项流程执行者以及工作控制者，人员要主动参与到流程建设环节，达到提高企业整体业务水平，规范工作流程，防控风险的目标，确保业务管理流程更加规范、科学。

2.3引入科技手段

评估标准和法规不仅要求评估师具备专业知识和技能，还鼓励他们积极运用科技手段来提高评估工作的效率和准确性。其中，区块链和大数据分析等技术成为评估师在数据采集和分析方面的重要工具。区块链技术被广泛用于评估领域的数据采集和管理。通过区块链，评估师可以建立一个去中心化、透明且不可篡改的数据存储和共享平台。这样一来，评估师可以更容易地获取和验证各种资产相关的数据，并保证数据的真实性和完整性。同时，区块链还可以确保数据的安全性，防止数据被篡改或窃取。评估师可以依靠区块链技术构建可信的评估数据基础，提高数据采集的效率和质量。大数据分析技术也对评估工作起到了重要的推动作用。评估师可以利用大数据分析工具和算法，将庞大的数据量进行筛选、分类和分析，从而提炼出有价值的信息和洞察。通过大数据分析，评估师可以更好地理解市场动态和趋势，发现潜在的风险和机会，并进行更准确地预测和评估。这种基于数据驱动的评估方法，可以提高评估师对资产价值的判断和预测能力，增加评估工作的准确性和可靠性。此外，评估标准和法规还鼓励评估师使用其他科技手段来提高工作效率和准确性。例如，虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术可以为评估师提供更直观、沉浸式的评估环境，加强对资产的现场勘察和实地考察。人工智能（AI）和机器学习（ML）算法可以帮助评估师进行快速且自动化的数据处理和分析，加快评估报告的生成和审核过程。这些技术的应用可以提高评估师的工作效率，减少人为错误和主观偏见，提高评估工作的客观性和科学性。

2.4强化房地产评估行业监管力度

随着社会不断发展，构建房地产评估数据平台，有利于强化房地产评估行业监管力度。近年来大数据和云计算等新兴技术日益成熟，为房地产评估行业提供了有力的技术支撑。推动构建房地产评估数据平台，能够有效保障市场公平，同时有利于提升房地产评估数据的整合与收集效率。目前，房地产评估机构和部分企业为了提升数据使用效率往往会建设独立数据库，由于数据量较多，因此在使用中难免会出现数据泄露和重复等现象。从这一角度出发，构建房地产评估数据平台，能够有效整合各类资源进行管理，督促行业从业人员按照相关规定开展监管，是强化房地产评估行业监管力度的有效途径。

2.5加大培训投入，提升专业人员素养

为了满足房地产评估数字化转型的行业新需求，个人、企业及学校都应加大教育投入，不断提高评估队伍综合素质。从个人角度来看，评估行业内人员应及时认清行业发展趋势，突破评估专业界限，学习计算机软件、数据分析与数据挖掘等相关知识，努力把自己塑造成复合型人才。从企业角度来看，定期开展专业技术及行业发展等相关培训，完善员工培训机制，不断巩固员工的专业技术，提高员工对房地产评估行业的市场把控能力，同时可聘请评估行业专家及数据相关专家等，传授执业经验和专业知识，增强员工整体综合素养。

3结束语

房地产评估行业在我国起步较晚，在发展过程中存在较多问题，相关部门、相关单位、房地产评估企业以及评估人员等多个主体必须高度重视。相关部门要完善房地产评估的法律、法规及各项规章制度，细化有关标准，创造良好的评估市场环境；相关单位应积极牵头建立全国性的基础资料数据库；评估人员要在工作中不断优化房地产评估方法。多方主体要共同努力，不断提高房地产评估的质量和效率，促进房地产评估行业的可持续发展。

参考文献

[1]李杨岚.房地产评估数据平台构建研究[J].建筑经济,2022,43(S1):781-784.

[2]谢宇锋.大数据在土地房地产评估领域的应用研究[J].住宅与房地产,2021(03):15-16.