城市更新土地调查自动化处理研究

城市更新土地调查自动化处理研究

贾旭   刘佳雨通讯作者

内蒙古自治区国土空间规划院 内蒙古自治区呼和浩特市  010000

摘要：近年来，我国的城市化进程有了很大进展，城市更新工作也有了很大进展。城市存量土地更新成为优化城市发展格局、提高资源利用效率的重要手段。论文首先分析城市更新发展背景，其次探讨城市更新土地调查自动化处理措施，以期为城市存量土地更新制度设计与治理优化路径制定提供依据，更好地推动城市更新的协同、健康与可持续发展。

关键词：城市更新;土地调查;二次开发;自动化

引言

从建设行为角度分析城市更新，即通过拆旧建新的方式加快城市现代化发展步伐。新时期，我国城市化进程持续深入，对城市更新规划提出了更高的要求。土地是城市经济建设的主要载体，以往用地结构不合理，导致城市现代化经济建设面临重重阻碍，需要通过优化空间结构、转变用地性质等方式，为新产业发展夯实基础。另外，从社会需求方面看，城市更新规划能为社会剩余劳动力提供更多就业机会，有利于缩小不同地区的贫富差距，为社会公平发展助力。因此，城市更新已成为处理城市问题的关键途径。从文化需求看，不同城市在长期发展中孕育了不同的文化内涵，通过更新规划深入挖掘城市文化，可以为优秀文化的持续传承和发扬奠定基础。由此可见，城市更新与经济、社会、文化等方面的发展息息相关，做好城市更新规划工作势在必行。

1城市更新发展背景

城市更新就是有计划地对城市各区域进行建设、改造、拆迁等保证城市衰败的物质空间提高功能性，持续繁荣运转。城市更新概念最早是出现在十九世纪的欧美国家，而真正大规模更新运动的落实在20世纪60到70年代左右，城市更新也都会涉及到土地建设利用。国内城市更新中的土地开发从20世纪90年代开始，通过该项活动，许多旧城焕发出“生命力”，城市的硬件条件也得到改善，各区域功能水平都有所提升，在城市规划区域范围内，土地资源开发与利用也越来越常见，因此也开始挖掘土地利用方面的潜力，以此来满足城市更新需求，然而许多政府不得不面临着土地资源日益减少的现实挑战，有必要对存量用地加强盘活，同时促进土地资源的节约、集约以及可持续利用，本文主要就新时期城市更新的土地利用管理工作进行了简要描述。

2城市更新土地调查自动化处理措施

2.1土地数据范围提取与自适应范围生成

在土地数据范围提取与自适应范围生成前,首先进行土地原始数据入库处理,包括统一坐标转换、整理入库、数据检查、权属梳理等。考虑土地调查成果底图底数需求,一方面通过调查范围线自动获取其范围内的土地利用现状数据、土地利用总体规划数据、控制性详细规划数据、标图建库数据,范围内及周边的土地权属数据;另一方面自适应生成制图图廓范围,获取图廓内的土地数据。

2.2强化衔接规划和实际开发

现阶段要从思维上转变方式，应当将土地利用管理当作城市建设发展的重点工作，关注土地利用的科学合理规划，真正发挥出土地利用管理的作用。所谓土地利用的规划工作事实上就是对土地功能规划分区，同时对土地使用总量进行控制，配置对应土地规模，使得土地流转更为规范。通过上述分析可知，在城市更新中，较为显著的土地利用管理问题之一就是其规划不符合实际开发要求，最终会导致土地利用低效甚至出现浪费现象，因此要进一步强化规划与实际开发间的衔接，促进土地利用率的提高，具体可从两方面着手。一方面，应当加强完善当下土地利用规划体系与相关管理制度，可以引入信息化土地利用管理手段，使土地利用的监管与审批机制更为高效，也要充分调查城市各规模土地情况，了解最新信息，避免土地利用规划脱离实际，土地管理单位应遵循可持续发展原则，依据土地属性的不同将其划分成不同功能区，采用分类管理手段，优化土地结构并明确各类土地用途，在此基础上确定开发强度，比如说统筹分配好城市农业用地、建设用地以及城镇化发展用地的土地资源。另一方面，要保证土地开发利用的规划具有系统性及科学性，以最终提高土地资源利用率与利用效益为目标，严格杜绝土地资源浪费问题，可采取的办法包括加强土地的节约化与集约化利用，协调不同功能和不同规模的土地利用，比如说规模较大的土地在进行流转时需调控其流转总量，对于城市建设用地也要进行合理控制，防止出现其他功能用地规划不当大量转为建设用地情况，另外，也要加强新工艺、新技术以及新材料的推广应用，且注意环境保护问题，提高土地利用的综合效益。

2.3制订开发建设方案，对城市空间进行重构

在城市更新单元规划中，开发建设方案是至关重要的环节，其不仅涉及城市的整体发展布局、土地资源的利用、公共设施的配置等方面，更关系市民的生活品质和社会福利。因此，制订合理的开发建设方案是实现城市更新的关键。正是因为城市更新单元规划本身具有复杂性、专业性特点，所以要提前制订开发建设方案，为后续工作的顺利进行提供保障。相关部门完成土地整备工作后，要及时设计开发建设方案，尤其是明确不同建设的指标和建设数量。从大量实践看，拆旧建新比重会直接关系开发建设数量，同时能真实反映项目收益和支出之间的关系，但无法体现项目在公共利益方面作出的贡献。因此，在开发建设数量核算过程中，相关部门应准确计算公共服务设施、市政设施、道路工程等容积率，根据土地资源的贡献情况，基于建设量相应奖励。城市空间重构要从四个方面入手：第一，从整体出发，制订整体发展规划。包括明确城市的定位、发展目标、空间布局等方面，以实现各区域之间的协调发展。第二，注重公共设施的建设和完善。包括教育、医疗、交通等方面的基础设施建设，以满足市民的基本需求。第三，注重历史文化保护。包括对历史文化遗产的保护、修缮和发扬光大等方面的工作，以保留城市的文脉和特色。第四，始终注重人文关怀。关注城市历史文化的传承和发展，注重保护和弘扬地方特色文化。

2.4施工现场实时监测

利用GPS技术可以对施工现场进行实时监测，包括施工位置、进度、质量等，通过实时监测可以及时发现施工中的问题和风险，采取相应的措施进行纠正和改进。实时监测也有助于提高施工效率和质量，减少施工事故的发生。基于土地调查监测项目数据成果和工作特点，运用GIS技术和信息化手段对土地调查监测项目数据库建设、辅助项目规划和立项实施验收进行全程监管。

2.5充分合理利用已有资料信息

土地权属调查工作涉及部门众多，需要主管部门牵头、多部门协调，需要将各种地籍资料统一收集整理，向调查单位提供查询权限；用地部门需要向调查人员提供所涉及的所有资料，并开放查询权限，同时也要做好相应的保密工作。在开展权属调查工作时，不能仅仅依赖于外业现场指导工作。相反，需要重视国家和地方政府的权属文件，协调社区街道部门进行地籍调查工作，搜集与土地权属调查相关的资料。在经过复核审查已了解情况后，再开展外业实地测绘调查。参与调查的人员也应该具备相应的资质水平，了解土地权属调查的相关政策。

2.6无人机倾斜摄影三维建模的应用

三维建模技术是整个无人机倾斜摄影技术中最为重要的技术，是无人机倾斜摄影测量完成后进行的有针对性的项目，三维实景模型的质量与后期的使用效果息息相关。先将不同设站的垂直角度相片与倾斜角度相片相结合，从而形成对地面的二度或三度重叠，保证倾斜摄影影像组能完整地覆盖整个调查区域。再利用内外方位元素对倾斜摄影相片组的几何空间姿态进行恢复，利用地面控制点对整个区域进行实景的三维建模。本研究使用Context Capture Center软件对郑州市某地区进行三维建模，使三维建模技术从理论层面过渡到实践层面，通过对无人机倾斜摄影数据进行处理，将三维数据清楚、立体地展现出来，并利用模型对无人机倾斜摄影在土地调查中的应用进行分析。观察三维建模对耕地的建模效果，以此来论证将无人机倾斜摄影三维建模技术应用到调查全国耕地面积之中的可行性。将数据导入后按流程进行操作，最终得到实景三维模型。在建立三维模型后，所需要的地物信息、特征等都可清楚表达，很好地展示出了建筑物位置及土地类别，从而极大地提高了影像的利用价值，可满足土地调查需要。由试验可知：首先，通过建模成果可清楚地观察到建筑物的侧面信息，打破了传统技术只能得到正射影像的限制，能更加完整地获得地物信息，有利于土地调查工作的进行；其次，使用倾斜摄影测量技术进行数据处理，更加方便快捷，可有效提高土地调查工作的效率；再次，无人机倾斜摄影技术受天气或环境的影响小，对外业勘测的工作要求不高，模型也更加真实；最后，无人机倾斜摄影三维建模造价更低廉，在为土地调查工作提供更为精准模型的同时，成本也得到更为有效地节约。

2.7土地数据自动统计分析与成果输出

提取土地数据后,可实现土地数据自动统计分析与成果输出,包括通过土地利用现状模板统计分析一级分类、二级分类、大类现状用地面积,获取土地利用总体规划中农用地、建设用地、其他土地总面积,厘清标图建库图斑改造类型、用地面积、现状与规划土地用途,动态统计控制性详细规划地块用地性质与面积,梳理用地地块内及周边集体土地所有权、使用权、国有建设用地使用权、行政许可信息等用地单位、界线面积、发证面积、地块内相交面积、当前状态等信息。(1)土地登记信息一览表自动化生成。土地权属主要包括集体土地所有权、集体土地使用权、国有建设用地使用权三种类型。证件类型可分为集体土地所有权证、不动产权证、集体土地使用证、房地产权证、国有土地使用证等。土地登记信息一览表的自动化生成首先需要建立土地数据库字段与成果表字段的映射关系,读取土地数据库自动梳理输出权属证件类型、证件名称、权属单位名称、权属证书号码、用地界线面积、发证面积等信息,其次自动进行权属证件类型、证件名称的归类、排序、合并。若土地权属范围与调查范围相交,则自动统计分析相交面积。除此之外,土地调查还需梳理清晰地块范围内及周边的行政许可(建设用地批准书、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、建设用地规划许可证)、征用用地和储备用地等土地数据,其信息一览表自动化生成原理与土地登记信息一览表类似。(2)地类现状一览表自动化生成。根据工作规程,地类现状分析主要涉及2009年与调查当年年份,地类现状分析首先获取调查范围内地类图斑二级分类的汇总面积,进而统计其一级分类、大类总面积,最终获取总地类图斑面积,并输出统一标准的面积统计表格成果。土地利用总体规划统计表自动生成。通过读取调查范围内的土地利用总体规划图斑,根据地类编码自动区分建设用地、农用地、其他土地等范畴并进行面积计算与统计,自动输出统计表成果。(3)标图建库图斑统计表自动生成。首先建立标图建库图斑数据库字段与成果表字段的映射关系,通过读取调查范围内的标图建库图斑,自动梳理标图建库图斑编号、改造类型、用地面积、坐落位置、权属单位名称、现状与规划土地用途等信息进行标准表格输出。控制性详细规划情况表自动生成。首先通过相同原理获取图斑用地性质、代码、控规导则地块编码、面积等明细,其次根据用地性质进行动态归类、排序、合并、面积统计,输出成果表格。

2.8历史文化类存量土地的多方协作更新机制

历史街区、文物古迹、历史建筑等历史文化类存量土地，是最为特殊的一类用地。一方面，历史文化遗产物质化了过去的文化、社会和技术的成就，反映了社会的演变和发展，具有重要的历史、文化和社会价值，属于文化资本的一种形式。另一方面，从资产角度来看，历史文化名城、历史文化街区、工业遗产等文化遗产区域，因具有唯一性和不可替代性，其潜在的资产价值最大。因此历史文化类存量土地更新机制，既有政府主导、市场与居民多方参与的方式，也有市场主导、政府引导、居民参与的方式，也有在政府引导下居民自主更新的方式，更新资金来源方面也较为多元，既有政府公共财政投入，也有社会资本、社会组织基金的支持。历史文化空间更新的成功案例较多，有政府全程主导实施的模式，如广州永庆坊历史街区的更新；有国有企业主导实施的模式，如上海思南公馆街区的更新；有政府与产权人合作更新的模式，如苏州平江路历史街区的更新；有多元主体协商合作的模式，如北京大栅栏历史街区的更新。

2.9鼓励社会公众积极参与

城市更新的土地利用管理是一项系统性工程，其需要从多维度着手完善、改进。其中重要手段之一就是鼓励社会公众积极参与，使土地利用管理体现出民主化特点，也有助于提高管理的公正水平，具体可采用下述几项措施。一是要重视信息公开及对外交流沟通，在城市更新土地利用管理时，将必要信息及时公开，比如说土地利用管理的目标、方案、实施计划以及具体时间表等，便于社会公众的了解与参与，也要开通多种类型沟通渠道，比如说举办听证会、座谈会以及社区会议，收集一些公众关于土地利用管理的建议，再进一步反馈到土地利用调整上。二是搭建起可供公众参与的平台，比如说在城市中成立群众委员会，或是组织公众参与到顾问团队中，为土地利用管理项目提供更多建议，使公众参与的价值发挥出来，也可建立网络参与平台，进行网上问卷调查，能够获取到更加广泛的公众意见信息。三是对公众参与的权利、责任进一步明确，目前的城市发展中，许多项目都要求公众参与，也制定了相应的法规要求，因此，土地利用管理也要在法律法规内容中明确公众参与的权利、义务，使公众参与热情更高，也有助于保障公众利益。四是强化公众的培训教育，比如说可以加大媒体宣传并创办培训班，使社会公众对城市更新有着更深入的认识，对城市土地利用管理的理解也能更透彻，参与意识也会更强，提出的意见更为合理，助力城市更新。五是应完善公众监督与评价机制，让公众积极监督土地利用管理各项行为是否与法律法规相符合，发现问题及时反映，督促土地利用管理部门整改，还要对城市更新和土地利用管理的成果进行评价，从而逐步优化土地利用管理工作。

结语

城市更新主导方式的转变，需要重新审视城市更新中如何有效地释放城市存量土地，促进城市更新的良性运作与可持续发展。传统方式一般需花费3~4d,可大幅提高作业效率,克服由于调查范围频繁调整所造成的返工工作量等问题,大幅降低人工与时间成本;另一方面输出的表格即为最终成果,能够实现从数据端至成果端的闭环生产,提高数据规范性,减少因频繁变动造成的人工计算误差,为城市更新改造经济平衡测算提供有力的技术支撑。此外,本文方法同样适用于其他用地报批业务,如违法用地处罚、勘测定界等,具有可拓展性和复用性。

参考文献

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