自持限制条件对土地价格影响分析

自持限制条件对土地价格影响分析

张月荣 李小军

深圳市中诚土地房地产资产评估顾问有限公司

摘要：为推动房地产行业持续健康发展，在土地一级市场不断成熟的背景下，土地与房屋价格快速升高，对此，我国许多城市推出了“限房价、限地价”“限房价、竞地价”和“竞配建”等新土地出让规则，对土地出让市场进行调控，使土地价格趋于稳定。文章结合自持限制条件的特点的作用，选择某省会城市作为研究对象，分析自持限制条件对土地结合产生的影响，并为自持型房地产的发展提出相关建议，以供参考。

关键词：自持限制条件；土地价格；影响

引言：随着近年来房地产行业的快速发展，在我国诸多城市和地区的商业与住宅地产项目数量与规模快速增长，但从当地的社会经济发展水平来看，过高的地价和房价显然与其经济发展存在突出矛盾，同时面对不断扩张的房地产市场规模，其物业管理水平也存在很大的进步空间。在市场不断变化中，自持型和销售与自持并举型的地产出让案例不断增多，要想推动房地产市场平稳发展，需深入分析自持限制条件对地价产生的影响，进而推出有效的措施调控地价，确保其合法、合规、合情、合理。

1. 自持限制条件概述

在房价与地价快速升高的过程中，早在2016年的中央经济工作会议中就提出了综合利用立法、投资、财税、土地、金融等方式，推动房地产市场稳定发展的要求。在住建部关于住房及用地供应管理和调控的相关文件，就对各地结合具体状况与土地出让实际情况，增强确定土地竞价方式的灵活性提出明确要求，随后南京、北京、杭州等多个城市均提出各种自持限制条件与要求实现调控地价的目的，为推动地方房地产行业的健康发展提供政策支持。由此，其他地区可借鉴自持限制条件调控房价地价的成功经验，结合城镇化建设进程的推进，为房地产行业从传统到创新的过渡提供更科学、更完善的政策支持，改变传统的土地出让方式。

在分析自持限制条件对土地价格的影响前，应先明确其基本内涵和特点。“自持”即为开发商通过竞拍所得土地无法直接出售[1]，而要在规定年限内保证自身拥有固定产权[2]，同时以投资者的姿态完成开发运营，[3]主要通过股权[4]和长期租赁[5]两种[6]的形式获得一定的收益。在此基础上，在相关政策体系中还提出“自持物业”这一概念。具体是指开发商通过自己旗下的物业[7]统一管理自持地产，通过这种方式获取稳定的租金收入，并避免经营风险，降低运营成本，提高运营效率。相较于自营地产，自持地产通常存在较多的限制条件，具体的自持限制条件包括自持比例、年期和应用途径等[1]。对于无自持限制条件的地产，在土地开发完成后可直接完成销售；对于自持限制条件中有年期限制的地块，则不能违反先租赁后销售的规定；对于有自持限制的地产，在其开发完成后只能用于出租[8]这一种用途。由于不同地产的自持限制条件不同，导致其地价也存在较大差异。

2. 土地价格受自持限制条件的影响分析
   1. 研究概况

本研究选择我国某省会城市作为自持限制条件影响土地价格分析的研究对象，该城市为促进房地产市场稳定发展，除了“限房价、限地价”和“竞配建”两项新土地出让规则外，还推出了增加商业自持比例条件的规则，将商服用地中自持物业比例这一规则推广到住宅用地的出让规则中，促使当地自持租赁住房在集中供地中占绝大部分，随着土地出让规则的变化，必然会对当地土地市场和土地价格产生深远影响，并调整土地出让地价评估与制定等标准要求。

为优化土地资源配置，规范土地出让评估规程[9]，在开展土地价格评估工作期间，应遵循贡献原则、供需原则、替代原则、审慎原则、公开市场原则、预期收益原则和最有效利用原则等，依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）与《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）等相关规定，结合地方地价管理的工作实践，在城市更新协议出让地价评估项目中，当估价对象所在行政区域或同一土地级别范围内，存在充足的类似交易案例时，则可选用市场比较法；但对于开发完成后自持经营的地价评估项目，则应优先选用剩余法[2]。此外，还有收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等多种出让地价评估方法。

2.2研究方法

根据研究对象经营性待开发用地的属性，该区域房地产交易十分活跃，具有充足的房地产开发楼盘租赁与销售资料支持，在该研究中可根据剩余法的原理，将预计正常的开发成本与利润、利息和其他相关专业费用扣除后，最终获得更准确的土地价格。在研究过程中，分别站在土地市场与房地产开发商的角度，应用地价差异法与市场提取法分别完成对有无自持限制条件下的土地价格比例关系的计算。

从房地产开发商的角度出发，综合运用收益法和剩余法的原理，通过自持年期地价法[10]对选取样点在不同自持比例条件和不同自持年期下的土地价格进行估算，然后比较分析其中无自持限制条件与不同自持限制条件在土地价格上的差异，进而明确不同自持限制条件对土地价格产生的影响。在整个研究过程中，先对无自持条件的土地价格展开测算，然后，测算满年期全自持

[11]条件下的土地价格，最后，根据不同自持年期，分别测算其对应的土地价格[12]。在实际的分析过程中，直接应用剩余法测算无自持限制条件的土地价格，通过对不动产开发完成后正常交易价格的估算，而后依次扣除建筑费用、专业费用、税收、利润和利息等各项费用，最终通过层层剥离的方式获得最终的土地价格[3]。其中，根据R=P自/P的计算公式可获得准确的地价限制系数，其中，P自为带有自持限制条件对应的土地价格，P为无自持限制条件对应的土地价格。根据研究对象的实际情况来看，近期并没有出现无自持限制条件的成交案例，因此，在应用市场提取法[13]的过程中，结合自持年期地价差异法计算得出的无自持条件下的土地价格作为正常市场成交价格，分析比较自持年期差异法中无自持条件下测算的土地价格与市场提取法中测样点的土地价格，最终明确不同自持比例条件下对土地价格的影响。

2.3土地价格测算

首先，直接应用剩余法对无自持限制条件下的土地价格进行测算，以此确保其土地价格测算结果尽可能贴近真实情况。在具体的测算过程中，以无自持限制条件为前提，用不动产正常交易价格减去开发项目中销售税费、建造成本、投资利息、管理费用、购地税费等各项开发成本，再减去开发商的开发利润即可获得土地价格。

其次，在满年期全自持[14]条件下土地价格的测算中，考虑到开发商自持房产可通过长期租赁的方式产生一定收益，对比，在这一测算环节，应以满年期全自持为基础条件，用如下所示的收益递增公式测算不动产价格。

式中，J满年期全自持代表满年期全自持条件下不动产的交易价格；A代表第一年房地产净收益；H代表房地产还原利率，根据商服用地与住宅用地的区分，在计算时分别取6%和5%；y代表房地产售价[15]递增率，同样根据商服用地与住宅用地自持10-30年与10-60年的区别，商服用地取2.5%、3.15%、3.3%[16]，住宅用地取3.25%、3.70%、4.10%、4.35%、4.45%、4.50%[17]；n代表收益年期。

最后，由于房地产在持有期内主要通过对外租赁获得收益，待其满足持有期条件后会将其转售，因此，应用持有加转售模式收益法[18]对不同持有期年限的房地产在持有期末的土地价格展开测算。在具体的测算过程中根据自持年期内、自持年期满后的收益价格与转售价格分别采用不同的方式完成测算

3. 自持限制条件影响土地价格的启示

伴随土地改革日益完善，如何保障自持型地价的测量结果合规、合法等越来越重要。基于长远视角分析，自持限制条件影响土地价格这一特征将会越来越明显。近年来，房地产交易案例数量逐渐增多，其参考价值也有所增长。所以，在未来估价土地[19]时，应综合考虑自持限制条件、基于市场交易的角度测量[20]自持型地产地价。

针对未来自持型地产的研究，应以提升自持型地产运营价值、获得更高效益 为目标，推动房地产行业持续发展。

第一，对于国土管理部门，为实现自持型土地的合理定价，应综合考虑土地自持年限等因素对经营性用地地价的影响，以降低土地流拍概率。

第二，对于金融机构，应注重金融风险的合理规避，故应考虑土地自持年限等因素对机构权益[21]的影响，科学审批贷款，制定不同标准的信贷方案。

第三，开发商以创造更大利益为目标开发和利用自持经营性土地，所以，可以综合考虑自持土地的整体出租[22]、招商招资等，最大限度地提升土地价值，实现科学定价。

第四，对于自持经营性土地地价的评估，需要房地产评估机构秉承科学、公正、客观等原则，保障评估思路合理、方法科学等，从而保障评估结果的可参考性。

结论：综上所述，根据研究对象的自持限制条件对土地价格的影响分析结构来看，自持比例限制条件、自持年期限制条件、对住宅与商服用地的土地价格存在显著影响。在未来自持型房地产价格测算中根据实际情况合理选择测算方法，获得更贴合实际市场交易情况的测算结果。

参考文献：

[1]彭秋苟,林岗峰,胡洁瑶. 从前门法角度研究自持物业地价——以×市商品住宅为例[J]. 房地产导刊,2022(11):140-142.

[2]秦婧. 政府行为和竞买者特征对上海住宅用地价格的影响——基于特征价格模型[D]. 上海:上海财经大学,2022.

[3]郑诗维,何伟,王菲凡. 自持限制条件对土地价格的影响研究——以成都市为例[J]. 中国房地产,2022(11):24-30.

[1]开发商取得土地后开发建设的房地产不能在建成后直接对外出售

[2] 

[3]删除

[4]？

[5]租赁

[6]一般都是自用或租赁

[7]物业管理公司

[8]也可以自用呀

[9]？

[10]有这种估价方法吗？

[11]不得销售

[12]具体怎么测算

[13]上一句提到都没有案例，还怎么应用市场提取法呢

[14] 

[15]净收益递增率吧

[16]取值依据是什么？递增率与持有时间有什么关系？市场的价格不会与持有时间相关吧

[17]同上

另，百分之四点多的递增率是什么概念呀，市场好的时候可以这样预期，现在的市场环境，太高了吧

[18]删除

[19]评估土地价值

[20]测算

[21]？

[22]自持土地的整体出租？