我国房地产企业融资结构分析

我国房地产企业融资结构分析

作者：周义 刘雨晗

单位：河北金融学院

【摘  要】当前我国房地产业陷入冷淡，正丧失逐渐国民经济的支柱地位，归根结底，房地产业的融资存在严重的结构问题，导致房地产业的下滑。这种过于单一的融资结构不利于我国房地产企业的可持续发展。本文重点研究房地产企业融资渠道方面的相关理论，以及房地产企业的特点对其融资结构，融资模式的影响，对房地产业的融资提出相应的提升建议。

【关键词】房地产；企业融资；结构分析；

一、引言

在房地产行业的发展中，企业融资占据了很重要的地位，它为该行业的发展提供了强有力的资金支撑。但是，房地产金融的快速发展也隐藏着一些问题,如融资方式单一，融资难度较大等。2020年上半年，房企融资规模比去年同期有所降低，主要是疫情的影响，生产企业还没有复工。2020年5月，房地产企业贷款总额剩余11.97万亿元，比同期增长8.5%，增速环比下降1.1个百分点，自2018年三季度以来持续走低。2020年6月，企业能够筹集到的资金增多，基本恢复同期正常水平，融资成本小幅下降。到2020年下半年，我国经济形势逐渐复苏，房地产企业融资规模也保持稳定增长。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要的融资手段，但增长速度较为缓慢。

二、房地产企业主要融资方式

（一）银行贷款

在我国房地产企业的融资手段中，最常见的就是银行贷款。与其他方式相比，从银行获得贷款更简单直接，而且获得的资金总额比较大，审批流程较为规范和严谨，风险较低。房地产开发贷款也是银行中最为重要的信贷工具。近几年来，银行开发贷款余额不断增加，即使采取了一系列措施，增长率仍将达到20％。

（二）股权融资

股权融资是上市的房地产企业普遍采用的一种融资方式，其中包含了IPO、增发和配股等不同的方式，各种方式下房地产企业需要让渡的股权数量也不同。

对于房地产公司，它们持有基于现有房地产项目的私募股权和股权基金。 最近，中国的房地产公司出台了新规定，并加强了对使用股票基金使用自由的控制。

（三）债权融资

债券融资包含企业债券、短期融资债券、公司债券、中期票据等多种形式的境内资本融资方式。房地产企业按照自己的资质和需求选择发行适合本公司的债券类型进行融资。通常，房地产公司通常会选择公司债券，因为国家发改委对公司债券的发行要求越来越严格。近年来，国家政策得到了加强，银行融资方面受到了较大的限制，但是债券市场环境还较为宽松，因此，债券融资成了替代银行融资的主要融资方式，成为了一种被普遍考虑的融资方式。

（四）销售回款

销售回款是指房地产公司从项目开始之前购买房屋的经销商那里收取一定数量的保证金。这是资金流动的主要方法，由于房地产价格相对较高，通过在项目开始时收取一定的收入，可以减轻房地产公司的财务压力，并确保房地产项目的最终销售，增加了资金的流动性，提高了房地产企业的资金使用效率，这也是降低房地产企业融资成本的最重要手段。

三、房地产行业融资特点

（一）融资金额大

房地产开发是一个整体项目工程，包括土地资源，人工费用，材料费用等，这些环节都需要大量的资金作为支撑。

（二）资金运作周期长。

从项目开始规划，进行建设，到完工交工，资金才能逐步回收，时间跨度很长。

（三）资金风险高。

房地产企业资金循环流程中存在许多不确定性因素，而且资金量大，资金回收时间长，所以风险较高。

（四）监管环境的变化。

保险行业的监管环境不断变化，以适应新的市场条件和消费者需求。监管机构正在加强对保险公司的资本要求、风险管理和透明度的监管。

四、我国融资结构存在的问题

（一）融资方式单一，过于依赖银行贷款

从银行获得的贷款通常是分期的，因此银行贷款会对企业有时间和条件上的限制，再加上企业融资对银行的高度依赖，就会产生企业因不能及时融到所需资金而导致资金链断裂的隐患。这会使一些公司不得不面对高额的外债。在我国国家经济体系中，房地产企业一直存在较高的信贷需求，这是过于依赖银行信贷的坏处，这也导致其整体资本机构不够均衡，也不够稳定。

（二）融资管理不合理

 我国房地产企业融资规划不足，存在盲目融资的现象，这是融资结构不合理的一个重要原因。集团事业部门和子公司之间缺乏联系与信息沟通，子公司的融资需求要经过较长时间和较多流程才能完成。子公司想要获得贷款，就需要集团以自己的名义为子公司做担保，但企业机构的变化会拉长获得资金的时间，也会使融资的流程变得复杂繁琐，投资时机可能会被耽误，同时融资成本也会上升，使企业融资计划跟不上经营战略的变化，融资也就变得不及时，制约着企业内部资金管理机制的有效运行。公司管理水平比较差，融资策略缺乏计划性，很难满足企业的融资要求。

（三）资金风险较大

我国房地产行业传统的融资方式受到了极大地限制，融资难度，融资成本都在上升。政府出台的各项经济政策，以及各地出台的限贷限购政策，使房地产行业出现了“供大于求”的现象，房屋预售数量创下近几年新低，导致企业投入的资金无法收回，资本市场的可流动资金减少。国家多次上调银行准备金率，再加上银行借贷限制条件增多，导致信贷紧缩，资本市场资金流动量减少，而银行从自有资金的安全性和流动性出发，对房地产企业的借贷资质要求更加严格，限制条件也更多。

（四）资金企业缺乏专业融资人才

传统商业模式正在发生革命性变革，融资结构，融资渠道也在发生着改变。互联网正在改变着世界经济形势，房地产行业也要跟随时代的变化，不断更新融资理论，创新融资渠道，这就需要任用更多的专业人员。而房地产行业还缺乏对融资专业人才的重视，没有有意识的进行人才储备，这既不利于企业的管理，也很难实现融资结构的优化，不利于企业的可持续发展。

五、我国房地产企业融资结构优化的解决对策

（一）寻求多样化的融资路径

随着资本市场的不断扩张，经济体系也越来越完善，融资手段也越来越多，银行贷款在房地产行业资本结构中的比重会随着融资方式的多样化而逐渐降低。但很长一段时间内，我国房企融资比例中仍然会以银行贷款为主，这是由目前我国宏观经济条件决定的。房地产行业生产周期长，资金需求多，融资不能急于求，融资途径不应单一，但应研究可以改善融资来源，分散筹资风险和改善资本结构的多样化。

（二）做好规划，提高资金使用效率

房地产企业最重要的一项经营管理活动就是企业融资。企业管理者要提高自身素质，站在宏观经济的角度进行融资活动，并纳入企业长期发展战略。房地产公司有大量资金流入其中，如果公司可以计划并耗尽其资本配置，则可以降低支出成本，拥有可靠的财务计划，对改善公司的经济发展有很大帮助，降低了企业负担，能够一定程度上规避金融风险。

（三）加强对于融资人才建设

改善企业传统人才结构，建立专业的资本运作团队，有利于提高资本管理效率。加强培训，提高员工和干部的综合素质，进行多种方式的考核，选拔人才，尤其要重视中层干部的任用；外部引进，招聘职业经理人，对企业融资进行管理，能提高企业融资效率，降低成本。

参考文献：

[1]王鸿.房地产企业资本结构优化与融资决策[J].中国国际财经(中英文),2018(06):246.

[2]王梦洁.浅析我国房地产企业的融资结构[J].行政事业资产与财务,2018(01):47-48.