房地产开发项目工程管理存在的问题及改进措施

房地产开发项目工程管理存在的问题及改进措施

李冬初

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摘要：随着社会经济的快速发展，房地产行业的发展速度也不断加快。房地产业的发展，不仅能为人们提供更好的住房保障，还能促进经济增长，激发社会发展活力。房地产开发项目具有规模较大、建设周期较长等特点，其建设质量容易受到多种因素的影响。因此，在项目开发过程中，房企应积极落实工程管理工作，加强对项目建设过程的管理，从整体上提高项目的投资效益，推动自身及房地产行业的可持续发展。

关键词：房地产开发；工程管理；问题；改进措施

1房地产开发项目工程管理存在的问题

1.1管理机制不完善

目前，我国的房地产业还处在一个快速发展的时期，每年都会有大量的房地产公司出现，但由于许多房地产开发商成立的时间比较短，公司的管理层对其管理工作缺乏足够的重视。企业一方常常没有建立健全的管理机制和管理体制，在房地产开发建设工程项目的管理工作中，业主方常常不能发现问题，不能对工程建设活动进行有效控制。这种不受业主方约束的状况，不但使房地产开发工作的安全风险增加，而且还导致许多房地产开发工程的发展进度滞后于预定目的，工程质量也不能满足预定的建设标准。因此，在一定程度上也会影响到整个房地产工程的质量。

1.2权责混乱

在实行建设监理制的同时，业主方项目管理模式下，建设监理工作的主要内容是对工程项目的施工管理，管理者对监理设计变更、投资控制权利不了解的现象，导致承建单位、建设单位、监理单位之间的监理权责存在重叠、缺失等问题。如果在监督工作进行之前，没有对权利和责任进行清晰的界定，就会导致各部门之间的权力和责任不清，责任推诿等问题。与此同时，如果一些建筑公司对工程具有一定的投资管理权，则会产生对建筑公司进行直接指令的情形；这就不可避免地对施工监理机构的正常工作产生了一定的干扰，并产生了多人指挥的现象，从而影响了监理工作的独立性和公正性。

1.3物料的质量方面的原因

在房地产开发建设工程项目的建设中，材料的质量直接影响到整个工程的施工质量，如果材料管理采取了业主方项目管理这样一种独立的监控方式，那么，由于工作职责的原因，监理人员经常会对材料的质量进行严密的监督。但是，如果监理模式是监理制，而业主方是业主方，则一些业主在进行大宗材料采购时，会采取低价竞标的方法，以降低成本。与此同时，由于监理方受到业主的约束，监理方对材料的审核和管理制度不能得到有效的执行，导致大量的有缺陷的材料被运用到了工程施工中。这就造成了整个工程的总体质量水平得不到预期的结果。

2提升房地产开发建设工程项目管理质量的方法

2.1做好准备工作

在房地产开发项目工程管理中，做好准备工作是确保项目顺利实施的关键。在项目启动前，房企需要做好以下几项准备工作。

(1）在项目正式启动前，房企需要依法取得土地使用权，并及时办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或商品房销售许可证等证件，确保项目的合法性和可实施性。

(2）在项目正式启动前，房企需要做好项目可行性研究工作，如分析市场需求、编制投资预算、估算项目周期等。其中，做好市场需求分析工作可确保项目的定位和规划满足市场需求；做好投资预算编制工作可科学评估项目所需资金，提高资金使用的合理性与规范性，有利于避免项目因资金不足而烂尾；做好项目工期估算工作可提前掌握项目的时间节点，有利于制订合理的工程进度计划。

(3）房企应根据详细的项目可行性研究报告来制订合理的项目规划，做好项目整体布局、建设阶段划分、工程进度计划编制等工作，使各个环节有序衔接。另外，在制订项目规划过程中，房企需要综合考虑社会效益、环保效益、经济效益等因素，确保房地产开发项目符合可持续发展要求。

2.2技术管理

保证施工质量是最基本的技术管理内容。整个施工过程需要按照规范进行操作，严格控制每一项施工工序，从而保证施工工艺和施工质量的合理化。除了传统的农民建房式施工管理模式外，现代的科学技术使得建造方式日益精细化、智能化，如BIM系统，在建设初期可以模拟各种情景，优化建造流程，减少资源浪费，同时，要采用先进的建筑材料和工程机械设备来提高建设效率。新型材料可以更好地满足特定场合需求，预制构件技术极大地提升了建设速度，而大型设备则加快了施工进程，提高了施工精度。技术管理理念还包括对环境和安全的有效管控。在施工过程中，采用绿色建材和节能环保技术可以减少施工垃圾和污染，降低环境风险；而安全管理是必不可少的，需要科学评估设备和材料的质量和性能，并针对施工现场环境和施工人员特点制定详细的操作规程和应急预案。另外，技术管理理念包括与业主、相关部门等的沟通协调，共同推动项目顺利进行。对于房地产开发商来说，希望自己开发的项目能够既美观又实用，因此，合理安排工期和配合日常监理，随时向业主报告施工情况及遇到的问题，可以保证整个建设项目平稳、顺利进行。

2.3明确权责

在当前的房地产开发建设工程项目管理时，监理工作属于第三方行为，为了保证监理工作能够取得预期的效果，在开展房地产开发建设工程项目管理工作前，需要结合相关房地产部门对监理单位资质审核的结果，选择合适的监理单位，避免在监理工作开展过程中，监理企业之间出现恶性竞争。同时，为尽可能保证监理人员的独立性，在工程项目开展前不仅需要制定专门的监理管理制度，还需要与监理人员签订独立的监理合同，确保工程施工建设单位与监理单位之间处于平衡地位，保证监理人员在后续监理工作开展过程中，能够按照签订的合同内容明确自身的工作任务，降低建设单位的工作人员干预监理人员正常工作情况的出现概率，提升监理工作的公平性、公正性。举例来说，在某住宅小区开发建设过程中，首先，为了避免管理工作出现权责不同的情况，业主方在将施工阶段监理工作委托给相应监理公司时，在监理合同与工程建设施工合同中明确规定了监理单位与建设单位的权限。其次，为了提升监理工作的可靠性，在监理合同签订前业主方对监理单位的相关工作人员进行了严格的审查，保证监理人员具备职业资格证书，并在后续监理合同签订时，在合同条款中明确指出监理单位需要更换不合格的监理人员。再次，业主方在监理单位开展工作前，对监理规划，监理细则等内容进行了审批，及时调整规划细则中不合适的内容，保证监理工作能够满足本次施工建设活动的需要。最后，为了保证监理人员的监管工作与测量设备能够实现本次工程项目的有效管理，业主方通过不定期抽查监理工作是否到位，定期审查监理资料与监理成果的方式，保证房地产开发中建设工程项目管理能够取得良好的效果。

2.4加强质量控制与进度管理

(1）在房地产开发项目施工过程中，如果出现质量问题，房企就应及时采取措施加以解决。例如，房企应建立严格的质量控制体系，制定详细的质量控制流程和验收标准，明确质量验收要求，确保质量验收的规范性；建立问题反馈机制，鼓励员工主动报告质量问题，并提出改进意见，以保证项目建设质量。

(2）房企可应用BIM技术来模拟施工过程，确定合理的施工进度；应用监测技术来实时监测施工进度，及时发现和消除进度风险；利用进度管理软件来跟踪管理施工进度，提前发现进度偏差，并采取有针对性的措施进行纠偏。

结论

总而言之，房地产是一种外溢性较强、具有系统重要性的行业，房地产行业的发展会对我国金融行业的稳定产生重要影响。为了保证房地产行业的发展能够满足新经济发展形势的需要，加强房地产项目开发建设工程项目的管理，从源头实现房地产经济的管控，不仅可以为房地产行业的稳定发展提供助力，还能为我国社会经济的稳健发展提供推动力。

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