城市更新背景下的老旧办公建筑改造设计管理策略

城市更新背景下的老旧办公建筑改造设计管理策略

张扬

北京市  中移园区建设发展有限公司    102200

摘要：近年来，我国城市更新行动有了很大进展，在现阶段的建筑工程中，改造、提升工程较为广泛的存在。随着城市更新的背景因素和人们对物质、文化场所环境质量要求的提升，顺应时代发展的潮流，老旧办公建筑改造类的项目设计前景巨大。但是在实际的生产工作中，我们不难发现，改造类建筑设计、施工中还存在着一些问题，严重影响了设计过程中的质量与速度。随着我国城市化进程的不断加快老旧办公建筑改造类项目必然会迎来其发展的新契机，加强对其常见设计管理策略的研究具有很大的现实意义。

办公建筑存在着功能多样、结构需求固定、适用范围广等特性，对于老旧办公建筑改造设计策略的研究主要是在满足功能需求，拓展发展空间，合理化结构形式，精准化造价控制等方面。研究办公功能模块的设计，推导出办公建筑的布局和设计策略，实现办公建筑设计的可持续发展。在设计管理流程之初，依据设计策略，将功能和空间高效组合布局，达到适应使用者的目的。所以，本文总结了几点老旧办公建筑改造过程中存在的设计管理策略进行简要分析。

关键词：城市更新；老旧办公；改造；设计管理

1引言

为提升城市品质、满足人民群众美好生活需要、推动城市高质量发展，统筹推进城市更新，2021年《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》指出：实施城市更新行动，转变城市开发建设方式和经济增长方式。城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。主要更新方式包含了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新、其他类型共六种方式。老旧办公楼宇更新作为城市更新的重要方式，其研究具有很大的现实意义。

2研究背景

2.1城市层面

鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级改造、调整功能、提升活力，发展新业态。允许老旧楼宇增加消防楼梯、电梯等设施，允许建筑功能混合、用途兼容；鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用。北京市建立统一的城市更新信息系统，完善数据共享机制，充分利用信息化、数字化、智能化的新技术开展城市更新工作。

2.2企业层面

大型企业内部办公用房面临着年久需要改造、装修等需求。改造类项目与新建项目相比较存在流程更复杂、困难程度更大、管理难度更强的特征。针对工程管理中积累得项目实践经历，积攒了很多管理经验，通过总结可以应对后续更广泛得建设、改扩建任务。

3研究目的

3.1经济性

浪费来源于错误，更大的浪费来源于错误到最后才被发现。传统串联的建筑设计流程很容易产生这样的浪费。为了有效实现设计质量提升、设计效率提高、建筑成本控制、减少设计变更等问题产生的浪费，通过设计管理对后期变化预留空间，实现经济效益最大化。

3.2环保性

由全世界经济快速增长引起的一系列资源和环境问题--能源医乏、资源紧张、空气污染、气候变暖等己引发广泛关注。建筑、交通、工业三大产业中，建筑能耗最大。办公建筑因其体量巨大在施工的整个过程消耗大量的能源，会造成对环境的污染。秉承避免浪费、充分利旧的原则，将尊重现状的前提下，打造符合当前规范的安全、绿色、节能、舒适的办公建筑作为目标。增强设计、施工及过程管理水平，能够起到降低能源消耗、节约资源、减少对环境影响的作用，达到节能减排的发展模式。随着我国经济快速发展，作为人口大国和建设量较大的国家，政府关注建筑行业的节能减排、可持续发展。对能源高消耗行业改革，发展绿色建筑成为发展的必然趋势。不仅对建设过程中产生的资源消耗进行管控，在建筑全生命周期都存在对资源的消耗的控制。建筑的全生命周期包括规划设计、施工、运营和拆除等阶段，老旧办公建筑的在拆除、再利用方面具备提升空间，它深化了办公建筑全生命周期发展的理念。通过对老旧办公建筑的改造、升级，可创建健康、舒适、符合当前运营机制的办公场所。

3.3实践性

通过精细化得设计管理可有效的促进实际工作中各专业之间的融合、加深各阶段之间的衔接、建立解决产生矛盾与冲突的机制。对原办公建筑结构体系、机电系统、装修情况相关环节的数据收集，对现状效果、使用状况进行跟踪调查，得到老旧办公建筑详细数据，为后续的改造提供依据。通过信息化平台对全生命周期管控，建筑设计团队可以为项目决策人员提供数据、为项目管理人员提供依据、为项目使用人员提供直观的展示。适应性的研究又对老旧办公建筑的可变性、可拓展性提供了可能，顺应了快速发展的社会趋势。

4相关概念界定

4.1办公建筑

办公建筑是指供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。办公建筑类型包含了公寓式办公楼、酒店式办公楼、综合楼、商务写字楼。例如政府办公建筑、企业自建总部型办公建筑、市场化开发的办公建筑、开发商自持的办公公寓等。

4.2适应性设计

适应性设计是指以整体优化设计为目标，以动态发展为原则的设计。建筑的分系统合理的运行于整体，整体发挥功效并以可持续发展的方式存在。能够同时满足建筑的历史、社会、经济、文化等环境因素和功能、风格、体量、空间等内在因素。建筑的适应性设计需要考虑建筑的内部因素和外部因素，包括了建筑功能改变时，建筑空间可变，以适应功能，建筑内各系统能够随之调节性能；建筑规模扩展时，建筑物适应周围环境、生态、气候等方面的能力；建筑的使用人改变时，随之产生的变化；甚至建筑地点变更时，也能随之拆除和再建。建筑的适应性设计策略要求建筑功能适应、空间可变、拟定通用尺寸、适应气候和生态需求，满足建筑的文化持续发展。

（1）功能适应：建筑内部单个空间的尺度适应其功能的变化，内部单个空间组合成的空间适应总体功能的变化。

（2）空间可变：建筑内部单个空间适应整体空间的变化。

（3）通用尺寸：在保证标准化的同时，兼顾组合及功能空间尺度要求的多样性。

（4）气候适应：把握气候发展规律以适应四季的变化。

（5）生态适应：生态发展、使用安全和易于维护。

（6）文化持续：办公建筑构建社会交往空间并帮助建立社会连接以提高凝聚力，为人类的工作和生活做出贡献。办公建筑肩负了其用户的企业文化基调，并突破时间、区域限制，延伸至各个层级的办公空间。办公建筑一定层面上代表了企业的形象，纳入企业成本，提升员工融入感，超越了空间本身，代表了品牌及其文化。

5老旧办公建筑改造设计管理策略

5.1项目基础资料的搜集

项目的概况介绍：确定项目用地性质和项目的投资来源；文件资料，包括产权证、规划意见书、竣工验收单、节能报告、环评报告等；图纸资料：原始建筑图、机电图、给排水图、暖通图、结构图、变更单、用地红线图、等高线图、现状植物图、管井图、装修图、幕墙图、市政接口图等；按照规范的相应要求进行结构鉴定并出具报告；资产所属情况；利旧和拆改情况。

5.2设计流程分工界面的划分

在老旧办公建筑改造设计过程中，通常会涉及到各个方面的问题。设计流程从投资计划、立项开始，到可研文件编制、设计方案、初步设计、施工图设计、审图、报审等流程的完成，环环相扣、缺一不可。项目参建单位包括了建设方、管理方、设计方、实施方、监理方以及后续流程的供应商、审计等单位，参见单位众多，管理流程长。在项目初期就分工界面进行前期的策划和划分将会减少配合不当产生的问题、节约时间。

5.3成果需求的搜集

项目的基本需求包含了指标需求-满足办公人数、功能房间，绿建需求，造价需求，评奖需求，运营需求等。设计类需求包含了外立面及屋面的改造需求、结构改造需求、装修改造需求、智能化改造需求等。

5.4采用先进技术加强设计质量管控

对于设计质量问题的管控，不仅要优化管理流程，更应从技术方面进行改进，注重将先进技术与现有管理体系结合，使用合适的自动化检测工具收集遇到的问题，以便改进和科学管理。

5.5聚焦过程优势

有助于目标的完成。老旧办公建筑改造设计的整体目标需明确。从确定目标到过程协调，项目从计划走向现实。目标的统一能够使各参与方目的明确，权责清晰。过程的协调与管控能够使各阶段密切联系，各系统有机组合。最终形成全过程、多层次的目标管理体系，有助于目标的最终实现。有效于工期的缩短。合理化的过程协调与目标管控找准了发展方向，各项工作高效衔接，遇到问题可以迅速反馈，有效避免各个环节的脱节情况。优化各阶段的工作进程，变串联为并联实施，甚至交叉进行，大幅度的节约了时间成本。有利于组织结构的优化。参与单位建立工作组，如设计单位、施工单位等人员共同组成项目推进组，所有专业的人员齐备，人力资源丰富。全程跟踪项目的效果、成本、工期等，及时有效进行沟通，充分发挥各参与单位的特长与优势资源。有助于行业水平的提升。深入协调和管控，提供各参建方交流沟通平台，逐步消减各参与方壁垒，在专业上相互促进，业务水平上相互提高，最终整个行业水平整体提升。

5.6办公建筑产业化的推动

办公建筑项目多，总体造价高，用工用时多。提高办公建筑工业化程度需要结构工业化、设备工业化、装修工业化，在老旧办公建筑改造设计时应综合考虑。将办公建筑中具有一定功能的空间固化并设计成模块，在工厂进行工业化生产，实现单元复制、组合、互换，达到成果目标。

6结束语

综上所述，办公建筑构建社会交往空间，连接人类的工作和生活，既需要美观又要兼顾可持续性发展。办公建筑一方面传达企业的形象和文化内涵，一方面是企业成本的重要组成部分，提升办公建筑质量，超越空间本身作用，推动企业文化。建筑设计管理人员应该总结一些常见问题，并分析其产生原因，并对其解决方法进行探讨。此外，需要不断积累经验，提升自己的管理水平，保证规范，在当下城市更新的新契机下，把握住机会，使其取得更好的效益。办公建筑因为其受众广泛，需要重点考虑适应性，满足多种需求。老旧办公建筑改造设计策略实现需要明确目标和依托平台。目标的建立是确定各参与方共同的方向，要求各方与目标紧密联系。进程的协调是项目推进的手段，保证项目目标有序实现的抓手。组织的架构是顺利实施的保障和驱动力。项目实现是建立在信息共享的基础之上。只有植根于老旧办公建筑的功能、体现于建筑技术、满足于办公建筑的适应性，信息互通、辩证统一的谋划老旧办公建筑改造设计管理策略，才能实现“1+1+1>3”的效应。即以信息共享为平台，在整体策略的前提下，通过建筑技术形式，在建筑全生命周期内实现办公功能及其适应性发展。

参考文献

[1]庄惟敏.建筑策划与设计[M].中国建筑工业出版社,2016.

[2]彼得•德鲁克.管理实践[M].中国建筑工业出版社，2016.

[3]张哲.办公产业园的模块化建筑设计策略研究[D].合肥工业大学硕士论文,2018.

作者简介：

张扬（1982—）性别：女，民族：汉族，籍贯：黑龙江省鸡西市，学历：本科，职称：高级工程师，研究方向：建筑工程装饰装修设计管理