张掖市城市更新融资路径及金融支持对策

张掖市城市更新融资路径及金融支持对策

许琼方

中国人民银行张掖市分行   甘肃张掖734000

摘要：本文介绍了张掖市城市更新的基本情况，总结城市更新融资路径及存在的困境，提出金融支持城市更新相关对策建议。

关键词：城市更新；融资；金融支持

一、张掖市城市更新基本情况

坚持以人民为中心的发展思想，制定并印发《张掖市“彩虹城市”建设工作方案》《“彩虹城市”建设工作推进计划》，明确城市更新品牌——“彩虹城市”建设工作任务目标和时间节点。大力推进城市道路体系建设，改造提升8个出城口，新改扩建主次干道85条，建成并运行城市公共停车场32处，改扩建老城区主干道路。探索“大物业服务+大社区管理”模式，打造“无围墙社区”，同时利用城市剩余空间布局建设“口袋公园”“街心花园”和社区智慧体育公园，实施市区内重点园林绿化项目21项，建造公园绿地73处，完成城市绿化3044亩，城市建成区内绿地率达35.97%，覆盖率40.03%，人均公园绿地面积21.36平方米。

二、张掖市城市更新融资困境

（一）投资收益不确定导致社会资本参与程度不高

目前，城市更新的融资模式选择各地都在积极实践探索，发展阶段不一且研究多为实践经验的归纳总结。张掖市城市更新项目处于由政府部门主导，应用行政手段推行阶段，且城市更新项目本身存在建设周期较长，公共利益和商业利益无法完全分割的问题。张掖市2022年市本级重点项目参与的投资个体仅为市城投公司和中环寰慧热力公司两家企业，共计划实施13项工程，估算投资8.67亿元，其他市场主体和社会资本均未参与。

（二）城市整体经济实力欠佳导致吸引融资方式单一

产业投资大数据显示，张掖市整体经济实力在全国地级以上城市中综合排序第269名，经济发展质量在全国地级以上城市中综合排序第156名，在甘肃省属于第二梯队城市。城市整体经济实力欠佳导致“招商引资”融资方式单一。一是投资主体“本土化”，与国内TOP10房企100%参与珠三角城市更新、50%涉猎长三角城市更新、30%进驻京津冀、中原城市群的发展趋势相比，张掖市参与城市更新的两家市场主体均为本地企业，无其他品牌开发商参与，投资主体过度“本土化”导致城市更新项目整体水平不高、融资规模不大；二是资金来源单一，从张掖市城市更新融资路径来看，所占比例最大资金来源为自筹资金，其次为金融机构信贷资金和财政资金，三项合计占比超过80%。

（三）金融资产获得门槛较高导致资本化程度较低

信贷方面，拆迁贷款一般需满足签约率双100（签订《搬迁补偿安置协议》的面积及户数均达到100%），或已确认实施主体后方可申请；并购贷款一般针对股权收购发放，但一般情况下，贷款申请人的底层资产需要满足土地开发总投资额的25%以上，在项目开发前期申请空间较小。资本市场方面，发行企业债券、发行信托产品以及资产证券化则要求资本支出已经发生，资产达到预定可以使用、可以销售的状态所必要的构建活动或者生产活动已经开始，主体一般为大型企业，资本化过程较为专业复杂。从张掖市2022年城市更新金融支持情况来看，银行贷款395050万元，大部分为政策性支持贷款，商业银行机构参与较少，无论是建设阶段、投资阶段还是运营阶段，基金、资本证券化等资本化方式均未涉及。

三、金融支持城市更新对策建议

（一）加大政府政策支持力度

一是地方政府搭建政银企对接平台，强化跟踪协调机制，保障各类对接活动实效。定期收集并建立城市更新重大项目、重点企业融资需求项目库，向金融机构、市场主体双向推介。二是履行好”保基本兜底线”职责，财政资金适度引导，鼓励和带动社会产业资本积极参与存量资金改造和项目运营，引导建立“财政资金兜底民生公益+社会资本加大资金投资+居民受益付费”的利益平衡和成本分担模式。探索开展投融资评估，从回报机制入手，将投资主体、融资方式、商业与工艺融合到一个“项目篮子”里面，评估投融资模式。三是出台支持城市更新的金融财税支持政策，专项制定独立于房地产开发的城市更新项目金融政策，实施城市更新项目税收优惠、行政事业性收费减免、容积率奖励等政策，构建多元化资金保障机制。

（二）搭建金融支持框架

1.强化分领域重点支持。一是政策性银行要在支持重点领域和薄弱环节发挥引领作用，重点关注由行业公司牵头的优质城市更新项目，扩大金融服务范围，提供更多长期、低成本资金支持重大项目、基础设施建设。二是大型国有银行要加大政策资源倾斜力度，充分发挥资本充足、产品丰富等优势，为市场主体提供综合性金融服务。三是地方法人金融机构要充分发挥决策链条短、服务网点覆盖广等优势，进一步推进贷款延期、无还本续贷等资金周转方式，持续落实减费让利政策，增加客户黏性。四是采用金融科技手段，数字化、智能化提高金融服务效率、优化贷款办理流程、精准识别信贷风险、开展全过程贷款运维监管，配套做好城市更新支持服务。

(三）构建项目全周期融资模式

1.在项目投资阶段基金支持，项目开展前期由于无法产生收益，依赖银行信贷融资较为困难，可采取设立城市更新基金的方式进行融资。从城市更新基金的发起人角度看，城市更新基金主要有两种形式，一种是政府主导的城市更新基金，一般由财政部门负责实施，建立

“绿色金融+城市更新+产业园”模式，资金来源以财政资金、城投、城建等国企及优质地产企业为主要来源，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。第二种是企业主导的城市更新基金，主要是由参与城市更新项目的建筑企业和房地产开发企业发起的基金，由专业的投资机构负责基金的搭建和运营管理。

2.在项目更新阶段信贷支持，主要包括银行贷款、信托贷款与政策性金融贷款。由于城市更新项目具有大体量、不受地产贷款两条红线的影响等特征，对于银行优化资产结构、增厚银行效益具有非常突出的效果，基于此，金融机构要在城市更新中积极介入，把握政策红利，深入参与投资方方案设计，创新信贷产品和工具箱，针对超长期限城市更新项目、老旧小区微利可持续项目等提供细分领域融资需求，落实贷款规模及投资额度。破除抵押物依赖，深化抵质押方式创新，推进物业权、商标权、经营权、应收账款等各类质押融资，切实提高抵质押率。

3.在项目建成运营阶段证券化支持，城市更新项目建成后，进入能够产生收益的阶段，可以考虑把经营产权在资本市场上进行证券化包装卖出，主要包括房地产投资信托基金（REITs）、抵押贷款证券化（CMBS）和收益权资产证券化（ABS）。资产证券化在持有运营阶段可盘活存量资产，加快建设资金流转速度。

（四）鼓励市场主体多元参与

城市更新是包括设计、规划、运营、开发企业在内的企业转型发展的重要方向，对企业获取新的发展资源、探索多元化和可持续发展的的盈利模式和发展模式具有重要意义，同时市场主体参与也为城市更新注入更多的主体活力和资金支持。支持参与城市更新的市场主体提高物业持有比例和期限，最大限度挖掘项目价值，以长期运营收入平衡更新改造的投入或者以运营项目的未来持续收益做抵押获得资金，同时也可采用部分安置、部分出售、分期投入的滚动开发模式缓解资金压力，或者与其他市场主体以“合伙人”模式参与其中，全力推动城市高质量发展。