房地产资产运营管理业务的发展相关思考

房地产资产运营管理业务的发展相关思考

王利苹

云南省房地产开发经营(集团)有限公司 昆明 650000

摘要：房地产行业迅猛发展，市场趋于饱和，竞争环境尤为激烈。在这个过程中，房地产的资产运营管理业务也实现了全面发展，不再是传统单一的形式，而是更加符合时代发展特色，以及增强房地产企业的核心竞争力，促进房地产行业的进一步发展。然而，在房地产资产运营管理业务中存在一些问题，并不利于企业发展。因此开展本文的研究工作，主要探究房地产资产运营管理业务问题，提出几点有效的发展策略，以供房地产行业参考。

关键词：房地产；资产运营管理业务；发展

资产运营管理水平关系着房地产企业的发展，通过创新资产运营管理模式，加强资产运营管理业务的建设，可以增加资产运营渠道同时防范运营风险，突出企业的优势，促进房地产企业的可持续发展。因此房地产企业需要提高重视程度，分析线性环境特点，结合自身情况，加强资产运营管理业务的建设，实现阶段化的调整，打造企业品牌，完善各项规章制度，设计战略目标，优化资产运营方案，促进房地产行业的发展。

一、房地产资产运营管理业务的概述

（一）房地产资产运营管理的意义

在房地产行业中有两种资产经营方式，一种是依托资本市场，一种是依托产权市场。在这一过程中，资产可以实现转让租借和托管，是房地产资产经营的主要方式。然而在实际的资产运营过程中，会受到诸多因素的阻碍，限制房地产企业的发展。例如目前来说，很多企业都依赖于传统的重资产运营模式，缺乏与时俱进，因此在市场发展中错失机遇，难以提升自身的竞争优势。而且在投融资方面也存在一定风险，融资难度大，投资艰难，交易成本高。这些问题的存在都会影响资产经营。因此加强资产经营管理业务的建设，针对所存在的发展问题制定合理方案，解决发展困境。结合时代发展特点，创新资产经营管理模式，调整投资结构，可以减轻房地产企业的投资压力，更好抵御市场风险。可以减轻企业对资金投入的依赖性，降低企业自身的资金占比，优化房地产的资金结构，提高企业的风险承载能力。企业可以将资金集中于投资效益较高的部分，增加收益，积累更多的财富。也能通过多种模式，共同承担风险，减小风险影响，促进房地产的可持续发展。

（二）房地产资产运营管理模式

1.售后回租模式

房地产企业采用售后回租模式，可以使固定资产变现，出售固定资产没有相关的折旧，能为房地产企业提供资金支持，获得更多的利润。一些房地产企业可以借助售后回租业务，开拓融资渠道。利用该模式无需提交繁杂的申请材料，只需要房地产企业与金融租赁公司洽谈完善各项条款即可。

2.小股操盘模式

小股操盘模式指的是企业联系大品牌，建立良好的合作关系，打造特色项目，企业以股份出让，让合作企业占大多数的股份，自身保留操盘权。小股操盘模式降低了融资成本，提高了财务管理的安全性，规避各类风险。也提升了企业的价值，实现经济效益最大化。

3.资产证券化模式

企业实现轻资产运营模式比较困难，为了保障有足够资金的投入，可以采取信托基金投资模式。房地产企业将资产转为信托产品，采取资产证券化模式，进行转让，企业减少重资产的投入，同时能够获得更多现金流，为经济活动提供资金支持，分担企业的经营风险，促进房地产企业进一步发展。

二、房地产资产运营管理业务中存在的问题

（一）管理机制不完善

一些房地产企业在资产运营管理方面投入力度不足，管理机制建设不完善，管理层的观念滞后，更加倾向于传统的运营模式，将更多的精力放在了房地产产品方面，忽略了资产运营模式的创新和转型，内部监管力度不足，传统资产运营模式面临诸多风险问题，可能影响到资金的投入和回收。在资产运营管理业务的建设方面，也忽略了品牌的建设与规划，更加注重产品的推出和升级，缺乏自身的特色和优势，难以获得一定的竞争力。

（二）招商管理存在问题

招商运营模式是房地产开展商业地产管理的有效模式，不过我国商业地产的起步较晚，在招商运营方面存在一些问题。规划设计与市场定位并不匹配，没有做好市场调查工作，这就导致商业地产的整体方案并不匹配市场环境，缺乏一定的竞争力。脱离了当地的消费水平也没有结合当地发展情况。其次，开发建设与招商经营相脱节。房地产企业在建设过程中，招商运营管理建设不到位，只关注前期的开发和出售，导致缺乏完善机制的支持，因此存在猪猪的问题。第三，商业规模与经济发展水平并不适应。开发规模不到位，并不匹配当地的经济发展水平，缺乏有效方案的应对，难以吸引更多的消费者，造成了一定的经济损失，也会影响招商运营模式的进一步发展。

三、房地产资产运营管理业务的发展策略

（一）加强组织构建

加强房地产资产运营管理业务的组织构建，明确管理的目标对象，合理设置组织架构，有效解决存在的各类问题，提高房地产资产运营的管理效率。首先，需要明确房地产企业资产管理的对象不仅包括资产，还包括企业相关的一切活动。根据这一特点，合理设计组织结构，优化人力资源的配置。其次，加强管理模式建设。集中投入到服务中去完善各项服务，例如顾问服务，营销服务，策划服务和资产管理服务。可以有效管理客户，实现业务咨询发展的需求。通过构建完善的房地产资产运营组织结构，强化内部管理整合有效资源，保障资产运营的质量和效率。

（二）资产运营的转型

在新时期房地产传统的资产运营模式已经不再适用，重资产模式强调固定资产的投资比例，会增加资金的投入，还有可能出现资金链断裂的情况，增加了企业运营风险。需要推动房地产朝着轻资产运营的方向转型和创新，更好的适应市场变化，减少发展风险，提高企业的经济效益。房地产企业可根据自身特点完善轻资产运营模式的建设，制定各项规章制度加强资产运营管理。分析现行运营中存在的各种问题，例如土地问题、楼房库存问题、融资问题等等。整合企业的各项资源，制定针对性的解决方案。轻资产运营模式可以增加资产运营渠道，不再是传统单一形式，而且更加注重品牌的实际影响力、品牌的创新和技术的融入。可以获得更多的客户资源，根据客户的需求开发强化资产运营管理业务。通过实现资产运营管理的转型和创新，可以促进资金的有效流通，减轻房地产企业的资金压力和运营风险，实现企业的进一步发展。

（三）调整阶段化管理业务

根据社会阶段的变化，房地产企业需要适当的调整资产运营管理业务，适应社会发展，这里我们可以通过调整租赁价值与相关产品价格等，实现对于房地产发展周期的调整，因为房地产的发展与社会经济紧密相连，在社会财富较高时，房地产有着较大的发展空间，而在社会财富降低时，房地产行业提供不同服务的过程中，适当的降低价格和服务方式，从而更好的发展减少环境中存在的风险因素。资产运营管理业务可以分为投资决策、规划、运营启动、成熟运营和衰退等几个重要阶段。企业需要加强监督管理，做好市场调查和把控工作，了解市场规律，适当的调整，资产运营管理业务控制各个阶段的发展，使其更加适应时代发展的特点。作出适应的选择和战略规划，为市场提供正确服务，才能适应市场的发展趋势，促进房地产行业的进一步发展。

（四）完善管理机制

资产运营管理业务十分复杂，涉及的方面比较广泛，而且在工作中存在诸多影响因素，为此房地产企业需要加强管理机制的建设，控制好整个环节，确保运营管理工作能够顺利推进。优化财务控制，加强内部管控，提高整体的管理成效。首先要完善各项管理制度，明确各岗位的具体职责，形成对员工的参与约束。确保各部门履行职责，加强资产运营管理，实现预期的目标。其次，重视财务管理的建设，财务管理与资产运营管理有着密切的联系。如果财务处理业务范围并不规范，会为资产运营埋下一定的隐患，因此要加强财务控制工作，抵御财务风险，减少各种问题的发生，为资产运营管理工作创设良好的环境。在开展资产运营管理业务时，加大监督力度，落实各项规章制度，全面提高内部控制的效果，从而促进房地产企业的发展。

（五）创立企业品牌

企业品牌是轻资产运营的关键，能够帮助企业获得更多的竞争优势，促进可持续发展，然而在发展的过程中，很多房地产企业过于注重房地产产品而忽略了品牌的建设，在品牌构建方面存在诸多不足之处。因此在新时期需要房地产企业转变传统的观念，通过推动资产运营管理模式的转型，加强企业品牌建设，整合企业的资源，明确企业的自身定位，挖掘特色优势打造产品品牌，抓住市场发展机遇，推出系列品牌及企业品牌，从而构建起房地产品牌，实现整体的房地产资产运营与发展。例如万科集团利用互联网思维，与多家互联网企业合作，注重打造特色的互联网产品。在房地产项目开发工作中发挥互联网技术的优势，增加特色设计，提高产品的竞争力，同时也能开拓互联网渠道，在电商平台销售房产。也通过互联网打造了理财产品。通过互联网的加入，创建了特有的品牌特色，树立了良好品牌形象，也促进了企业的轻资产转型。

（六）设计战略目标

资产运营管理业务关系到房地产的进一步发展，为了早日实现房地产企业的预期目标需要，设计战略目标以此为出发点和落脚点来设计资产运营管理业务，做好整体规划工作，确保两者相互匹配。在资产运营管理工作中，要将战略目标作为指导，避免管理的盲目性。例如，在转型阶段，企业需要做好市场调研工作，把握资本市场的情况，综合考虑各方面的因素来制定发展目标和相应的对策，确保其符合企业实际，进一步推进资产运营的管理建设。例如万科集团开展轻资产管理运营模式，在筹资与营运品牌输出等方面都进行了战略分析，设计合理的战略目标，实现可持续发展。在筹资方面，万科通过托管融资渠道借助外部资金开发项目，降低融资成本。利用自身品牌影响力，提前收取购房者的房款，获得大量的无息负债，降低了企业的融资压力，可以达到良好的轻资产运营效果。

（七）加强招商管理

加强招商管理，做好规划设计工作，提高管理效率，更好拓展市场空间，为企业赢得更多的经济效益。首先做好市场调研工作，明确楼盘经营方向的定位。搜集至少三个方向的市场资料进行对比分析，开展综合设计工作。通过精准定位适应市场需求，突出地产特点。将市场细分到极致，避免与其他市场产生冲突，通过自身的特色吸引消费者。其次，实行订单合作经营模式。房地产企业与知名品牌开展合作关系，建立战略联盟，借助双方的优势和专业力量拓展市场规模。通过这一模式吸引更多的消费者，获得更多的经济效益，该模式也能更好地适应市场环境的变化，促进房地产企业的进一步发展。

四、结束语

综上所述，房地产要做好与时俱进，紧随时代发展步伐，加强自身调整，优化资产运营模式，才能实现可持续发展。因此房地产企业需要根据自身情况优化组织结构，实现资产运营模式的转型和创新，加强企业品牌的建设，并开展阶段化管理业务的调整，使其更加适应社会发展特点。还需要加强内部管理建设，明确各项规章制度，加强招商管理，推进轻资产运营模式的转型，打造企业特色品牌，促进房地产的发展和升级。

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