工程造价在房地产投资决策中的应用研究

工程造价在房地产投资决策中的应用研究

魏天琦

320321199102287262  江苏省  徐州市  221000

摘要：在当前经济高速发展的背景下，对于工程行业来说，建设项目工程造价的管理是一个至关重要的环节。但就我国现阶段的行业发展而言，还存在着工程立项阶段管理不严、工程招投标工作管理不完善、业主行为缺乏规范和约束机制等一系列问题。这些问题直接影响到工程的经济效益和社会效益，所以我们必须重视工程造价管理的各个环节。为了在激烈的市场竞争中生存并尽快取得一席之地，必须积极应对市场竞争，加强对房地产工程造价管理的关键环节和存在问题的解决，以更好地推进工程造价管理改革与创新工作。

关键词：工程造价；房地产；投资决策

引言

工程造价的全过程控制是施工单位管理的重点。在工程实施过程中，成本控制直接关系到施工质量、施工进度和最终收益。由于房地产工程的复杂性和不确定性，成本控制工作面临着诸多挑战。在此基础上，本文简要总结了房地产项目成本全过程控制对策。

1.全过程造价管理的含义

项目建设全过程成本周期是指从项目立项到竣工的全过程。因此，为了使企业的经济效益最大化，必须加强工程造价全过程的管理。自20世纪80年代以来，中国开始对成本管理的全过程进行深入研究，并取得了显著进展。在实践中，全过程成本管理可以有效地降低建设成本，提高资金的利用效率。虽然中国比国际社会更重视全过程成本管理，但在许多领域仍存在不足，因此有必要积极探索自主创新的途径。所谓全过程成本管理，就是通过科学、系统的方法控制整个建设过程中成本投入与产出的关系，并在此基础上实现资源的最优配置。就其意义而言，工程的建造成本一般可以有两种解释，根据供需主体的不同，也就是在现有的市场环境下，供给主体的追求与需求主体之间存在明显的差异性，这种差异导致两者的目标和管理性质均出现了明显的差异。投资管理的本质在于需求主体，而价格管理则是供给主体。从本质上讲，二者的差别在于管理方式的差异，而不是经济目的的差异[1]。

2.房地产工程造价中工程经济应用的重要性

随着工程项目的快速发展，工程项目的经济结构也变得更加复杂，由此产生了工程造价管理的问题。因此，在以项目经济效益为基础进行项目成本核算的过程中，应以项目经济框架为依据，准确预测项目相关不确定因素的变化。在此基础上，对项目进行合理的经济评价，并以项目各环节的发展需求为基础，进行有效的成本控制。首先，在对项目进行经济成本管理的过程中，有必要对工程建筑材料、人工消耗等方面的成本进行综合分析。这些成本与项目成本管理有着非常密切的关系，对它们进行的经济成本管理将直接影响到项目最终的经济效益。因此在实际进行工程造价管理时做好施工人力、物力及财力的管理具有必要性。其次，在进行工程施工设计过程中，应该在保证设计符合施工技术及工程建设标准的同时，深入到施工现场展开实地分析及勘查，将所获取的信息作为依据来开展施工造价管理工作，这对于提高施工过程的造价管理水平来说是非常有利的，并且围绕此方面专门制定合理可行的施工方案。

3.全过程工程造价内容

首先，由于建设项目施工时间长，涉及多个设计阶段，人员相对复杂，给工程造价的控制带来很大困难。因此，在开展工程造价工作时，要做好工程造价全过程的控制工作:一是工程造价计划，这一内容主要是在绘制工程计划图的基础上，在准确性和可靠性的基础上进行分析，为客户提供相应的经济指标，同时也能帮助客户更高效的进行目标成本预算。在完成上述工作后，还需要将最终获得的结果与之前的项目成本指标进行比较，并给出降低成本等切实可行的优化建议。第二，参加图纸会审，在这个过程中，对项目提供的图纸进行一次全方位的审查，并能及时找出图纸中存在的不合理之处，对问题提出合理的意见。其次，在具体执行的时候，为了让建设项目更好地获得经济利益，应该对前期的设计给予更多的关注，造价人员在实际工作中应该秉承严谨态度，通常情况下，概算要小于估算，决算要小于概算，这样才能更好地控制建设项目的整个造价体系，以免让投资者蒙受重大的损失[2]。

4.影响项目工程全过程造价管理的因素

4.1资料数据

数据会影响全过程成本管理的结果，导致项目效益的降低，在全过程成本管理中，要获取更详细的数据作为参考，才能保证项目成本控制的准确性。相反，如果获得的数据不全面或数据信息有偏差，则会造成成本管理问题，部分人员未能加强资料数据的整理、分析、归类，造价管理便会受到负面影响降低实效性。

4.2市场波动

对于项目来说，最昂贵的是原材料、机械设备和人力资源，为了提高项目的效率必须选择合适的价格，达到节约成本资金的目的，同时也避免了成本超支等问题，有效地保证了成本管理的精准性。虽然全国各地主管部门会在施工中给予指导和调价规范，但市场变化较为明显，价格必然面临上涨，因此成本管理会观察市场变化并做出相应调整。不调查市场情况会增加项目的成本。

4.3设计质量

当工程设计质量差或图纸内容表达不清时，会影响造价管理的全过程。建设单位未加强设计质量控制，对图纸设计进行动态监督。如果内容不够详细，就会增加工程成本，造成预算与决算的差异，包括工程成本超支的现象。因此造价管理对图纸设计有着严格要求，施工单位没有加强设计人员的挑选，导致参与图纸设计的人员专业水平不足，对施工现场缺乏了解，最终造成不必要的损失，影响到项目工程的造价管理水平。

5.房地产工程造价投资决策阶段现存问题

(1)预算准确性不高。有的施工单位在编制工程预算前未完成详细设计，导致预算准确性较低。如果预算过低，会导致后期建设资金不足;如果预算太高，钱就会被浪费掉。(2)设计方案选择困难。建设单位应根据房地产项目的定位和实际需要，制定合理的设计方案。不同的设计方案对房地产材料和施工工艺的要求不同，因此工程造价也不一样。如何平衡各种因素之间的关系，制定出最佳的设计方案，保证房地产项目的理想效果，是一个长期困扰建设单位的难题。（3）市场价格波动。建设单位通常会预测工程建设期间各类物资的供需变化与市场价格变动情况。然而,市场价格变动具有不确定性,这在一定程度上加大了造价控制的难度。尤其是一些用量较大的原材料,其市场价格的微小波动都可能对工程造价产生较大影响[3]。

6.房地产工程造价全过程控制措施

6.1提高项目规划设计阶段造价控制管理的重视程度

在项目开发建设过程中，项目自身规划设计方案编制的质量和水平将直接决定后期施工和施工环节能否有序进行。同时，设计方案由于其自身的性质，也是工程造价工作的重要参考。相关造价人员将对项目的规划设计方案进行分析计算。可以有效避免施工阶段成本超预算的发生，从而提高项目的整体资源利用效率，取得较高的社会效益和经济效益。由于工程前期规划设计阶段对工程造价的决定性作用，必须严格要求设计人员在设计方案编制过程中科学、完善地编制工程的设计内容和技术内容，促进设计方案的整体规范化和规范化，为工程造价环节的成本控制和管理打下良好的基础。降低工程投入预算的成本，创造更高的经济效益。为了实现以上目标，需要相关的工作人员对建设施工环节的各个工艺流程进行严格把关，并结合可能发生的意外因素制定相应的解决措施，提高工程造价方案的科学性合理性，从源头做好造价控制工作。做好上述工作的同时，要重点强化工程造价环节中的限额设计工作，所谓限额设计是指在项目的前期设计阶段，针对项目的整体工程进行构思，通过批准工程项目的总概算方案实现对工程项目总体成本投入的控制工作，依据实际的分配投资限额严格技术设计工作和施工图纸的设计工作，避免因设计工作的不严谨导致后期需要频繁修改。

6.2工程决策环节的造价控制

企业在进行项目决策时，应首先考察周边环境，提出一些可行的措施，优化施工目标法，采用正确的预算方法，严格控制工程造价支出，以保证项目建设工作的顺利开展。因此，在工程决策过程中，有必要提前处理工程造价管理问题，这应该在正式决策之前做好准备，在这个阶段，它会涉及到很多内容，例如，对施工现场地质情况与设备应用情况进行调查，也对材料与设备价值及其材料采购方面进行调查，并提前做好各个方面的准备工作。

6.3招标环节

在项目招投标过程中，如果相关人员能够及时澄清成本环节中相关制度的变化，并能够发现变化，就可以大大提高项目成本管理工作的开展效率和质量。其中，工程量制度细则的主体部分以清单计价的方式提出。要使工程造价管理更加科学有效，必须对其进行合理优化，这应从造价的准备工作入手。根据实际会计期间项目清单的具体情况，可以计算出工程中使用的施工技术和工艺、建筑材料及相关机械设备等各种要素所需的实际价格。通过对各方面成本的合理估算，可以尽快确定项目的总投资。这种定价方法不仅可以有效地控制合同各个环节存在的纠纷，而且可以保证市场上各种建筑要素价格的稳定，从而确保建筑市场竞争始终处于公平有效的状态。此外，在整个招投标环节中还要注意做好风险防范工作，避免因风险而造成的经济损失，同时也可以有效降低招标费用。在招标过程中，必须全面考虑各个工程的利益问题，以实现多方主体经济利益的共同提升。因此，对于招标阶段而言，必须严格按照规范要求执行，确保招投标工作的规范性，避免招标活动中出现不公平现象。在对招标进行评估的过程中，必须以最低的底价中标，并对投标单位的基础信息进行调查，明确其以往工作经验、在市场上的信誉等，以确保招标活动的安全可靠[4]。

6.4建立全过程造价管理体系

成本管理的全过程需要多个部门的协调配合，施工单位要建立完善的成本管理体系，做好各部门之间的沟通，发挥自身的职能作用。如主管部门在成本管理中主要发挥指导作用，实现对材料、机械设备的价格和成本定额的动态管理，加强对已批准的工程投资项目的监控，采用跟踪管理方法，积极开展成本编制管理，推广先进的成本编制方法和经验。设计单位将结合法律规范和工程标准完成造价设计和管理，详细收集资料，掌握最新的工程造价编制方法和要求，有效提高造价编制的效率和质量。由于项目工程较为复杂，其中涉及的范围广、内容多，所以实施全过程造价管理非常重要，除了协调好各部门外，应完善造价管理制度，这也是加强全过程控制的关键，其中涵盖编制预算指南、造价编制流程、造价编制审核程序等，以便工作人员严格按照制度要求进行管理。

结束语

工程项目的建设成本涉及的影响因素比较多，这些影响因素贯穿于工程的整个建设阶段。工程建设前期的成本控制是整个成本控制过程的重点，即使其所占比例相对较低，但其重要性也不容忽视。为了获得有效的设计方案和更合理的成本控制方案，在项目成本控制的前期，有必要对投资估算和设计预算进行多方面的分析。

参考文献：

［1］曹照伟．论房地产工程造价的动态管理与控制［J］．住宅与房地产，2017(06):58－59．

［2］潘永林．房地产工程管理中全过程造价控制的重要意义［J］．江西建材，2017(11):231+236．

［3］陈婕．新时期下房地产工程造价管理存在的问题及对策研究［J］．江西建材，2017(23):232+234.

［4］刘芳，李灵锋.浅谈建设单位对房地产工程造价的管理和控制[J].中国环境管理干部学院学报，2006，12.