房地产虚假广告之法律责任探析

房地产虚假广告之法律责任探析

贾凡

陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西省西安市 710000

摘要：随着近年来房地产行业的激烈竞争，许多房地产公司都会采取措施来促销楼盘、增加收益、推迟交付时间。然而，这些公司也会通过增加广告来吸引消费者。然而，有些公司会使用夸张或欺骗性的信息来推动楼盘，这样的行为会使公司面临着法律上的风险。在这篇文章中，我们将探讨目前关于房地产虚假宣传的法律监管情况，并阐述不同的法律责任边界。我们还将提醒房地产公司，要增强自身的法律风险预测能力，从而有助于维护和促进房地产市场的健康发展。

关键词：房地产；虚假广告；法律责任

引言：

“房地产广告”通常被描述为由房屋所有者、拥有者或代理者通过宣传来吸引消费者并实现某些特定的业务目的的活动。而这其中便可能存在虚假广告，这些广告通常包括三种不同的形式：欺诈性宣传、欺诈性投资、欺诈性营销。

一、房地产虚假广告之民事责任

民事责任是指当一个人未能履行其应尽的义务，或者未能充分履行其应尽的义务时，他们将面临法律上的惩罚。在房地产市场虚假广告宣传领域，民事责任就是指当一方未能履行其应尽的义务，从而导致另一方面承担不利的法律后果。在对房地产虚假广告进行民事责任追究之前，必须明确其在法律上的限制，以及它是否应被视为房地产开发商的商品房销售合同的组成部分。

通常情况下，广告被视为一种邀请要约，这意味着只有在明确规定合同内容的情况下才会有具有法律效力的合同。如果广告只是一般性陈述而未明确定义具体合同条款，那么广告本身并没有约束力。然而，在房地产领域，特别是商品房销售方面，广告宣传具有一定的特殊性。

当房地产广告符合以下条件时，它将被视为合同的一部分。首先，它的承诺必须明确。例如像“享受田园风光”“俯瞰全城”“坐拥城市繁华”这类房地产广告语并不包含明确的条款，而“一楼赠送小菜园”“绿化面积45%”“地下车库五折”则包含了明确的条款。除了房地产开发商规划的范畴之外，任何涉及到小区附近的医疗机构、学区房、交通设施等的信息都应该被纳入房地产广告的承诺内容，以确保消费者可以获得最优质的服务。因此，任何涉及到小区附近的信息，都应该被视为房地产广告的要约。最终，房地产广告中的承诺内容对双方签订合同具有重要的影响力。例如，当购房者看到房地产广告时，他们会被其吸引，从而决定购买，这将会对双方签订买卖合同产生重要的影响。

（一）缔约过失责任

在商品房交易中，双方通常会签订一份协议，其中任何一方负有履行合同其在签订协议时所遵守的条款。然而，一旦双方当事人在签订协议时违背了《民法典》第五百条的条款，就会引起另一方的财物经济损失。按照《合作法》第42条的约定，过失民事责任的主要表现为经济损失补偿，尤其在房地产虚假广告的情形下，由于消费者过分依赖了虚假广告的内容，从而引起了消费者的权益损害，这种情形下，失职的各方当事人，如房地产企业，必须承担完整的职责，并给消费者提供充足的补偿。许多房地产广告都会提供有关某家公司有责任处理某些重要问题的虚构声明，如果这些声明违背了诚信准则，消费者有权要求该公司对自己的行为负责。但是，鉴定这种负责的错误并不容易，因为它涉及到对消费者的信任和权益的侵害，并且很少有法律依据来确定这种负责。

（二）违约责任

在缔约过失责任的情况下，承包商有责任承担损失赔偿，即使在签署合同之前双方已经达成协议。有时候，由于各种原因，合同可能无法正式签署，但这并不免除承包商的责任。违约责任则是在合同签署后产生的，由双方根据合同约定而确定。然而，在房地产广告宣传构成要约的情况下，若出现虚假广告宣传，这将导致双方约定不成立，购房者将无法要求房产开发商履行违约责任，从而对双方都带来巨大的损失。当双方都有过失时，才有权要求对方承担责任。这意味着，如果只有一方违反了合同条款，而无论是在签署合同之前还是之后，另一方没有实质性的过失，后者将不具备要求前者承担责任的权利。然而，如果双方都有责任，那么根据合同法的规定，受损害方有权要求违约方承担相应的损失赔偿责任。

二、房地产虚假广告之行政责任

（一）行政责任竞合情形的处理

《广告法》第55条第一款明确规定，市场监督管理部门为房地产虚假广告实施行政处罚的主体，但是，在日常的执法过程中，往往存在着政府责任竞合的问题。这种竞合的状况下，政府有的是一个机关，比如工商行政管理局，有的是另一个，比如工商行政管理局与知识产权局之间的竞争。在面临类似的问题时，相应的监管部门应该严格执行一件事不容许多次惩戒的准则，也就是说，单个监管部门无权多次惩戒某个房地产公司的违规行为。

（二）实践中需注意的其他问题

例如司法网中一个案件，裴某某和JR房地产公司之间的房地产买卖合同可能会出现欺骗性的情况，但其中的合同条款可以通过法律程序得到解决，因此，JR房地产公司可以通过合法的方式解除其买卖合同，而无需受到任何形式的法律惩戒。JR房地产公司的宣传活动存在着极大的欺诈性，其所提出的言论和所获得的荣耀均被《广告法》所禁止，这种违法行为已经严重破坏了市场的公平竞争，因此，JR房地产公司应当获得相应的法律制裁，而这种法律制裁也将有助于维护双方的权益。根据目前的调查结果，裴某某没有提供足够的证据来支持JR房地产公司有关欺诈的说辞。作为一个买家，我们需要更加谨慎，仔细审查和辨认各种房地产虚假信息，并且要保持理智和客观，避免被这些信息所误导。一旦发现这些信息的不正确之处，我们要及时上访，并将其投诉给相关机构。

三、房地产虚假广告之刑事责任

（一）一般责任认定

据张明楷教授的观点，若涉及到虚假广告，则应具备两个条件：首先，其内容的夸大程度应该远远高于公众的接受范围；其次，其行为的后果应该极其恶劣。只有在这两个条件都达到极端的标准，即使普通民众也无法完全接受，也不能视之为虚假。应该采取有效措施，避免普通民众受到认识上的偏差。首先，应该仔细审查广告的实质性内涵，而不仅仅局限在概念上。只有当广告的实质性内涵清晰明了，才有助于消费者更好地理解和接受信息。如果一个虚假的宣传没有导致任何严重的社会影响，且没有产生任何可怕的结局，那么就无法被视作犯有虚假广告的行为。

（二）特殊领域责任认定

在房地产市场中，虚假宣传是一种严重的违规行为，它不仅会严重影响到房屋销售的正常运营，还会侵犯消费者的正义，甚至会造成严重的社会后果。因此，建议在房屋销售的过程中，相关的法律制度必须得到及时的完善和修订。一些房地产企业在售楼广告中使用夸张的语言，如“人类至高点，尽揽渭河山川”、“流水的山地生态住宅”、“出则繁华，入则自然”、“私享千亩后海阳光”、“东方威尼斯，演绎浪漫风情”等。这种夸张的广告语并不构成刑法意义上的虚假广告，因为它们并未违反法律规定的正常范围。1997年《刑法》的修订使得虚假广告的定义变得更加宽泛，《广告法》《反不正当竞争法》《电子商务法》的颁布标志着这一问题的终结。随着新的刑事诉讼程序的实施，人们将能够更加清楚地看到虚假广告的定义。

四、结语

为了有效抑制房地产市场的虚假宣传，确保消费者的权益得到有效的维护，有效的防止和惩治这种现象的出现，就需要采取有效的措施，加强对相关法律的执行，确立健全的监管机构，加强对相关政策的执行，确立健全的监管机构，加强对相关政策的执行，确立健全的监管机构。无论是当前普遍存在的房地产欺诈性宣传，还是未来可能涌现的全新的欺诈性宣传，我们的政府将采取积极措施，加强监督，严厉打击任何形式的非法活动，维护消费者的正当利益。

参考文献

[1]周雨薇.房地产虚假广告之法律责任探析[J].上海房地,2022(12):57-59.DOI:10.13997/j.cnki.cn31-1188/f.2022.12.012.

[2]李靖,陈兵.论商品房交易中欺诈行为的法律规制[J].甘肃广播电视大学学报, 2018, 28(1):4.DOI:10.3969/j.issn.1008-4630.2018.01.015.