浅析金融机构视角城市更新项目投后资金管理的问题与对策

浅析金融机构视角城市更新项目投后资金管理的问题与对策

马小玉

深圳市明河投资发展有限公司   518000 

摘要：随着中国特色社会主义步入新的历史阶段，中国对于土地的合理使用和节省的标准有所增加，这给城市改造工程的推动带来了关键的发展契机，城市更新越来越成为政府供地的重要模式。金融机构作为房地产市场的重要参与者，对城市更新前融也充满了期待然而面对城市更新项目的特殊性，金融机构作为最大的资金投入方，往往对项目的把控性最小。如果希望城市更新项目能保持其生机勃勃，那么必须对城市更新项目投后资金管理的问题给予足够的关注，以此来给城市更新项目的投资人更多的信心，积极地参与到城市更新项目的投资之中。本文以深圳的城市更新项目为例，结合在城市更新项目投后资金管理的经验，从金融机构视角浅析了城市更新项目投后资金管理的难点，并给出了相应的解决方案，期待能为未来的城市更新项目资金管理的发展提供实质的参考。

关键词：城市更新项目；资金管理；问题；对策

在最近几年中，中国对于城市的改造和发展给予了极大的关注，并且给予了更多的政策扶持以促进这些项目的实施，从而大幅度改善了公众的生活质量。在我国城市更新项目快速发展的过程中，如何在高质量发展的背景下，分析出新形势下城市更新项目资金管理的发展趋势，并针对这一过程中出现的问题提出解决方案，是城市更新项目管理者面临的一个关键问题。

1城市更新项目概念

城市改造是新世纪城市进步的关键步骤，也是我们国家在城市规划过程中持续优化城市治理能力、加速促进城市自我调整的主要手段。现在，我们把城市更新看作是对已有的城市区域的用途和空间布局做出合理的规划，同时也在不断地优化。借助这些策略，我们可以更有效地利用和节省城市的建设用地，并对老旧的房屋进行重建、提升、修复和优化，从而大幅度改变城市的外观，进一步提升公众的生活满意度，优化居住环境，促使我国的城市更新项目持续向前发展。所以，城市改造项目对于提升城市发展速度、促进产业布局优化、优化住宅和土地供应等方面，都具有深远的实际影响，它是我国在城市建设过程中加速完善城市功能的关键推进力。

2城市更新项目投后资金管理的难点

2.1对资金管理团队的专业化程度要求高

与传统的房地产公司二级开发有所区别，城市更新项目需要一些具备更高资质并能承担更新改造项目的实体来推动。以深圳城市更新项目为例，从前期意愿征集，到后续立项、专规申报、实施主体确认，十个区一区一策，全市一周一策，都需要有专业的团队不断了解和学习政策，与各区城市更新管理部门建立良好的沟通，同时需要有强大沟通协调能力的专业力量，与原权利人就拆赔达成共识，对实施项目的主体而言，这不仅是专业实力的较量，更是资金实力的比拼。于是投资机构在城市更新项目前期推动过程中，扮演了非常重要的角色，深圳城市更新一度成为各类风险偏好金融机构的必争之地。

然而也正是因为城市更新项目对专业力量的要求非常之高，以至于金融机构给予项目前融资金后，投后管理无法像传统地产项目一样简单粗暴。城市更新项目前期的支出通常没有太多行业标准，可比性相对较差，所以支出的合理性对于非专业人士来说很难理解，而一味通过合规性来作为支出依据，又会因此降低项目推进的效率，进而影响项目收益，给项目未来退出带来极大不确定性。所以就城市更新项目前融机构而言，对执行资金管理的团队要求更为严格，且专业性要求极高。只有对城市更新项目有充分了解的专业团队，才能为城市更新改造项目的资金管理工作提供关键的支持，保证资金管理工作的顺利进行。

2.2资金管理深度和广度持续加强

作为城市更新项目的投资人，一方面需要让所投每笔资金都充分发挥其作用，并实质性推动项目进度，另一方面需要保证每笔资金的安全，不被随意滥用。由于城市更新项目的复杂性，在做投后资金管理时，既要在支付审批时坚持原则，确保根据事前约定将特定融资款真实用于项目，且所有融资款使用必须有相应合同或其他按文件作为支付依据，严格把握合规性，又要有一定妥协，在总体风险把控的基础上，适当扩大资金使用范围，对特定用途资金，如开会签字费、原权利人旅游费、台底费、大额宴请等，有一定的容忍度。这突破了传统资金管理内容，而且随着市场环境不断变化，资金管理的深度和广度需要持续加强，需要根据城市更新项目的进展情况，结合项目进度，以及费用支出目的达成性上去判断支出进度的合理性，以保证在每一个阶段，城市更新项目的任务都可以有效地执行。

2.3传统地产项目资金管理模式失效

作为金融机构，参与城市更新的方式主要为债权，当然也不乏有一定专业优势的金融机构，尝试股权或股加债的方式参与，但绝大多数项目在实际解析后，其资金的投放均为债性资金。这个现象的背后，主要还是金融机构的优势在于资金资源的整合和项目的投放，而不在项目的管理和推进。

金融机构对很多房地产项目，都是采用投前投后一体化或专业化投后方式进行管理，其管理团队均为自有团队。房地产行情高涨的市场环境中，投放到地产项目的资金，项目层面出问题的概率比较低，只要融资方项目有盈利，为了与金融机构保持良性合作，提高自身资金周转效率，其还款意愿较强，所以金融机构更重视投前对融资主体实力和背景的考察，而对项目本身考虑不足，投后管理的要求也较低，将来资金到期退出风险都很小；但在目前房地产行情滞涨的市场环境中，项目亏损的风险越来越高，融资方在资金无法周转的情况下，还款意愿较低，所以传统资金投放的考察方式，将大多数融资主体排除在外，哪怕是主体信用良好，金融机构对于项目本身的考察，也越来越谨慎，造成城市更新前融市场一片寂静。

所以不论新介入城市更新的金融机构，还是已经在城市更新项目投放资金的金融机构来说，传统的资金管理方式都已基本失效，不得不探寻更好的资金管理模式。

3城市更新项目投后资金管理的对策

3.1提升投后资金管理团队的专业素养

鉴于城市更新项目的特点，在组建投后资金管理团队时，（1）在人员方面，需要挑选干预坚持原则，但具有比较强沟通协调能力的人员，避免在资金监管过程中与融资方产生矛盾冲突，降低项目推进效率；（2）在审批要求方面，坚持原则的同时，要对城市更新前期支出业务有充分认知和理解能力，并留有一定的容忍度；（3）在岗位职责设置方面，需要坚守付款双复核或共管，公章、财务章分开保管或共管；（4）为防止道德风险，对派驻现场的团队需要完善背景调查，并设置定期轮岗制。

3.2深化资金管理深度和拓宽管理广度

为了保证将来资金安全退出，金融机构必须保证项目在投放资金的助力下，顺利推进，即使遭遇极端情况，项目本身的价值也足以覆盖本息。所以资金管理不单单是管住资金，更重要是用好资金。

基于传统资金管理的思路，对资金如何更好地赋能项目考虑得比较少，也没有能力去考虑。而对城市更新项目的投后资金管理，首先需要去研究资金的合理需求空间，其次每笔支出，都要了解使用的目的，是推动签约？开会表决？还是专家评审？……最后还需要去关注支付费用总额与项目进度的匹配性。3.3优化资金管理模式

以深圳城市更新为例，全市城市更新政策保持一周一策的速度出台，对政策研究的及时性和理解的有效性考验相当高，而十个区政策不尽相同，一区一策，对不同区项目推动经验无法直接复制，没有足够项目经历，很难理和应对解项目中出现的各类问题。而在深圳市场，有专注于城市更新一级土地孵化地专业机构，他们可以灵活满足金融机构在不同区域、不同阶段项目的专业诉求，可以弥补内部团队很难企及的政策理解深度和项目经验。

从过往经验来看，通过专业第三方机构进行投后资金管理，有以下优势：（1）从专业角度协助审核支出的合理性；（2）消除各方在项目进度以及项目难点上的信息不对成；（3）实时给予项目盘活建议。所以在高度专业化的城市更新项目市场，委托专业第三方机构进行投后资金管理的模式，更符合当下的市场环境。

4结语

伴随着中国城市化进程的持续优化，城市更新已经拥有了巨大的成长潜力。面对持续低迷的房地产市场，如何保持金融机构持续的关注和积极的参与，唤醒城市更新市场的活力，是整个行业都在探讨的话题。解决金融机构对于资金投放后的资金管理困惑，是建立金融机构信心的重要因素。从金融机构视角来看城市更新项目的风险，主要体现是支付进度与项目推进进度不匹配，但本质是传统债性思维导致对项目本身关注的缺失。本文基于个人经验对城市更新项目投后资金管理难点的分析以及建议，目的是让行业对此引起重视，并希望金融机构在对待城市更新前融时转变传统债性思维，不论融资模式如何，都保持股性思维，重新唤起城市更新前融的活力，助力行业再起航。

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