商品房预售制度完善与风险管控措施思考

商品房预售制度完善与风险管控措施思考

冯梅馨

曲靖市房地产交易中心   曲靖市655000

摘要：社会发展环节，房地产作为现阶段经济的支柱型产业之一，一直是社会发展的关键，需要相关人员加强对其的重视与分析。而在房地产行业发展中，商品房预售制度作为专业性较强的售房方式，一定程度上影响整个房地产行业的发展。此背景下，就需要相关单位加强对房地产行业的重视，根据需要对预售制度进行分析，及时地发现预售制度存在的不足与难点，并且在此基础上对制度进行完善，通过风险管控保证制度的规范。

关键词：商品房预售制度；房地产行业；制度完善；风险管控

房地产行业发展中，预售制度作为常见的销售形式之一，会影响房地产行业的发展效率与质量。而且实际作业环节，房地产预售制度本身还存在一些缺陷，一定程度上制约相关作业的落实。此背景下，就要求房地产管理者加强对房地产预售制度的重视，结合实际对预售制度进行分析。及时地了解制度存在的缺陷以及隐患，然后根据需要制定专业的解决策略，保证制度功能的发挥。而针对商品预售房制度存在的风险隐患，也需要管理者进行深入分析，实现风险的管控。本文就从商品房预售制度入手，深入分析制度存在的缺陷，探究其风险，然后通过政策制定、合同管理以及许可管理强化等手段，对制度进行完善。

一、商品房预售制度概述

商品房是指开发商开发建设，面向社会公众销售的住宅或商业用房。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当取得《商品房预售许可证》。而且实际作业环节，商品房预售的开展需要满足三个条件，一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或不动产权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。对于开发商来说，商品房预售制度可以帮助其提前回笼资金，减轻资金压力，加快项目的建设速度。对于购房者来说，则可以较早地以相对较低的价格锁定心仪的房屋，并且随着房地产市场的上涨，购房者可能会获得一定的投资回报。

二、商品房预售制度的优势

（一）可以筹集建设资金

通过商品房预售，开发商可以在房屋尚未完全建成之前就筹集到部分资金，这些资金可以用于加速项目建设或者作为其他项目的资金周转，有效缓解开发商的资金压力。

（二）可以分散风险

预售制度允许开发商通过销售尚未完工的房屋来分散项目风险。一旦房屋预售出去，部分市场风险就转嫁给了购房者。

（三）可以锁定销售价格

在房地产市场价格上涨的环境下，购房者通过预售可以提前锁定购房价格，避免后期房价上涨带来的额外成本。

（四）促进了市场预判

预售制度能够帮助开发商预判市场需求，根据预售情况调整后续的开发计划和销售策略。

（五）可以提前规划资金使用

购房者在购买预售房时，通常需要支付一部分首付，剩余的款项在房屋交付时支付。这样的支付方式为购房者提供了更多时间来规划和准备资金。

图1  商品房预售许可管理流程

三、商品房预售制度存在的缺陷

商品房预售制度虽然具有一定的优势，但在实际操作过程中也存在一些问题和挑战，需要相关人员结合实际进行分析，方便后续的治理。

（一）交房延迟问题

开发商可能因为资金链断裂、规划调整、建设延期等原因导致房屋交付时间延迟，给购房者带来诸多不便。

（二）存在质量风险

部分开发商可能在建设过程中偷工减料，导致房屋质量与购房者预期不符，甚至出现安全隐患。

（三）预售资金存在风险

虽然政府要求开发商将预售资金存入监管账户，但仍有开发商违规使用这些资金，增加了项目的风险。

（四）存在法律风险

如果开发商未按照法律规定办理预售许可证就进行预售，或者在预售合同中存在不公平条款，都会给购房者带来法律风险。

（五）存在价格波动风险

房地产市场价格波动可能导致购买预售房的购房者承受财务风险。特别是在房价下跌时，购房者可能面临资产贬值的风险。

（六）信息不对称

开发商通常掌握更多项目信息，而购房者在购买预售房时往往无法获得完整的项目信息，存在信息不对称问题。

（七）合同执行难度

即使购房者与开发商签订了预售合同，但在实际执行过程中，由于种种原因，合同条款可能难以保证完全执行。

四、商品房预售制度完善与风险管控措施

（一）强化立法

房地产行业关系到社会的发展，就需要立法保证其规范，所以预售制度的完善就需要加强对立法的重视。一是明确预售条件和程序，应通过立法明确规定开发商进行预售的具体条件，如项目的土地使用权证、规划许可证、建设工程许可证等必须齐全，并且需要取得预售许可证后方可进行。同时，规范预售的程序，确保预售活动合法合规；二是规范预售资金管理，立法要求预售资金必须存入政府指定的监管账户，并且专款专用，对资金的使用进行严格监管，防止开发商挪用资金；三是完善购房者保护机制，应立法确立购房者的权利，如查看项目相关资料的权利、按时交房的权利、质量符合标准的权利等。同时，提供有效的投诉渠道和救济方法，确保购房者权益受到保护；四是优化纠纷解决机制，需要建立和完善房地产纠纷的调解、仲裁和诉讼机制，简化处理流程，缩短处理时间，降低处理成本，提高纠纷解决的效率和公正性。通过上述立法措施的实施，可以为商品房预售制度提供更加坚实的法律基础，促进房地产市场的健康发展，保护消费者权益，维护社会经济秩序。

（二）预售许可管理强化

预售会对购买者权益产生影响，实际作业环节，预售许可就成为保证制度规范的关键。首先要严格审查预售条件，应加强对开发商申请预售许可的条件审查，确保其具备完善的项目规划、合法的土地使用权、建设工程规划许可证以及其他必要的前期工作；其次要完善预售许可审批流程，应明确预售许可的审批流程和时间节点，要求开发商提交详细的项目信息和预售计划，包括建设进度计划、销售计划、资金使用计划等；之后要实施动态监管，要建立动态监管机制，定期检查开发商的建设进度和资金使用情况，确保与预售许可时的承诺相符；然后要优化预售资金使用规则，需要细化预售资金使用的具体规则，明确哪些费用可以使用预售资金，哪些不可以，以及超出预算部分的处理办法；此外需要建立跨部门协作机制，形成房地产管理、城乡建设、金融监管等多个部门之间的协调和信息共享机制，共同参与预售许可的审批和监管；最后是提升行政效能，需简化预售许可的办理流程，提高行政效率，减少不必要的行政障碍，同时确保审批质量。通过上述措施，可以有效加强商品房预售许可的管理，防范和减少市场风险，保护购房者的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。

（三）强化资金的监管

资金的监督也是规避预售制度缺陷的关键，实际作业环节，也需要强化对资金的管控。一是要建立健全预售资金监管账户，要求开发商将预售资金存入政府指定的银行监管账户，实行专款专用；二是要，制定严格的预售资金使用管理办法，明确哪些支出可以使用预售资金，哪些不可以，防止开发商挪用资金进行其他投资或偿还债务；三是由银行等第三方机构负责监管预售资金的收取、使用和流向，对违规使用资金的行为进行查处；四是实施分阶段拨付机制，要根据项目建设进度和验收情况，分阶段拨付预售资金，确保资金使用与项目进度相匹配；五是建立预售资金风险评估体系，应对预售项目的资金状况进行风险评估，及时发现潜在的财务风险，采取措施进行干预。此外还需要建立预售资金异常预警机制，通过对预售资金的实时监控，一旦发现异常流向或使用情况，立即启动预警机制，采取措施进行干预。通过这些措施的实施，可以有效地加强对预售资金的监管，减少开发商资金链断裂的风险，保护购房者的权益，促进房地产市场的健康稳定发展。

（四）重视信息的公开与透明

商品房预售制度信息透明度的强化对于保障消费者权益、维护市场秩序以及促进房地产行业健康发展至关重要，实际作业环节，就需要通过公开项目信息、建立在线监督平台、规范广告宣传内容、完善法律法规、加强预售合同管理、实现资金流向透明化、定期发布市场报告、鼓励第三方评估与监督、提升购房者教育以及建立信息反馈机制等手段，对信息进行公开与透明。通过上述措施的实施，可以有效提高商品房预售制度的信息透明度，使购房者能够获得更全面、准确的信息，从而做出更为明智的购房决策，同时也有助于提升整个房地产市场的信任度和稳定性。

（五）重视合同管理

商品房预售制度中的合同管理是保护购房者权益的关键环节，以下是一些完善合同管理的措施：首先要规范合同模板，应由政府相关部门或行业协会提供标准化的合同模板，明确合同中必须包含的条款和内容，避免开发商设置不合理的条款；其次要明确合同条款，合同中应详细列明房屋的具体信息，如建筑面积、结构、装修标准等，以及交付时间、价格、付款方式、违约责任等关键条款；三是强化合同备案制度，要求所有预售合同在房地产管理部门进行备案，通过备案审核防止不公平、不合理的条款出现；四是实施动态监管，应对备案后的合同执行情况进行动态监管，确保开发商按照合同约定履行义务；五是提升合同变更管理，对于合同中的变更条款设定严格的管理规定，任何变更都必须经过双方同意，并进行重新备案；此外还需要促进合同内容的个性化，应在确保基本权益保障的前提下，根据购房者的特殊需求和开发商的实际情况，允许双方在合同中约定符合双方利益的个性化条款【1】。通过上述措施的实施，可以有效地完善商品房预售制度中的合同管理，减少因合同不规范而引发的纠纷，保障购房者和开发商的合法权益，维护房地产市场的稳定发展。

（六）强化风险管控

商品房预售制度的风险管理是保障购房者权益的关键措施，以下是一些可能的风险管理措施：一是严格资质审核，对于开发商进行资质审核，包括注册资本、开发经验、开发规模等方面的认证，避免无资质企业参与预售活动；二是加强项目可行性研究，在推出预售计划前，开发商应当进行项目可行性研究，包括市场需求、建设成本、盈利预测等方面的分析，确保项目的合理性和可行性；三是提高抵御风险的能力，因开发商应当具备较高的抵御风险的能力，包括财务稳健、资金实力充足、团队素质高等方面的保障，确保项目顺利进行；四是加强资金监管，对于开发商的资金监管应当进行严格的管理，包括投入比例、资金流向等方面的监督，防止资金占用或挪用等行为；五是建立保障基金，可以在商品房预售过程中建立保障基金，以保障消费者购房资金的安全，避免预售过程中发生的任何意外损失；六是强化质量监督，对于商品房的质量监督应当进行严格的管理，包括验收、监测、检测等方面的工作，确保房屋质量符合标准和承诺

【2】。通过以上风险管理措施的有效实施，可以提高商品房预售制度的可靠性和规范化程度，保障购房者权益和市场健康有序发展。

（七）强化惩罚力度

商品房预售制度的完善需要配套的违规处罚力度来保障其有效实施，就要求相关人员加大对违规的惩罚力度，保证相关作业的落实。主要手段有以下几种：一是罚款，对于开发商违反合同约定或者违反相关法律法规的行为，可以根据相关规定对其进行罚款，以达到惩罚和警示的效果；二是暂停预售资格，对于恶意违规或者重复违规的开发商，可以暂停其商品房预售资格，以限制其市场竞争力，促使其遵守相关规定；三是取消预售资格，对于严重违规的开发商，可以取消其商品房预售资格，以遏制其不良行为，进一步保障消费者权益；四是构成犯罪的追究刑责，对于涉嫌犯罪的开发商，应当依法追究其刑事责任，维护社会公正与稳定；五是社会信用惩戒，对于违规开发商可以采取宣传曝光、社会信用评级等方式，以社会舆论监督和市场竞争机制来达到惩戒效果【3】。通过以上违规处罚措施的有效实施，可以提高商品房预售制度的规范化程度，加大违规惩戒力度，从而推动商品房市场的健康有序发展。

结语

总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。

参考文献

[1]庄灵辉,卢志坤. 多地优化商品房预售资金监管 促进市场平稳健康发展[N]. 中国经营报, 2022-05-23 (B11).

[2]卢天锡. 完善商品房预售管理制度，有效防范房地产市场风险 [J]. 城乡建设, 2022, (06): 16.

[3]姜鹏宇. 我国商品房预售合同登记备案制度研究 [J]. 西安建筑科技大学学报(社会科学版), 2020, 39 (05): 30-38.