老旧小区改造模式演变与实践探索

老旧小区改造模式演变与实践探索

陈丹

广州市城市规划设计有限公司  510030

摘要：随着城市化进程的加快和人们居住需求的不断提升，老旧小区的问题日益凸显，居住环境和生活质量亟待改善。为了解决这一问题，老旧小区改造模式经历了演变与实践探索，不断探索出适应城市发展需求的新模式。各方共同努力，将为老旧小区改造带来更多的思路和实践经验，推动城市更新与改造工作取得更好的效果，助力城市的可持续发展。

关键词：老旧小区；改造模式；演变；实践探索

引言

老旧小区改造是我国城市更新和社区建设的重要任务之一。随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，许多老旧小区出现了质量下降、设施老化等问题，不再适应人们的居住需求。因此，本文对老旧小区改造模式演变与实践进行探索，对推动城市更新与改造工作具有重要意义。

1传统老旧小区改造模式的问题

1.1单一主体主导难以满足多元需求

传统的老旧小区改造模式通常由市场或政府单一主体主导，这种单一主体主导的改造模式往往无法充分考虑到不同居民群体的多元需求。市场主导的改造模式着重于经济效益，可能会忽视居民的社会需求和文化特征，结果是改造后的小区与周边环境脱节，居民生活不便。相反，政府主导的改造模式虽然有利于城市规划和整体利益的考虑，但可能缺乏公众参与和民意表达，居民的诉求难以得到有效反映[1]。因此，单一主体主导的老旧小区改造模式往往无法满足多元化的居民需求。

1.2缺乏居民自治和参与

传统老旧小区改造模式往往缺乏居民自治和参与的机制。在这种模式下，改造计划往往由上级规划部门或专业设计机构决策制定，居民在整个改造过程中被动接受，很少能够积极参与决策。这种模式不利于居民的诉求和意见被真正听取，并可能导致改造结果与居民期望和需求不一致。居民应该是改造的主体和参与者，他们对小区的了解最为深入，对改造方案的可行性和实际效果有着更加敏锐的认知，因此，缺乏居民自治和参与的老旧小区改造模式存在一定的问题。

1.3资金来源和财务难题

老旧小区改造通常需要大量资金投入，传统的改造模式中，资金来源单一、财务难题突出成为一个重要问题。市场主导的改造往往依赖于房地产开发商的投资，但对于一些老旧小区来说，他们的商业价值可能较低，开发商难以获得足够的经济回报，导致改造计划难以落地。政府主导的改造往往依赖于政府财政拨款，但政府资源有限，无法满足所有老旧小区的改造需求[1]。如何寻找多元化的资金来源和寻找合理的财务模式，是传统老旧小区改造模式面临的一个重要问题。

2新型老旧小区改造模式的演变

2.1多元主体参与的老旧小区改造模式

传统的老旧小区改造模式往往由单一主体（市场或政府）主导，而新型改造模式注重引入多元主体参与。多元主体参与的改造模式包括社区居民、企业、非营利组织等各方共同参与，形成合力推动改造工作。其中，社区居民是最重要的参与方，他们通过居委会、业主委员会等机构参与决策，发表意见和建议，并参与到具体的改造工作中。此外，企业可以提供专业的技术和资金支持，非营利组织可以提供社会服务和支持。多元主体参与的改造模式更加注重公众参与和民意表达，能够更好地满足居民的需求和期望[2]。

2.2居民自治的老旧小区改造模式

新型老旧小区改造模式强调居民自治，充分尊重居民的意见和决策权。居民自治的改造模式建立在居民组织和管理的基础上，通过居委会、业主委员会等机构和居民的广泛参与，实现居民在改造过程中的自治权力。居民可以参与规划设计、设备更新、公共服务配置等方面的决策，发挥集体智慧，达成共识，从而推动改造工作的顺利进行。居民自治的改造模式不仅能够更好地满足居民的需求，还能够增强居民的参与感和自我管理能力，提高社区的凝聚力和自治能力。

2.3公共参与的老旧小区改造模式

新型老旧小区改造模式注重公众参与，强调改造过程的透明度和公正性。公共参与的改造模式通过广泛征求公众意见和建议，确保决策过程公开、公正。在公共参与的改造模式中，政府需要制定相关调查和征询的机制，通过公示、听证等方式收集居民和公众的意见，并及时回应他们的疑虑和需求。公共参与的改造模式还可以借助互联网和社交媒体等新技术手段，为公众提供更广泛的参与渠道，并加强与社会组织和专业机构的协作。

2.4拓宽资金和财政来源的老旧小区改造模式

老旧小区往往面临市场资金投入难、财政资金无力承担、改造难以持续进行的问题，新型老旧小区改造拓宽了资金和财政来源。第一，政府引导资金模式。政府可以通过设立专项资金，吸引社会资本参与老旧小区改造。可以利用土地收益、产权交易等方式，获取改造资金。同时，政府可以通过提供税收减免、贷款优惠、金融支持等政策，鼓励企业和居民参与改造项目，并保障改造资金的到位。第二，多元化投资模式。政府可以引入社会资本，通过PPP（政府和社会资本合作）模式，吸引民营企业和金融机构参与老旧小区改造。通过市场化运作，实现资金的多元化来源，降低政府负担。第三，综合利用模式。政府可以充分挖掘老旧小区潜在价值，通过开发物业租赁、商业运营、地下空间利用等方式，获取额外收入。例如，将小区内的闲置场地出租给企事业单位或开发商业综合体，将地下车库改造成商业街等。通过综合利用，不仅可以提供改造资金，还可以改善居民生活环境。

3老旧小区改造模式的实践探索

3.1 政府引导和支持

政府在老旧小区改造中扮演着重要的角色，其引导和支持的实践措施对于改造工作的顺利开展至关重要。首先，政府需要制定相关政策和规划来明确改造的目标和范围。通过政策和规划的制定，政府能够提供明确的指导方向，使改造工作具备统一的框架和目标，并保证改造的合法性和可持续性。政府还可以提供资金和财政支持[2]。改造工作需要大量资金投入，尤其是对于一些贫困地区或低收入小区来说，政府的财政补贴和资金支持能够帮助解决资金短缺问题，推动改造工作的实施。此外，政府还应建立健全的管理机制，加强对改造过程的监督和评估。通过建立完善的管理机制，政府能够监管改造工作的进展情况，及时发现和解决问题，并对改造工作进行评估，确保改造目标的顺利实现。

3.2居民参与和自治

居民参与和自治是老旧小区改造的重要环节，能够有效地促进改造工作的成功。首先，建立健全的居民组织和机制是居民参与的基础。居委会、业主委员会等组织可以为居民提供一个参与改造决策的平台，使他们能够发表意见、提出建议，并参与到规划设计、设备更新以及公共服务配置等具体决策中。在居民参与的过程中，应强调透明度和公正性，确保每个居民都有平等的机会参与，并充分尊重他们的意见和权益[3]。另外，加强居民的培训和教育对于提升他们的自我管理和自治能力至关重要。通过开展相关的培训课程和教育活动，包括法律知识、社区管理技能、环境保护意识等方面，可以增强居民的意识和能力，使他们能够更好地参与到改造工作中，发挥积极的作用。

3.2多元化的资金筹措

老旧小区改造需要大量的资金投入，而单一的资金来源往往难以满足资金需求。因此，实施多元化的资金筹措是一种重要的改革方向。除了政府的财政支持外，可以引入社会资本、金融机构等多元主体参与改造工作[4]。社会资本可以通过投资、合作等方式参与改造项目，提供更多的资金和资源支持。此外，可以积极引导金融机构，发展特色的金融产品和服务，例如低息借贷、信用担保等，为改造工作提供融资途径。另外，可以通过社会募捐和公益项目筹集资金，吸引社会各界的捐款和捐赠，形成共同参与的良好氛围。同时，也应探索公共资源的开放利用，通过土地综合开发、设施共享等方式，将公共资源转化为资金来源[5]。多元化的资金筹措实践措施有助于扩大资金渠道，降低改造项目的融资风险，提高项目可行性和可持续性。

结束语

老旧小区改造模式的演变与实践探索是一个不断发展的过程。我们需要总结成功的经验和教训，不断创新和改进，以适应人们的新需求和不断变化的城市发展。希望通过本文的探讨，能够对老旧小区改造模式有更深入的了解，并为相关部门和社区提供参考和借鉴。

参考文献

[1]杨敏燕.基于老旧小区改造下的公共空间营造模式[J].中国建筑金属结构,2023,22(09):123-125.

[2]赵学彬,陈妙,叶昂等.城镇老旧小区片区化改造模式研究——来自湖南的探索与实践[J].建筑经济,2023,44(09):63-71.

[3]郭北晨.探索老旧小区合并改造新模式[N].河南日报,2023-04-21(006).

[4]孙珍志.城市老旧小区改造新模式及关键技术研究[J].住宅与房地产,2021,(34):63-64.

[5]刘贵文,胡万萍,谢芳芸.城市老旧小区改造模式的探索与实践——基于成都、广州和上海的比较研究[J].城乡建设,2020,(05):54-57.