用公共选择理论分析西安市最新限购政策  

用公共选择理论分析西安市最新限购政策

李怡娴

西安市不动产登记服务中心 陕西省 西安市 710000

摘要：后疫情时代，经济下行，各地纷纷出台新型限购政策。本文运用公共选择理论对西安市最新限购政策进行了分析，并根据分析的结果提出了相应的对策建议。

关键词：限购政策：房地产行业：经济

一、案例内容

案例名称：西安市出台最新限购政策

案例出处：西安市住房和城乡建设局官网

数据出处：国家统计局官网

西安市统计局官网

西安市住房和城乡建设局官网

贝壳网

后疫情时代，西安市经济衰退，物价下行，居民消费能力减弱，GDP下跌。西安市政府通过发放消费券以及其他一系列稳健的货币和积极的财政政策等手段刺激经济，但经济仍显疲软。经历了史上最严格“限购令”后，2023年9月25日，西安市住房和城乡建设局发布了最新限购政策：“我市住房限购区域调整为二环以内，二环以外不再执行住房限购政策。”与原限购政策相比，限购区域从西安市城六区(含各个与行政区划一致的开发区)转变为二环内，限购区域大面积减少。

西安市政府出台最新限购政策的必要性在于：⒈目前西安市经济低迷，而2022年西安市房地产开发投资额占全市GDP的22.5%，位居全国前列，房地产仍是西安市经济发展的支柱产业。此外，房产作为资产在全市市民家庭资产中其占比也较高。因此，房地产业作为基础性支柱产业必须走稳健发展之路；⒉政府对房地产行业应全程采取逆周期调控政策，在房地产供不应求的情况下，政府应以控制措施为主，限制炒房，在经济衰退，房地产低迷时期，也要采取一定的刺激措施，促进房地产行业回暖。

2023年10月份，西安市商品住宅销售价格变动情况如下：新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.6%，涨幅居全国第一，二手商品住宅销售价格指数环比未涨未跌；90平米及以下新建商品住宅销售价格分类指数环比上涨0.1%，144平米及以上新建商品住宅销售价格环比分类指数上涨0.6%；90平米及以下二手商品住宅销售价格分类指数环比下跌0.2%，144平米及以上二手商品住宅销售价格分类指数环比上涨0.6%。2023年10月份，西安市各区县房屋均价如下：西安市碑林区房屋均价为12357元/平，西安市新城区房屋均价为11748元/平，西安市莲湖区房屋均价为12562元/平，西安市未央区房屋均价为14407元/平，西安市灞桥区房屋均价为14643元/平，西安市雁塔区房屋均价为19112元/平，西安市长安区房屋均价为15586元/平，西咸新区房屋均价为：13029元/平，西安市鄠邑区房屋均价为11477元/平，西安市阎良区房屋均价为6266元/平，西安市高陵区房屋均价为8413元/平，西安市临潼区房屋均价为9131元/平，西安市周至县房屋均价为4998元/平，西安市蓝田县房屋均价为8865元/平。

最新限购政策出台后，根据市场的供求价格机制，西安市房地产行业总体供求仍显不平衡。具体表现在：⒈结构性供大于求：房屋面积大的改善型、质量好、区域功能配套完善房产仍有不足，房屋面积小的投机性住房、一般住房、功能配套和物业服务较差的住房较多。⒉区域性供大于求：市区核心地带、教育配套较好的区域，房产仍然供不应求，而有些边缘地带，郊县附近房产数量较多，供大于求；老城区，房屋房龄较长的地区，供大于求，离高新产业园较近的地区如雁塔区（行政区划内包括部分高新区和曲江新区），供不应求；⒊暂时性供大于求：一些有效供给，因为消费者观望和暂时收入低购买能力达不到，目前难以顺利出售。

由此，目前西安市最新限购政策发力不够精准，难以平衡房产供求。

二、相关理论综述

强制性制度变迁：是由政府命令和法律引入实现的，它依靠国家强制力的优势降低制度变迁成本，能在最短的时间内用最快的速度推进制度变迁。

公共选择理论：公共选择理论最初是由詹姆斯﹒布坎南提出。该理论沿用了经济人范示，以“选民，利益集团，政治家”为基点，分析个人在政治市场对不同决策规则和集体制度的反应，以期阐明并构造一种真正把个人的自利行为导向公共利益的政治秩序。公共选择理论分析了三类行为：投票人的行为，利益集团的行为，官僚与政府膨胀的行为。该理论阐述了为什么会出现“政府失灵”，以及如何扭转“政府失灵”的问题。政府作为一群特定利益集团，是一群有着同样嗜好的个人群体追求自己利益最大化的人。[1]如果不能用规则和制度来约束政府行为，政府进行决策的结果不能改善经济或道德上可接受的收入分配时，就会出现政府失灵。[2]

公共选择理论视角下“政府失灵”的表现及其形成原因主要体现在以下几个方面：

⒈政府扩张：政治家和官员追求个人利益最大化的表现为政府扩张：一方面追求政府规模的扩大，另一方面增加部门支出。⒉寻租行为：政府官员为追求个人利益而以权谋私，为了利益集团的私利，批准其垄断经营，最终损害公共利益。⒊政府工作机构的低效率：由于政府部门提供的是公共产品而不以盈利为目的，因此政府工作人员缺乏竞争压力和创新动力，导致政府运转低效。且政府提供公共物品缺乏监督机制，这是因为政府官员掌握的信息是垄断的，监督者很难实现有效监督。⒋公共决策的失误：由于政治家和官员是追求自身利益最大化的理性经济人，因而在进行公共决策时，会受到自身偏好和利益的影响，会影响决策公正，最终使得政府决策不能代表公共利益。另外，由于信息不对称的存在，也会影响政府官员做出决策，造成公共决策的缺乏可操作性或者不精确。

[3]

阿罗不可能定理：阿罗不可能定理认为，在非独裁的情况下，不可能存在适用于所有个人偏好类型的社会福利函数。因为在公共选择理论中，人都是理性的，每个人都为了自己的利益做出决策时，公共选择不可能满足每一个人的偏好所爱，只能形成一个社会大众的偏好，最终作为选择的结果。

三、案例分析

（一）西安市政府为什么会出最新限购政策

⒈后疫情时代，西安市经济疲软。消费，投资都受到较为严重的影响。大中型企业效益下滑，中小企业出现资金链断裂和债务违约等现象。餐饮、交通、 教育培训等行业的中小企业甚至已经面临生存危机。在整个西安市经济疲软的大背景之下，政府意图以刺激房产市场进而达到盘活全市经济的目的，用房产市场作为抓手来带动全市的经济复苏。

⒉在公共选择理论视角下，政府官员在进行公共决策时也会考虑自身利益。一届政府官员的任期短暂，在短短的任期之内做出好的政绩，无疑对政府官员的前途有更强力的推动作用。后疫情时代，各地经济下行，利用房地产为抓手快速促进西安市经济回暖是一项非常亮眼的政绩。

（二）两类投票者

在最新限购政策之下，有两类投票者，一类人群对此政策表示赞成，一类人群对此表示不赞同。对该政策赞成和反对主要在“刚需人群”和“刚改人群”两类。

对于刚需人群来说，最新限购政策之下，存量二手房数量大量释放。2023年10月份，西安市存量二手房（住宅）网签备案面积为92.9万平方米，环比增长21.34%，同比增长119.78%，因此，西安市二手房市场整体供大于求。2023年10月西安市二手住宅销售价格指数环比持平，同比下跌0.8%。刚需人群可以在最新限购政策发布后购入住房尤其是价格下跌后的二手房。因此，这部分人群对该项政策持赞许态度。

对于刚改人群来说，最新限购政策并未有效调节供需关系，目前西安市品质好的改善型住房的数量仍显不足，二手房又供大于求，刚改人群难以卖出其名下的二手房从而购入刚改住房，因此他们对此项政策并不赞同。

（三）为什么政策出台后褒贬不一

1.最新限购政策是由政府强制性命令，新旧限购政策的交替违反了“一致同意”原则，由政府提供的政策“强迫”全社会接受，而政策对部分人群有利，对部分人不利，导致双方产生利益冲突。[4]由此引发一些人对政策的不满和抵触。即使该政策是为了全社会的公共利益而推进的。

2.阿罗不可能定理认为，“如果排除效用人际比较的可能性，那么把个人偏好总和表达成各种各样的个人偏好秩序的社会偏好是不可能的。”[5]

（1）最新限购政策之下，政治家（官员），刚需人群，刚改人群等每一方都有自己的利益想要维护，几方利益无法均得到很好的满足，公共政策只能在各方利益博弈过程中选择一个更迎合某一群体利益的政策。

（2）政府官员即使在某些方面有所专长，也不可能对所有领域都有建树。宏观经济异常宽泛和复杂，官员不可能搜寻到与最新限购政策制定相关的所有信息，这种信息不对称的存在，也会影响其做出的决策和决策带来的效果。

刺激房市从而刺激经济，对政府来说是一项相对见效较快的政策，然而，该项政策发力不够精准，不能完全调节房产供给方和需求方的关系，目前西安市房地产市场尤其是二手房市场仍然比较低迷，还未达到政策的发布目的。

四、启示

（一）以健全利益表达为前提推进政策制定

政府明确和不同利益群体之间的沟通渠道，在政策出台前应当了解不同群体的利益，建立反映不同群体的利益表达机制，在政策出台后也要制定一系列其他配套措施，尽可能协调，化解，消除不同群体之间的利益冲突。通过实质性、形象化、通俗化[邓1]的措辞对政策措施的出台背景、决策依据、目的意义、重要举措等进行全方位解读，让不同利益群体“看得懂”“能明白”“信得过”政府出台的各项政策。

（二）以多种限购手段为基础平衡房产供求

对于最新的限购政策，除了将限购区域调整为二环以内外，还可在限购和非限购区域制定不同的住房贷款政策，即分类调整限购和非限购区域内购房者的首付比例和贷款利率；其次，可优化住房及公积金提取及贷款政策，例如对二手房，可阶段性推行公积金异地贷款和商转公政策，阶段性调整住房公积金的贷款额度等；再次，可调整购房资格，例如法拍房不限购；同时，给予购房者购房优惠政策，如购买二手房，可以享受一定额度的家电数字消费券等优惠；最后，可阶段性推进换房可退税政策，即卖房后一年内在市场重新买房，可退回当时卖房个税。

（二）以经济、行政手段并用促进经济回暖

大力推行积极的财政政策和稳健的货币政策，减税收，降费用，保持较低利率水平，从而促进企业的融资。推广各种消费券，保持大额消费如新能源汽车的补贴，复苏全市消费水平；继续推进西安市营商环境改革，保护大企业发展，促进中小企业遍地开花，保护民营企业的产权和权益，鼓励其发展壮大。

（三）以建立行业新模式确保市场健康发展

精确调节房产的供求关系，加大目前房市的去库存力度，促进二手房市场健康有序发展；满足不同房地产企业合理的融资需求，建设品质好，配套功能设施完善的新型住房，逐步建立房地产发展新模式。建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落。

（四）以健全住房保障体系解决突出短板问题

保障性住房可以保证中低收入人群有房可住，解决刚需人群的房产需求。此外，政府通过加大保障性住房的建设力度，可以刺激房产建设相关产业的发展，带动经济。同时，保障性住房还能刺激消费。通过对公租房建设、棚户区改造，有助于扩大居民消费，一举多得。

参考文献：

[1]樊勇明（2003）.公共经济学引导与案例[M].上海：复旦大学出版社

[2]李树（1999）.公共选择理论及其启示[J].行政论坛

[3]周子茵(2016).公共选择理论视角下政府失灵的原因，对策，及其启示[J].

决策论坛

[4]赵向文.强制性制度变迁中的利益冲突与公共选择[J].社会纵横

[5]黄新华.公共部门经济学[M].上海人民出版社.P47-P61

[邓1]的方式