老旧小区改造项目中物资的集中采购及供应链管理对项目进度

老旧小区改造项目中物资的集中采购及供应链管理对项目进度

和成本的影响

刘鹏

中交建筑集团有限公司 江苏省 南京市 210000

摘要：随着我国城市的快速发展，老旧小区改造成为当前城市更新的重要任务。在老旧小区改造项目中，物资的采购与供应链管理是关系到项目成功与否的关键因素之一。如何合理、高效地进行物资采购，确保供应链的稳定运作，成为项目实施中亟待解决的问题。本文通过案例研究，揭示了合理的物资集中采购策略和供应链管理对项目成功的关键性，希望能为从事老旧小区改造项目的实践者和研究者提供有价值的参考和启示。

关键词：老旧小区改造；物资集中采购；供应链管理；项目进度，项目成本

引言

老旧小区改造项目是近年来中国城市更新中的重要一环，其目标是通过对老旧小区进行整体改造升级，提高居民生活质量，实现城市可持续发展。在这样的改造项目中，物资采购和供应链管理成为关键的环节。物资采购是指根据项目需求，通过合理的方式获取必要的物资。而供应链管理则是对物资从供应商到最终用户的全过程进行有效管理，以确保物资的及时供应和最佳利用。合理的采购策略和供应链管理可以确保项目的顺利进行，降低项目成本，提高项目效益。因此，深入研究和探讨物资集中采购和供应链管理在老旧小区改造项目中的作用，对于提高项目管理效率，推动城市更新进程具有重要意义。

一、老旧小区改造项目概述

（一）老旧小区改造的定义和背景

老旧小区改造，通常指的是对已有年限较长、基础设施陈旧、居住环境差等问题的住宅小区进行全面升级和改造。这些小区往往存在着水电设施老化、绿化环境不佳、配套设施缺乏、居民的生活质量受到影响等问题。

随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，大量的新型住宅小区不断建立，设施完善，环境优美。这与一些老旧小区的现状形成了鲜明的对比。这些老旧小区由于建造时间较早，设计理念、技术手段以及设施配置都无法满足现代人们的居住需求，如供暖、供电、供水设施陈旧，绿化设施匮乏，物业管理落后，安全隐患多，严重影响了居民的生活质量。此外，随着居民生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高，对于老旧小区的改造需求日益紧迫。而政府也将城市更新和提升人民生活质量作为重要任务，因此，老旧小区改造项目应运而生[1]。

（二）改造项目的主要目标和范围

1.主要目标

（1）提升居住环境：通过对老旧小区进行全面改造，提升小区的居住环境，使之达到现代化的居住需求。包括改善小区的基础设施，优化公共空间，提升小区的安全性等；（2）

提高生活质量：改造后的小区应满足居民更高的生活需求，如设施完善、环境优美、服务周到等，以提高居民的生活质量；（3）促进城市更新：老旧小区改造也是城市更新的重要组成部分，其目标是推动城市的可持续发展，提升城市的整体形象和品质。

2.改造范围

（1）基础设施更新：包括供水、供电、供气、排水、通信、供暖等设施的更新和改造；（2）公共空间优化：包括绿化、停车设施、康体设施、儿童游乐设施等公共空间的优化和改造；（3）安全设施提升：包括消防设施、防盗设施、监控设施等安全设施的提升和改造；（4）服务设施完善：包括物业服务、社区服务、医疗服务等配套设施的完善；（5）建筑修复：对于具有历史价值的建筑，包括保护性修复和改造[2]。

（三）项目进度和成本的重要性

在老旧小区改造项目中，项目进度和成本管理是至关重要的。

项目进度管理是为了确保项目能够在预定的时间内完成。如果项目进度延误，可能会导致整个项目的延期，这不仅会增加项目成本，还可能影响到改造的质量和效果。老旧小区改造直接关系到居民的日常生活。如果改造工作因为进度问题而拖延，将给居民的生活带来诸多不便，甚至可能引发居民的抱怨和不满。良好的项目进度管理可以提升工作效率，使各个环节能够有序进行，避免出现混乱和停滞，从而提高整个项目的效率。

项目成本管理主要是为了控制项目的预算，避免因为成本超出预期而导致项目无法继续。在资源有限的情况下，有效的成本控制是保证项目顺利完成的关键。通过精细化的成本管理，可以合理分配和使用各种资源，减少浪费，从而提高项目的投资回报率。如果没有良好的成本控制，可能会导致项目在资金短缺时，不得不牺牲部分改造内容或者降低改造质量，这将直接影响到改造的效果和居民的满意度。

因此，项目进度和成本管理是老旧小区改造项目成功的关键，只有做好这两个方面的管理，才能确保项目的顺利进行，实现预期的改造效果。

二、物资集中采购的优势

（一）降低成本

集中采购可以实现大宗物资的规模采购，从而享受到批量采购带来的价格优势，降低采购成本。同时集中采购可以减少重复的谈判与合同签订环节，降低了采购过程中的交易成本。

（二）提高采购效率和质量

集中采购可以统一物资的品质标准与规格要求，保证了物资的质量和性能；而且统一采购流程和程序可以提高采购效率，减少了各个部门独立采购时的重复劳动和耗时。

（三）简化供应商管理过程

集中采购使得管理者能够更专注于与供应商的合作，优化了供应商关系，有利于长期合作。另外，集中采购可以简化供应商管理过程，减少了对供应商的管理成本和精力投入。

三、供应链管理在老旧小区改造项目中的作用

（一）供应链管理的定义和重要性

供应链管理是指对产品或服务从原材料供应商到最终用户的全过程进行规划、协调和控制，以最大程度地提高效率、降低成本并满足客户需求。在老旧小区改造项目中，供应链管理可以确保所需的建筑材料、设备和劳动力等资源得到有效管理和调配，以支持项目按时、按质完成。

（二）供应链管理对项目进度的影响

①及时供货：良好的供应链管理能够确保所需材料和设备能够及时送达施工现场，避免因物资短缺而导致工期延误；②协调物流：有效的供应链管理可以优化物流配送，保证物资快速、高效地运抵工地，有利于项目进度的稳定推进；③库存控制：通过供应链管理，可以控制物资库存水平，避免过多库存造成资金浪费和场地占用问题。

（三）供应链管理对项目成本的影响

①降低采购成本：通过供应链管理，可以实现对供应商的合理选择和谈判，优化采购渠道，降低材料和设备的采购成本；②减少库存成本：合理的供应链管理有助于精准控制物资库存，减少不必要的库存积压，从而降低仓储成本；③优化运输成本：有效的物流规划和运输方式选择可以降低运输成本，减少因运输环节产生的额外费用[3]。

四、老旧小区改造项目中物资集中采购和供应链管理的挑战

（一）需要充分调研和规划

老旧小区改造项目中物资集中采购和供应链管理需要充分调研和规划。首先，针对不同类型的改造项目，需要明确具体所需的建筑材料、设备以及劳动力等物资。因此要求进行详细的调研，包括现有建材市场的供应商情况、各类材料的性能和质量、价格波动情况以及交货周期等方面的信息收集。只有通过充分的调研，项目方才能做出明智的采购决策，确保所选物资符合项目需求并具有良好的性价比；其次，规划整个供应链环节也显得至关重要。在物资采购环节，需要规划采购渠道、采购量及频率等，以便确保按需采购并避免库存积压。在运输配送环节，需要规划运输工具、线路以及配送时间，避免因交通拥堵或其他因素导致的延误。同时，在仓储管理环节，也需要规划合理的仓储空间以及库存管理措施，以确保物资的安全储存和高效管理。

因此，充分的调研和规划对于老旧小区改造项目中物资集中采购和供应链管理来说是至关重要的，它将有助于项目团队做出明智的决策、降低采购成本、提升供应链效率，从而推动项目的顺利进行并取得成功。

（二）需要协调不同利益相关者的合作

在老旧小区改造项目中，协调不同利益相关者的合作是物资集中采购和供应链管理面临的重要挑战之一。利益相关者包括政府部门、开发商、施工队、物资供应商等，他们有不同的利益诉求和优先考虑的因素，因此需要有效的协调与合作机制。

首先，政府部门在项目中扮演着监管和决策的角色，需要与其他利益相关者密切合作。政府部门需要提供清晰的政策指导，明确项目的规划和标准，并与其他利益相关者协调，确保项目的顺利实施；其次，开发商作为项目的推动者和实施者，需要与政府部门、施工队和物资供应商等各方进行有效沟通和协调。开发商需要在充分了解政府政策的基础上，与政府部门协商项目的实施细节和相关手续，同时与施工队和物资供应商合作，确保项目物资的供应和施工进度；另外，施工队作为项目的执行者，需要与开发商、政府部门以及物资供应商等积极合作。施工队需要按照项目要求合理安排施工计划，与开发商协商相关事宜，确保施工进度和质量；同时，与物资供应商建立稳定的合作关系，保证所需物资的及时供应。物资供应商则需要与开发商、施工队和政府部门进行有效沟通，了解项目需求，提供符合要求的建筑材料和设备，并在合同约定的时间内按量交付[4]。

因此，老旧小区改造项目中，协调不同利益相关者的合作至关重要。项目团队需要建立良好的沟通机制和协作平台，促进各方合作，共同推动项目的顺利实施和完成。

（三）需要应对供应链风险和变化

老旧小区改造项目中，需要应对供应链风险和变化，这是一个极其重要的方面。供应链风险和变化来自多个方面，包括市场变化、自然灾害、政策法规变化、供应商问题等，因此项目团队需要有针对性地应对这些挑战。

首先，项目团队需要建立供应链风险管理机制，对可能出现的风险进行评估和分类，并制定相应的风险缓解措施。比如，在面对市场价格波动时，需要考虑与供应商签订长期合同或者采用其他金融工具进行价格锁定；在面对自然灾害时，可以建立备货储备或者寻找备选供应商以确保物资供应不受影响；其次，对于供应链的变化，项目团队需要保持敏感并及时作出反应。当市场、政策、技术等方面发生变化时，项目团队需要及时调整采购计划和供应链布局，以应对变化带来的影响。同时，要密切关注供应商的变化，确保供应商的信誉和供货能力符合项目需求；另外，项目团队还需要加强与供应链各环节的沟通和合作，建立有效的信息共享机制和紧急协调机制。只有通过及时的信息共享和有效的协作，才能应对供应链风险和变化。

因此，老旧小区改造项目中，项目团队需要积极应对供应链风险和变化，建立灵活的供应链管理机制，以确保项目的顺利实施和顺利完成。

五、案例分析

（一）老旧小区改造项目

某市的一个老旧小区建于20世纪80年代，共有139栋建筑，由于年久失修，存在严重的安全隐患和环境问题。为了改善居民的居住环境，市政府决定对这个老旧小区进行改造。改造项目包括：建筑结构加固、外墙保温、屋顶防水、绿化景观提升、公共设施更新等。项目预算为5亿元人民币，计划在110内完成。

（二）分析物资集中采购和供应链管理对项目进度和成本的影响

1.物资集中采购对项目进度和成本的影响

在项目的初期，为了确保项目的顺利进行，采用了物资集中采购的方式。这种采购方式使得项目团队能够更快地获得所需物资，确保了项目的初期进度。同时，由于集中采购能够获得批量折扣，因此在一定程度上降低了项目的成本。

然而，随着项目的进行，集中采购也暴露出了一些问题。由于采购流程相对繁琐，对于某些急需的物资，集中采购无法满足项目现场的快速需求，导致项目进度在某些阶段受到了影响。

2.供应链管理对项目进度和成本的影响

为了解决物资供应的问题，项目团队基于公司供应链管理信息系统平台，积极应用公司集采成果的基础上通过竞争性谈判对战略供应商进行选择，通过对供应商进行评估和选择，建立了稳定的供应关系，确保了项目所需物资的稳定供应。同时，通过供应链管理，项目团队能够对物资的运输、存储、使用等进行全程监控，确保了物资的高效利用，降低了项目的成本。

然而，供应链管理也带来了一些挑战。例如，由于供应商的原因，某些物资的供应延迟，导致项目进度受到了影响。此外，供应链管理的成本也相对较高，包括供应商管理、物流管理等方面的费用。

（三）案例分析的主要结果和教训

通过这个老旧小区改造项目的案例分析，我们可以得出以下结果和教训：

1.物资集中采购和供应链管理在项目管理中都扮演着重要的角色。合理的采购方式和供应链管理能够确保项目的顺利进行，降低项目的成本。

2.在选择采购方式和供应链管理策略时，需要根据项目的实际情况进行评估和选择。对于急需的物资，可以考虑采用更加灵活的采购方式；对于长期稳定的物资需求，可以建立稳定的供应链关系。

3.在项目实施过程中，需要对采购和供应链进行持续地监控和调整，确保项目的进度和成本得到有效的控制。

4.与供应商建立良好的合作关系，确保物资的稳定供应和质量。同时，对于供应商的绩效需要进行定期的评估和调整，确保供应链的高效运行。

六、未来研究的建议和展望

未来可以进一步完善老旧小区改造项目的理论框架和实际操作，推动城市更新和社区发展，为城市可持续发展注入新的活力[5]：

（1）实施效果跟踪评估：加强对老旧小区改造项目实施效果的长期跟踪评估，深入分析项目改造后的社区环境、居民满意度、房地产价值等指标的变化情况。通过对实施效果进行科学评估，可以为今后类似项目提供更为准确的参考和借鉴。

（2）城市可持续发展关系研究：探索老旧小区改造项目与城市可持续发展之间的关系，从经济、社会和环境等多维度评估其综合效益。包括项目改造后的社区经济效益、社会效益和环境效益，以及对城市整体可持续发展目标的贡献和影响。

（3）新技术应用研究：结合智慧物流、数字化供应链管理等新技术应用，进一步提升物资集中采购和供应链管理的效率、质量和可持续性。针对老旧小区改造项目的特点和需求，探讨如何利用先进技术手段提高项目实施的效率和质量，降低成本和资源消耗。

（4）社会意义深入挖掘：深入挖掘老旧小区改造项目的社会意义，探讨其对社区文化、社区凝聚力和社会稳定的影响。通过深入研究，可以更好地理解老旧小区改造项目对社会的积极作用，为城市社区治理与管理提供新的思路和方向。

结语

综上所述，老旧小区改造项目的提升了居民的生活品质、改善社区环境，同时也推动了城市更新和提升了房地产价值。这些改造项目对社区的整体形象和功能有着积极地影响，为城市的可持续发展做出了重要贡献。通过物资集中采购可以降低成本、提高效率，并确保材料质量和规格的一致性；而供应链管理则能够保证项目的顺利进行，避免延误和质量问题，从而对项目进度和成本起到关键性的影响。因此，充分重视物资集中采购和供应链管理，将有助于确保老旧小区改造项目的顺利进行，提高项目质量、降低成本，最终使社区达到最佳改造效果，促进城市可持续发展。

参考文献：

[1]黄燕华.老旧小区改造项目施工管理要点探析[J].中文科技期刊数据库(全文版)工程技术,2021(008):196-198.

[2]曾繁璋,张哨军.EPC模式下老旧小区改造项目成本控制影响因素研究[J].建筑经济,2023,44(S01):245-247.

[3]陈飞飞,姚颖祺.老旧小区改造项目实践中重点关注问题探究[J].建筑与装饰,2020(36):118.

[4]本刊讯.国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》[J].招标采购管理,2020(8):1.

[5]刘杨,王一丹,李娜.城镇老旧小区改造案例研究——以石河子"7+28"个小区改造项目为例[J].未来城市设计与运营,2022,000(004):11-15.