住房维修基金管理中的问题与解决对策

住房维修基金管理中的问题与解决对策

孙陆粉

富源县房地产管理局  云南曲靖  655500

摘要：住房维修基金属于业主共同所有，按购房款2-3%的比例计算和缴纳，使用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施的大中修以及更新改造工程。使用基金时必须要受到业主和行业部门的严格监督和监管，不能随意挪用。同时，通过正确、有效的管理，该项基金还会产生一定的升值效果。所以，住房维修基金的管理工作会具有一定的复杂性，具体来说：一是不能跨越行政区划；二是要保证业主的合法权益；三是作为专项资金，要用法律法规保全利益。据此，本文对如何优化住房维修基金管理的策略进行了简要分析。

关键词：住房维修基金；法律制度；管理策略

住房维修资金一般由两部分组成：一部分是建筑公用设施专项资金，另一部分是住房本体的维修资金。随着经济社会的发展进步，在房地产行业持续发展过程中，传统的住房维修基金管理方式开始受到了诸多问题的制约，导致在某种程度上，对基金的管理和使用工作产生了不利影响。因此，如何合理、有效对住房维修基金进行应用和监管，对于提高基金的增值效益和保护住户的财产利益非常关键。

1.住房维修基金管理中存在的问题

1.1对住房维修基金的重视度不足

住房维修基金在1998年便已经成为了具有相关法规制度进行保障的金融项目，但因政府的宣传工作不足，实行效果也没有达到预期，使得人们没有对住房维修基金进行充分的了解和关注，久而久之，甚至选择了忽略。并且大多数住户对于该基金款项的专户存储、使用流程、收费规定、监管措施等均没有进行深入的认识和研究，这也使得很多物业部门、开发商等利用这一情况私自对住宅维修经费的存储、使用、结算、列支项目、分摊管理等进行隐瞒处理，从而造成很多住户在进行维修资金缴纳时出现了怀疑、抵制的情况，大大影响了维修基金管理部门工作的正常开展。

1.2对住房维修基金的管理力度较弱

1.2.1缴纳方面

因为政府在住房维修基金管理方面的工作力度不足，使得有关的管理制度，如基金缴纳机制、拖欠惩处制度等的规章体系没有进行合理构建，在缺乏制度管制的情况下，便出现的个体住户、开发商等欠款情况日益严重化。例如，对于开发商而言，会极易受到经济利益的引诱，而私自占有缴纳的维修基金，当有部门进行检查收取时，则会寻找借口来逃避缴纳。

1.2.2管理方面

所谓的住房维修基金本质上是全体住宅用户集体所有的公共资产，在缴纳时，均是按照合理比例进行收取的。然而，由于住房维修基金所包含的领域较大，所涉人员较广，所以在资金代管单位中，便极易产生私自挪用、非法侵占、管理程序混乱等情况，这就在很大程度上增加了住房维修资金管理的难度，提升了住户与开发商、代管部门、政府等矛盾的产生几率。

1.3对住房维修基金的监管不到位

在住房维修基金管理工作中，还存在有行业部门监督不足的问题。针对住房维修基金而言，本身是一笔集大规模住宅用户缴纳款项于一身的重要经费，这之中包含着较大规模资金链条，但是目前对于这一关键款项仅靠托管模式进行存储和管理，便难以良好保证资金的安全性。加之，现阶段法律制度中还没有进一步明确、细化该笔资金的使用标准和管理规定，这就为代管机构、开发商中的别有用心之人提供了机会。

2.优化住房维修基金管理的策略

2.1加大宣传力度，提高重视程度

面对人民群众对于住房维修基金轻视、忽视等现象，各地区政府应及时结合当地具体情况，制定有效的应对措施来进行整改，以能够切实保障到各个住宅用户自身的合法权益，同时更好地维护相关代管部门在人们心中的形象，提升可信度。在具体实施过程中，首先，政府要通过多样化的渠道，来大范围地对住房维修基金进行大力宣传，提高该基金项目的知名度和影响力；其次，基金代管部门可以利用强大的网络媒体资源，通过与地方新闻电视、广播节目、新闻报纸、宣传网站等进行合作，有效将住房维修基金的使用标准、管理规定等进行公开传播，以增强住户对于该项基金的关注度。

2.2健全相关管理制度，制定有效管理措施

第一，只有尽快建立健全相关的法律制度体系，才能良好解决住房维修基金管理工作中的缴纳、存储和管理等问题。对住房维修基金的法律保障制度进行升级革新，以进一步提高机制体制的权威性和管理力度，确保住房维修基金可以精准用于真实需求和专项使用，进而落实好对住户物业管理中的公共财产维护工作。只有保证其实行效果，才能有效保障住户的经济利益和法律权益，从而推动住房维修基金法律体系得到合理制定和完善，并且也能在一定程度上缓解代管单位和住户之间的冲突、矛盾。

第二，政府要充分发挥法律制度的作用，提高对住房维修基金的管控力度，并对具体管理细节进行补充和改进，对于维修基金的使用流程、使用标准、管理方法、形式、缴纳方法、途径等进行细化和制定，来切实对目前基金管理中存在的法律漏洞进行填补。

第三，对于正在进行代管的住房维修基金，政府要调配专业人员进行监管，并召集有关经济专家、代管负责人员、住户代表就代管工作一同进行研讨和分析，来提升代管的安全性、可靠性和绩效性。唯有这样，方能将长期闲置的住房维修基金进行科学合法的应用，最终给予住户缴纳资金以有力保障。

2.2完善监督体制，强化安全保障

针对住房维修资金监督力度不足的情况，政府要对相关管理部门的工作重点进行重新规划，对于以往将住房维修基金的使用干预作为重点的工作模式，转变为将住房维修基金监管工作作为核心要务。同时，要加强对住户自管制度的研制力度，从而构建出以住户、住户委员会、主管单位为主的多层次监管体系。这样不但能维护住户的利益，也能提升代管部门管理时基金的安全性。最为关键的是，这样的监管体系可以督促人民群众提高对于住房维修基金的了解和认知程度。

2.4规范对住房维修基金的专户转账专项管理

想要促使住房维修基金中针对单独账户专项管理工作的标准性和规范性，就需要对基金管理体系进行整改和优化。一方面，有关人员需要对住房维修基金的保值或是增值方法进行进一步的分析研究，从而可以将增值收益存入到特定项目的维修基金中进行管理，以在后续需要时进行使用。另一方面，对于存在的住户经常拖欠基金款项缴纳费用的情况，要持续进行跟进，督促住户及时补缴，或是制定好相应的补救方案来有效解决。

2.5简化申报程序

现阶段，导致住房维修基金难以正常投入使用的主要原因为：住房维修基金的申报、审核、批准流程太过繁琐、复杂，不仅要先经过住户代表会议的集体商讨来决定，还要在得到规定赞同票数后才可开展后续工作，但是这些住户意见纷纭，难以达成一致，这就大大阻碍了住房维修基金价值的发挥。为此，就需要当地政府使用法律制度，在遵循基本原则和规定的前提下，对申报审批程度进行简化，从而让住房维修基金在政府实时监管下得以顺利应用。

结语：一方面，对住房维修基金进行合理科学的监管，不但可以提高住宅用户私人财产的真实性和安全性，而且还可以促进按照一定比例分配的住房维修资金的价值得到有效增值；另一方面，通过强化对住房维修基金管理的质量和效果，既能对住房维修基金的管理方式进行优化和完善，也能让资金款项得到更加合理地分配和使用，进而为人民群众创造更多的福利。

参考文献：

[1]姜伟.关于定期公布住房维修基金使用情况的建议[J].吉林人大,2022(06):21.

[2]范学娟.加强住房维修基金的管理和核算[J].经贸实践,2016(16):231.

[3]刘晓娟.关于已售公有住房维修基金的管理与使用的几个问题[J].建筑与预算,2014(03):18-20.