关于湖南投资大厦项目充电设施投资建设模式的分析

关于湖南投资大厦项目充电设施投资建设模式的分析

吴凤禄

湖南省国际工程咨询集团有限公司北京分公司北京100000

根据北京市2017年8月20日发布的《关于进一步加强电动汽车充电基础设施建设和管理的实施意见》（以下简称《意见》），湖南投资大厦项目按照总车位数（200）的25%比例配置充电车位，共50个。关于本项目充电设施投资建设模式，主要有自主建设模式和厂商建设模式，现做以下分析。

一、现状分析

1、车位分析

湖南投资大厦总车位数量为200个，充电车位设置于地下二层，共50个，其中35个沿建筑物外墙布置，其余靠近核心筒布置。

2、电源分析

根据中国电子工程设计院出具的设计文件，本项目共设置有37台充电设施，其中单枪24个（40kW），双枪13个（80kW），变配电室设置有2回路充电桩专用母线，每回路载流量1250A，车库内设置充电桩电源配电箱19台，为各充电桩供电。

需指出的是：根据市场调研，上述充电设施的设置已不尽合理，目前市场上的直流快充设施功率一般为60kW/枪，新建项目基本已无40kW的充电设施；另外，充电设施配置应遵循“经济实用、快慢互济”的原则，根据本项目建筑业态，考虑办公楼、酒店的车辆流动规律以及预留的电气容量，有必要配置一定比例的慢充设施。

3、界面分析

根据本项目工程量清单，总承包单位施工范围为由地下一层变配电室引出的2回路密集母线至19个充电桩配电箱（AP-B2-CZ1~19）出线回路下口，由此配电箱至充电桩的电缆由建设方负责。

如前所述，原设计的充电设施功率、快慢充设置比例应有所调整，充电桩配电箱的数量、容量设置应在充电设施功率、个数及快慢充比例确定后，进行二次深化设计，以确保其相互匹配，且需与施工单位重新确认工程量。

二、投资模式分析

1、自主建设模式

我公司自主建设及运营充电设施，这种模式的优势在于建设效率高、自主性强、盈利模式清晰，劣势在于可能前期需要投入一定的成本，据调研，本项目充电设施初投资额在300万元左右，投资回收期约6年左右，且充电设施运营期间除必要的维护管理成本外，势必产生额外成本，例如：

（1）根据《意见》要求，建成后的充电设施需平台化管理运营，应接入市级充电设施管理平台，实现充电设施状态信息互联互通，通过手机APP、微信公众号等方式向社会发布充电设施实时使用情况，供停车人合理规划停车及充电计划，提升停车场综合服务水平。这些管理软件、平台设施接入往往由充电设施厂商提供，其每年势必要收取一定的费用。

（2）车辆充电所收取费用往往接入充电桩供应商收费管理平台，而建设方提取则将收取管理费。

2、厂商建设模式

根据《北京市城市管理委员会、北京市交通委员会关于加强停车场内充电设施建设和管理的实施意见》（京管发〔2018〕94号），鼓励创新充电设施建设运营模式，鼓励停车场产权(经营)单位与充电设施建设运营企业开展合作经营，充分利用停车管理资源，探索停车充电一体化经营，形成多方合作共赢的市场化模式。

由充电桩厂商投资建设充电桩设施，我方参与运营管理并享受分成，分成比例在20%-30%之间。此种模式下，符合政策条件，我方无初投资，运营维护成本小，收益相对较小但稳定可靠。经市场调研并结合湖南投资大厦项目建设实际，北京分公司建议采用此种模式。

三、厂商分析

考虑采用厂商建设模式，北京分公司接洽了山海间科技（北京）有限公司、鑫鑫集中式快速充电站（天津）有限公司和雁泉科技3个投资方进行方案和经济分析，厂商名称及所对应充电产品见表一，厂商实力及产品优势分析见表二。

表一：投资方及产品名称

表二：厂商实力及产品优势分析

四、方案比选

3家投资方都提供了项目投资建设方案，其中以鑫鑫集中式快速充电站（天津）有限公司提供的建设方案最为完整合理，比较分析如下。

表三：建设方案比选

五、收益分析

影响我方收益的主要因素有：充电电量、服务费价格、分成比例，计算公式：收益=充电电量×服务费价格×分成比例。

充电电量是影响收益的最大因素，而又是最不可预测的因素，只能在保守估计的基础上定性分析：（1）初期充电量与办公楼、酒店的入住率正相关，在项目投入运营的2~3年，入住率或不高，可能导致充电设施利用率不高，充电总量不大，收益不高；（2）随着新能源车逐渐普及，其占比将逐年升高，充电设施利用率逐年提高，充电电量随之增长，结合北京油车摇号、限号措施，效果将更加明显。

服务费价格是影响收益的重要因素。服务费价格与项目所在区域、充电体验有关，目前来看，丽泽商务区附近（鼎兴大厦）充电服务费为0.8元/kWh，较为可观。但是，随着充电设施的逐步完善，充电服务费有下降趋势，参考北京市城市管理委员会2023年5月23日发布的《北京市居住区新能源汽车充电"统建统服"试点工作方案》：利用两年时间，打造一批"统一选址原则、统一建设标准、统一服务标准"的"统建统服"充电服务试点，为居住区新能源汽车用户提供"三个5"(找桩距离不大于500米、服务费不高于0.5元、排队时间不长于5分钟)的用户体验（此文件针对居住区，仅作为参考文件，且商务区价格势必高于居住区）。此外，服务费的高低也将影响充电量的大小，只能根据市场情况调节。

综合以上分析，充电电量愈大（充电设施利用率愈高），服务费价格和分成比例愈高，收益愈大，下面以鑫鑫快充提供的建设方案数据为依据，以下表为测算条件，收益明细见附件。

表四：测算条件

由测算结果可知：（1）随着充电设施利用率逐年提高，收益随之提高；（2）服务费下降是影响未来收益的不利因素；（3）两种分成比例方案收益差别不大，考虑现金的时间价值，方案一于我更为有利，推荐采用方案一的分成方式。

六、总结

湖南投资大厦充电设施拟采用厂商建设模式，推荐的合作厂商为鑫鑫集中式快速充电站（天津）有限公司，采用产品品牌为特来电，我方享受的收益分成比例为30%。

附件：假定测算条件下的收益明细表