从世界银行的《全球经济展望2022》中浅析后疫情时代中国房地产现状

从世界银行的《全球经济展望2022》中浅析后疫情时代中国房地产现状

刘峻璇

莫斯科国立大学亚洲与非洲研究所 125009 莫霍瓦亚街

中国作为世界经济发展三大引擎之一，目前经济增长明显放缓，增长前景疲软。世界银行认为经济下行的巨大风险凸显了目前中国政府面临的挑战：全球经济环境低迷带来的需求疲软，严厉的新冠疫情管制措施导致的经济供应链断裂和资本外流，实业疲软，房地产市场持续低迷，地缘政治局势紧张，央行进一步收紧财政政策导致的消费者信心疲软等。本文选取在中国经济结构中占比巨大的房地产市场作为研究对象尝试分析中国房地产行业。

2009年全球金融危机爆发后，由于中国特殊的经济体制和福利分房制度有效避免了一部分金融危机，导致大量资本泡沫为了避险涌入中国房地产市场。中国统计调查局统计表明2008年中国房地产投资增长20.9%；利用外资增加13.3%；而2010年中国房地产投资增加33.2%，利用外资增长66%。大量资本的涌入严重加剧了中国的房地产泡沫，大量投机性需求的出现使得房价和空置率持续走高,房产就像大萧条时期的牛奶一样，买卖双方严重失调。

   2008年中国政府报告显示商品房平均住房空置率9.5%，而根据贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率报告》中显示2022年中国商品房空置率达到了12%左右，远高于英美加国家的7%。房价以中国首都北京为例：2009年北京市职工年平均工资44715元，而房价为平均每平米12479元；2022年北京市职工年平均工资为77560元，房价为平均每平米60347元；工资涨幅远远落后于房价涨幅。虽然北京作为超大型城市不能作为中国城市房地产发展的平均模板，不过可以从中看到中国房产市场发展的缩影。

经历过2020流感大流行后，经济萧条，就业率越来越低，房地产市场需求更加疲软，本就处在发展转型期的中国更加举步维艰。国家统计局发布报告：2022年房地产行业占比中国GDP总量的约6.1%，比2021年的同结构占比6.7%减少了0.8%。而2022年中国分行业固定资产投资（不含农户）增长速度数据表明，房地产行业投资比去年减少了8.4%。

中国政府试图摆脱次贷危机后房产市场透支发展的泡沫带来的虚假繁荣，抑制房产市场的投机性需求，加强房产的居住属性；但由于目前仍未有真正彻底变革生产力的技术出现，救市乏力，仍不得不重新选择使用土地工具和政策刺激尝试使经济重新繁荣，众多一线城市已经放开限购政策，开启“认房不认贷”时代。而低就业率和萧条的经济环境以及高昂的婚育成本使得中国年轻人像当初经历了房地产危机的日本年轻人一样，开始不再把购房和婚育作为刚需，人口老龄化的加重和生育率的连年走低也决定了房地产的未来市场受限，缺乏发展引擎，中国房产经济再难出现2008-2018黄金十年的局面。

而中国的金融脆弱性是一个长期存在的问题。《全球经济展望2022》中提到，自2008年以来，中国企业信贷占GDP总额的比例增加了近60%个百分点，到2022年达到GDP的160%，远高于其他EMDE的平均增幅约18个百分点。

中国中央人民银行发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》中显示房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。房地产企业的信贷规模约占企业总信贷规模的24.84%。而房地产是典型的资金密集型行业，对于企业而言每个环节都依赖于融资；同时对于居民而言，购置房产是投资性开支也依赖于贷款；对此形成的闭环扩大了房地产金融的风险敞口，银行坏账规模不容乐观。由于房地产经纪活动明显恶化和房地产销售、房屋开工和新房价格持续下降，一些房地产商拖欠贷款债务，而以基础设施为重点的财政支持，政策利率和存款准备金率下调以及监管宽松措施仅仅抵消了部分不利因素。在房价大幅下跌和新建工程步伐加快的情况下，许多主要房地产开发商已经面临或即将面临违约风险。中国房企普遍规模较大，一旦出现集中性信用危机，银行承担巨额坏账，那对于银行业来说无疑是致命打击，可能会造成系统性金融风险；且恒大集团拥有14万员工，317万相关岗位，也就是说恒大破产将导致这部分员工的就业情况面临困难，使得失业率增高，从而影响社会稳定。

2022年中国人民银行、银保监会公布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。但是面对发展乏力的现在，即使中国政府推出了“十二万亿刺激计划”并增加8000亿元政策性发展信贷额度为了纠正民营房地产企业信贷收缩，央行也不断降息，但房地产市场仍未回暖。

中国土地的国有性质使得地方政府对于土地有绝对垄断权，高昂的地皮价格使得房地产商的成本居高不下，从而导致房价难有下降空间；并且从经济学角度来说，完全垄断的市场是效率极低的。2022年中国政府总土地出让收入为66854亿元，占据地方政府基金收入的91%；其中，2020年土地财政收入占全国财政收入约40%(占支出约30%)，占地方政府本级收入超过50%(占支出超过30%)，地方政府债券占地方财政支出超过10%。这意味着中国地方财政与房地产行业严重捆绑。如果地方政府的财政结构不改革，高房价问题永远无法真正被解决。并且对许多中国官员来说，土地财政不仅意味着巨额的财政收益，还意味着漂亮的GDP政绩和腐败操作空间，这导致中国有大量的烂尾楼工程，造成了很大程度上的资源浪费。

目前中国的财政政策改革依旧处于摸索阶段，财税改革一直在进行，中国政府也一直尝试建立健康廉洁高效的财政结构，在与土地财政解绑的路上，中国政府还有很长的路要走。

历史证明城市发展有其自身规律，到一定地步就会郊区化，城市集群化，从向心发展变成离心发展。目前中国大陆的城市化率是55%，城市化结束是70%-75%，大陆每年平均新增城市化率为1%左右，所以大陆完成城市化差不多还需15年，但目前中国政府释放了很多关于农村土地开发流转上市交易的信号，这意味着城市化进程所需的时间可能被缩短，城市化给房产市场带来的发展空间对房价的支撑作用也将消失。但如果农村宅基地流转上市开启且周围配套生活设施完善，会有一部分人转移到郊区享受田园生活。而从目前的人口结构来看，中国的人口模型已经无限趋近于发达国家。生产力进步带来的女性性别平等意识增强和平均受教育程度飙升必然会影响女性的婚育观念，历史进程表明女性平均受教育程度的增高程度几乎必然伴随婚育意愿的降低；同时婚育所需要的高昂的生活成本和年轻人不再以传统婚姻生活为主的观念导致的低出生率也会降低未来城市房产市场的潜力；人口老龄化已经成为不能阻挡的趋势，2020年第七次人口普查数据显示，中国60岁以上人口增长至2.64亿人，占总人口比例18.7%，65岁以上老年人口1.87亿人，占总人口比13.5%，是全世界老年人口人数最多的国家。

房产投资的暴利机会其实已经过去，时代风口不再，只有回归理性的投资预期比较符合现实。房产泡沫是绝对无法给中国经济带来真正的繁荣的。而过高的房产泡沫对于中国经济的后续发展只有害处没有益处，只要有高房价存在，婚育成本无法有效降低，年轻人就不会有主动购房和生育的意愿。只有中国建立健康的财政税收结构和有效的腐败监督措施，完善衣食住行等基本需求的健康保障，避免地方由于对土地资源的垄断而造成的滥用并摆脱掉地方财政对土地的依赖才能从根本上抑制高房价，让房产真正回归居住属性。