不动产善意取得中“善意”界定

不动产善意取得中“善意”界定

王天成

西北政法大学

摘 要：为保护善意受让人，法律设立了善意取得制度。而适用善意取得最大且最复杂的问题就是如何认定受让人为善意，具体来说即善意的认定标准、判断时点以及举证责任分配。《民法典物权编解释一》延续《物权法司法解释一》的规定，以“不知道且无重大过失”为认定标准、以“受让时”为判断时点、以“真实权利人主张受让人不构成善意时，应承担证明责任”为责任分配方式。但学界和实践中对“重大过失”和举证责任分配仍有不同理解。笔者认为，受让人的注意义务除查阅权属证书或不动产登记簿外，还应包括一定的调查核实义务，但随着不动产登记制度愈加完善，公信力愈高，不应赋予受让人过多的注意义务。关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。

关键词：善意取得 善意 重大过失 举证责任

传统民法理论和立法例中，主要是通过不动产登记公信力和动产善意取得两个制度来保护善意受让人。我国立法者制定《物权法》时，考虑到两个制度目的相同，遂将两个制度合二为一，创设了统一的善意取得制度，《民法典》沿用了该做法。[[1]]由于实践中纠纷主要集中在不动产善意取得上，而不动产善意取得争议最大也最复杂的问题就是受让人善意的判断。因此，本文主要讨论如何界定不动产善意取得中的善意，具体包括以下三个问题：一是买受方善意的标准应如何判断？二是善意的时点应是完成转移登记时，还是进行登记的整个过程或提出变更登记申请时？三是善意的举证责任应由哪方当事人承担？

一、善意的认定标准

（一）善意标准的理论争议

关于不动产善意取得中善意的认定标准，我国学界的争议主要集中在是否将受让人不存在重大过失作为认定标准组成部分，并由此形成了“不知情且无重大过失说”和“不知情说”。

第一种观点认为，无论是动产还是不动产的善意取得，受让人善意的认定标准均为：不知情且非因重大过失而不知情。理由有二：一是我国的不动产登记制度尚不完善，其公信力并不像德国不动产登记的公信力那样近乎绝对，因此应要求受让人履行一定的注意义务。二是仅以受让人不知道不动产登记错误且无异议登记作为认定标准，对真实权利人极为不利，因为其通常很难举证证明受让人明知不动产登记错误。

第二种观点认为，应当区分动产和不动产的善意取得中善意的认定标准，动产的话，应以不知情且无重大过失为认定标准，因为占有的公信力较弱，需受让人承担相应的注意义务。不动产的话，应以不知情且无有效异议登记为认定标准，受让人无需承担查阅不动产登记簿之外的注意义务。原因主要在于随着我国不动产登记制度的完善，应越来越强化登记簿的公信力，如果加入重大过失要素，会导致实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围，进而弱化登记簿的公信力，不利于市场经济的发展。[[2]]

（二）善意标准的实务认定

我国《物权法司法解释（一）》和《民法典物权编解释一》均将善意的认定标准规定为“不知道转让人无处分权且无重大过失”。换言之，受让人明知或者因重大过失而不知，不构成善意；实际上不知道且无重大过失以及因一般过失而不知，应构成善意。此举从立法层面暂时结束了“不知情且无重大过失说”与“不知情说”之争，易于操作，但同时也给司法实践带来了新的问题，即如何理解重大过失？[[3]]一般而言，我们认为违反了普通人的注意义务就存在重大过失，但在不动产的转让中，哪些属于普通人的注意义务呢？对此，实践中审判机关有着不同的理解。

有些法院认为，不动产登记簿的记载具有公信力，只要受让人查阅了登记簿，便履行了注意义务，就可认为是善意的。在“臧树林与连成贤排除妨害纠纷上诉案”[[4]]中，法院认为连成贤购房过程中未进行实地考察而不知被告占有房屋并不影响其善意取得房屋，并不要求买受方承担查看不动产登记簿以外的注意义务。 又如“刘力与刘玉光、焦作市众成置业有限责任公司确认合同无效纠纷上诉案”[[5]]中，二审法院认为众成公司在房屋买卖过程已查阅了不动产登记簿，在涉案房屋仅登记在刘玉成一人名下的情况下，该公司有理由相信刘玉成为房屋真实权利人，应当认定其为善意。

有些法院认为，受让人除查阅不动产登记簿外，还应到现场实地调查核实，否则就未尽到注意义务，不构成善意。在“黄春涛与顾连英等所有权确认纠纷上诉案”[[6]]中，法院认为按正常房屋买卖交易习惯，受让人出于交易安全通常会到实地查看房屋，了解房屋位置、结构、现状。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人，熟知交易风险，更应尽到谨慎审查的义务，但其轻信顾留美的说辞，在未了解房屋现实状态及人员居住情况下，就与顾留美签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。又如“李格、中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行与胡小平、王枫霞、李友仙、吴相启房屋买卖合同纠纷案”、“蒋月珍等诉朱小凡等房屋买卖合同纠纷案”等

[[7]]，法院均以受让人在购买房屋时未对购买的房屋进行实地核查，没有尽到合理的注意义务，从而认定受让人不具有善意。

关于善意的认定标准，《民法典物权编解释一》已明确规定为“不知道且无重大过失”，并进一步规定了推定受让人知道以及存在重大过失的情形，所以目前实践中主要问题在于对重大过失的理解。从司法实践来看，法院通常认为受让人除承担查阅不动产登记簿外，还应履行一定的调查核实义务，否则便存在重大过失，不构成善意。笔者对此表示赞同。首先，要求受让人履行一定的调查核实义务，并非是弱化不动产登记的公信力，更多的是考虑到不能过于忽视对真实权利人的保障，同时此举也是符合正常交易习惯的做法。其次，不能宽泛地解释受让人应知范围，从而要求其承担过多的注意义务。善意取得制度的目的便是保护善意受让人，维护市场交易安全，若要求受让人承担更多地注意义务，则会导致其在不动产交易中畏首畏尾，与该制度的初衷相违背。

二、善意的判断时点

从不动产交易开始前至物权转移登记完成，受让人可能整个过程均不知道受让人无权处分这一事实，也可能在提起物权转移登记申请或完成转移登记前不知道该事实，那么何时不知道且不应知道才能善意取得不动产所有权呢？对此，学界主要存在三种学说，即登记说、受让说以及申请说。

“登记说”为我国目前通说，其主张受让人在完成不动产转让登记时应为善意，即以不动产登记完成时为善意判断时点。理由在于对基于法律行为发生的不动产物权变动，只有经登记才发生效力，受让人才可取得不动产物权，也即登记完成时为受让人受让不动产时。“受让说”主张受让人必须在交易开始到不动产转移登记完成的整个过程中均为善意。显然，其将善意判断的时间由时间点扩展为了时间段，在该时段内，受让人须对不动产登记簿上权利事项错误不知情且无重大过失，否则不发生善意取得的效果。[[8]]“申请说”主张以受让人提出不动产转移登记申请时为善意判断时点，其理由主要在于提交转移登记申请后，后续工作便由登记机关完成，即使受让人知道了转让人无处分权也无法影响登记机关。

《物权法司法解释（一）》第18条和《民法典物权编解释一》第17条明确规定：“‘受让人受让该不动产或动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”，可以看出立法者采取了“登记说”。对此笔者表示赞同，理由有二：一是“登记说”与我国不动产物权变动模式相契合；二是“受让说”过度扩大了受让人注意义务的时间范围，对其过于不利。[[9]]

三、善意的举证责任分配

在《物权法司法解释（一）》出台之前，善意的举证责任由哪方承担是存在较大争议的。有观点认为，真实权利人的所有权被侵害，由其承担证明责任显失公平，应由受让人承担证明责任。也有观点认为，要求受让人证明自己不知情这种否定性事实，本身就比较难，再加上善意的主观性，受让人更是难以完成，这会导致善意取得制度的立法目的客观上无法实现。对此，《物权法司法解释（一）》第15条规定“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担证明责任”，由此可见，其将善意的证明责任分配给了原权利人。但也有人提出，该条应理解为原权利人主张受让人为非善意时应承担证明责任，而受让人提起诉讼主张自己为善意的，此时应由其承担证明责任。笔者认为，无论是受让人主张其为善意，还是原权利人主张受让人非善意，均应由否定受让人善意一方承担证明责任。

为何不要求主张善意取得的受让人承担证明责任呢？主要有以下几点原因：第一，与立法意图相符。此次《民法典物权编解释一》第14条第1款仍沿用了原规定，该条文义上没有任何迹象显示受让人主张善意取得时由其承担证明责任，因此不存在原权利人主张不构成善意时由其承担证明责任，而受让人主张善意时就由受让人承担证明责任的立法意图。第二，不动产登记的公信力。受让人查看了出卖人的权属证书或者查阅了不动产登记簿，因信赖不动产登记而受让该不动产，受不动产登记公信力的保护。当受让人向法庭主张善意取得时，基于不动产登记的公信力、登记簿和权属证书相对的证据效力，法庭应当推定受让人属于善意。[[10]]第三，考虑到原权利人可能存在举证困难的情形，立法已经在原权利人与受让人之间进行了平衡。《民法典物权编解释一》第15条不仅规定了认定受让人具有重大过失的情形，还规定了直接推定受让人不构成善意的法定情形。质言之，只要存在该情形，即使原权利人没有证据证明受让人故意或重大过失，也应认定其非善意。综上，无论何种情形，均不应由受让人承担证明责任。

四、结语

善意取得制度适用过程中最大最复杂的问题就是受让人善意的认定，关于善意的认定标准、判断时点和举证责任分配，此次《民法典物权编解释一》均作出了明确且完备的规定。法律不是嘲笑的对象，笔者认为，对于认定受让人是否为善意的过程中所遇到的问题，现行法律规定是足以解决的，我们要做的就是对其作出合适的解释，从而解决该问题。就认定标准来说，即不知道转让人无处分权且无重大过失，而无重大过失要求受让人在不动产交易中履行查阅义务和一定的调查核实义务，除此之外便无需承担其他注意义务。判断时点则为受让不动产时，即完成不动产转移登记时。关于善意的举证责任分配，应理解为无论是受让人主张善意取得，还是原权利人主张不构成善意，均由原权利人承担证明责任。

参考文献：

[1]梁慧星.物权法司法解释（一）解读[J].法治研究.2017(1):55-63

[2]程啸.论不动产善意取得之构成要件--中华人民共和国物权法第 106条释义[J].法商研究.2010 年(5):74-84.

[3]刘碧波,莫晴晴.黄春涛与顾连英等所有权确认纠纷上诉案——未尽谨慎审查义务不构成善意取得[J].人民司法·案例.2017年(17):40-41

[4]程啸.不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得[J].法学家.2017(2):67-70。

[5]刘欢逸,杜生一.论不动产善意取得中善意标准的确定——兼评《物权法解释（一）》中关于善意的规定[J].山西广播电视大学学报.2017年(3);42-43。

[6]董迎雪.吴某某吴某某与林某等物权保护纠纷案——不动产善意取得的善意要件认定标准[J].人民司法·案例.2014(16):90

[7]秦长月.论不动产善意取得制度之善意要件——兼与德国法比较研究[D].华东政法大学，2017

[8]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学，2021

[[1]] 梁慧星：《物权法司法解释（一）解读》，载《法治研究》2017 年第1期。

[[2]] 程啸：《不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得》，载《法学家》2017年第2期。

[[3]] 刘欢逸，杜生一：《论不动产善意取得中善意标准的确定——兼评《物权法解释（一）》中关于善意的规定》，载《山西广播电视大学学报》2017年第3期。

[[4]] 参见“臧树林与连成贤排除妨害纠纷上诉案”，上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二（民）终字第433号民事判决书，案例来源：北大法宝网。

[[5]] 参见“刘力与刘玉光、焦作市众成置业有限责任公司确认合同无效纠纷上诉案”，河南省焦作市中级人

民法院（2013）焦民一终字第329号民事判决书，案例来源：北大法宝网。

[[6]] “黄春涛与顾连英等所有权确认纠纷上诉案”，江苏省南通市中级人民法院 (2015)通中民终字第02934号民事判决书

[[7]]参见“李格、中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市洪山区支行与胡小平、王枫霞、李友仙、吴相启房屋买卖合同纠纷案”，武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第00208号民事判决书；“蒋月珍等诉朱小凡等房屋买卖合同纠纷案”，青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2014）宁一终字第 208号，案例来源：北大法宝网。

[[8]] 秦长月：《论不动产善意取得制度之善意要件——兼与德国法比较研究》，华东政法大学，2017

[[9]] 郭舒涵：《我国不动产善意取得之构成要件》，华东政法大学，2021

[[10]] 梁慧星：《物权法司法解释（一）解读》，载《法治研究》2017 年第1期。