物业管理企业加强内部控制的探讨

物业管理企业加强内部控制的探讨

黄晔

身份证号码：310107197803180418

摘要：“建筑经济”的迅猛发展，使得物业管理越来越受到重视，作为其重要组成部分的建筑物业管理成为了目前社会关注的热点话题。建筑物业管理主要的服务对象是建筑中广大的客户和企业，合理的控制成本是建筑物业管理行业可持续发展的保障，据相关研究显示，我国近一半以上的建筑物业管理企业都处于亏损状态，基本存在着企业规模小、专业管理人员整体素质低、企业技术含量低等问题，这些问题都阻碍着建筑物业管理企业的发展。因此，本文将分析物业企业财务管理的特点，并以此为基础提出物业管理企业加强内部控制策略。

关键词：物业管理企业；内部控制；分析

引言

本文结合物业企业财务管理的特点，提出了物业管理企业加强内部控制策略，仅供参考。

1物业企业管理的特点

与其他行业不同，物业企业的财务管理涉及的范围非常广泛，非常全面。具体来说，企业的主要服务对象是业主，而业主的身份是千变万化的，业主的口音、文化水平、综合素质都相差很大，这就需要物业企业不断提升自身的能力，进一步提高服务质量与效率。另一方面，物业还属于管理密集型与劳动密集型行业，需要为服务对象提供不间断的24小时服务。从内容层面看，物业企业所涉及的工作内容十分庞大且繁杂，包括小区安保、保洁、绿化、公用设施维护等，还需要处理小区内部的突发事件，调节邻里关系。而财务管理，能够为上述工作提供保障，其也贯穿了物业工作的生命周期。

2物业管理企业加强内部控制策略

2.1完善企业内部控制体系，以实现企业业主与物业之间的联系双赢

资金管理工作不健全，整个企业工作人员不统一，资金使用的具体情况和多少不能发挥精确的预支金额等等都是我们要处理的问题。首先，我们必须对收入的来源和数额有准确的信息。目前，相关的电子记账软件也是一种比较有效的方式。但还是要注意其加密性，以避免企业内部信息被泄露。此外则是对物业该公司相关政策的确定，依据我们自己的实际并且依据原本物业企业经营和管理区域内的状况，使政策更加具有科学性、理性。二是对企业内仓储货物和建筑材料的管理工作，构建了货物后勤保障体系。可以实时更新物资材料的实际现状和损坏情况，以方便在购买时达到不损失。对于业主与物业之间的合作关系，物业公司在必要的时候也可以设定相应的合作平台，已解决了物业公司在居住的过程中出现的问题，包括合理的生活需求。只要可以在未来建立出比较完善的服务，就可以完全获得业主的信誉，因为这种有机会购买消费需求，同时也会有利益。但因为仅仅凭借着物业费的物业公司在现今的居民小区中已经无法存活，所以既要保证业主的消费需要，又能从中获益才是物业长期存活的关键问题[1]。

2.2能源成本的精益控制

在满足用户在照明、设备、设备等方面需求的同时，降低能耗。具体的节能管理措施包括:计量不漏、管理不留洞、电价准确计算、重点操作。首先，中国的乡镇企业不能有任何的遗漏。第一，为用户安装电表，总表内用户所需要的电费为建筑单位电费，包括：公用设施电费、公用照明电费、建筑企业自身电费等。第二，配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表，可以节约能源。第三，对设备、设施的用电量进行分析与控制，除了设备、设施总表之外，还应设置专门的计量电表。第四，分析并控制公用照明用电，并按照楼层为单位安装电表。第五，为物业公司配备的电表进行安装，准确的测量是精益管理的先决条件和基础。其次，管理无空白点。做到每一种能源的来源，都是可以测量的，有相关的能源利用规则，并指定人员负责操作，消除所有未受管制的情况，例如：长明灯、夜班时间未按规定或未按规定时间进行停电等，能源管理上的空白可以由能源团队定期巡视办公楼，能源部发现潜在的漏洞，为实现持续改进和改进目标，制订改进措施。再次，准确核算电价。由于电力部门对枯水期和丰水期实行了两种不同的电价，并将丰、平、谷三个时段分为三个不同的电价，因此要从电费和用时两个指标来计算。此外，由于大型办公大楼的构架结构，房间可以随意切断，因此，电力公司无法进行分户改造，为减少物业管理公司的运营费用，从总表到每个客户办公室的线路损失都要由客户分摊。因此，在向客户收费时，要综合以上两方面的因素，并计算出一个比较固定的单位。物业公司每月要编制一份能耗费用报表，清楚地显示出该月份的能耗费用。最终，在关键时刻进行操作。能源控制的关键操作，是指在办公大楼的设备，设备，照明系统等的开启、关闭和运行的时间和方式，正好可以满足办公人员的日常生活需要，而能源管理则是在不造成不必要的浪费和供给之间的平衡，没有理想的临界点操作，而临界点操作是办公楼节能管理孜孜以求的目标。因此，企业不但要在制度上，还要在员工的经营上做长久的、仔细的工作。例如，不但要有设备运行规范，还要有设备的运行管理规范；在灯光管理方面，可将办公大楼分成不同的职责范围，并由员工根据实际情况进行相应的调整，根据客户的需求，及时调整开、关，以达到客户的需求，并达到最大的节能效果

[2]。

2.3提高物业公司的全面预算管理执行能力

提高房地产企业全面预算管理的实施能力应从三个方面着手。1. 由于我国社会快速发展，为了更好地激发市场经济活力，进一步提升我国社会发展水平，国家陆续实施了各项金融政策，而国家的财政政策是企业发展方向的重要标杆，因此，物业公司只有结合自身真实的财务状况以及实际运行状况对公司财务制度进行积极调整，才能更好、更快地适应国家的财政政策，从而为公司的持续稳定发展打好基础。在调整财务制度方面，物业公司应当注重制度的约束效力，资金是公司开展一切经营管理活动的根本，具有良好约束力的财务制度不仅有利于保障物业公司的财务管理效果，而且也是全面预算管理能够顺利实施的有力支撑，所以，调整财务制度、保证财务制度的约束效力，也是实现优化物业公司全面预算内控体系的重要途径。2.加大全面预算管理的执行力度。 加大全面预算管理的执行力度主要是为了保障各财务管理人员的工作质量，以免在财务管理工作中全面预算管理制度得不到有效落实，从而致使全面预算管理的优势无法充分发挥，因此，物业公司的财务部门应当在实际工作中严格按照全面预算管理制度的具体要求开展相应的预算管理工作，细化预算管理工作的各个环节，全面提高财务管理的精细化程度以及预算管理工作的规范性。3.加大对违反预算管理制度行为的处罚力度。 在物业公司全面预算管理工作中，某些公司人员可能会因个人的职业综合素养不足、缺乏责任意识或者为了谋求一己私利而做出一些违反预算管理制度的不当行为，比如，挪用公款或者侵吞公司项目经费等，这些违法违规行为不仅严重侵害了公司的经济利益，而且对公司的稳定发展造成了恶劣影响，所以，物业公司应当制定严格的处罚制度，以制度为准绳，严肃处理违规人员，以便保障公司的利益和日后的发展[3]。

结束语

随着市场竞争的加剧，服务消费的不断升级，经济全球化进程的加快，国外房地产公司纷纷涌入国内市场，对中国的建筑物业管理行业造成了很大的冲击。因此，中国的建筑物业管理企业必须从各个方面控制成本。只有这样，企业才能在市场上获得更大的竞争优势，才能达到资源的合理分配和可持续发展。

参考文献：

[1]孙巍.物业管理企业加强内部控制的探讨[J].经济师,2019(11):279+281.

[2]孙新华.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].纳税,2019,13(21):99+102.

[3]曲红君.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].今日财富(中国知识产权),2018(06):124.