以社会需求为导向的城市闲置交通场站开发利用模式探讨——以中山市南头镇为例

以社会需求为导向的城市闲置交通场站开发利用模式探讨——以中山市南头镇为例

邓奕亮1  郑楚莹2  朱燕勤3

中山市规划设计院有限公司  528403

摘要：以南头客运用地为例，探讨用地闲置的原因，分析其地块现状特征，梳理社会对其用地的需求，并以此为导向，以国内的城市交通场站开发利用经验做案例借鉴，组合开发利用模式对场地进行重新规划和布局，提出相应的开发策略。以期推动我国城市闲置交通场站开发利用的探索和实践。

关键词：社会需求；交通场站；开发利用；闲置用地

一、引言

随着城市人口出行模式的变化，公交客运模式逐步退出市场，导致城市交通站点土地闲置，如何有效利用这些土地已成为当务之急。在城市交通枢纽中，站址是最主要的一块，它所处的地区通常具有相对有利的区位和交通条件。但是，在城市交通结构调整与优化的过程中，很多公交站点的土地功能被削弱，使其成为了城市的一种“闲置”资源。因此，如何对其进行合理地开发与利用，是目前我国城市规划与建设面临的一个重要课题。

本文将以南头交通场站用地为例对城市闲置交通场站用地应对社会需求分期开发利用模式进行探讨。

二、现状特征分析

2.1地理位置优越

南头交通场站用地作为城市交通枢纽的重要组成部分，其所处的区域往往位于城市的交通要道，交通便利、物流方便。同时，大量的商业地产沿线形成的庞大的商业网络为其提供了运营基础。

2.2土地利用价值较高

交通场站用地场区域往往是城市规划中的重点。区域面积较大，地理位置优越，其土地利用价值甚至超过了城市中心地区。同时，相对于城市中心区域，这些区域的土地成本相对较低。

2.3闲置资源浪费

南头交通场站用地曾作为客运站使用，后因为城市客运站规划的调整，旅客运输需求逐步降低，南头客运站的客运功能逐渐丧失，现状仅空留一座建筑质量良好的建筑物，造成社会资源的极大浪费。

地块项目现状已建设有一栋18层综合楼、维修间以及地下车库等建筑物，并配套有室外道路广场、绿化等设，及一层站房，综合楼内有客运站房、业务用房、司乘公寓等功能用房。

三、开发利用模式 ——以社会需求为导向，分期开发，组合开发

城市闲置交通场站用地区域的开发利用模式需要综合考虑其所处的区域性、功能性、社会性等多个因素。分期开发，组合开发模式目前是城市闲置交通场站用地区域开发利用的主要方式。该模式将地上和地下进行有效整合，尤其在模式的起始阶段擅长整合各种资源以实现项目的发展。该模式满足市场需求的多样性，以社会需求为导向。

3.1社会需求分析

3.1.1 紧扣“十四五”，推进“立体发展”，形成“效益回馈”

《现代综合交通枢纽体系“十四五”发展规划》构建舒适顺畅的城市出行服务系统，推动交通出行新业态健康有序发展。建立健全城市公共交通用地综合开发增值效益反哺机制。[1]

近年来，全国各地陆陆续续对立体开发展开探索和实践，得出在枢纽站开发居住、商业、办公功能的经验，引入品牌加盟合作经营，并且可以通过向社会开放停车服务等措施，拓宽收益来源。

3.1.2 以 TOD为核心，以服务为中心，多功能融合发展，打造综合运输枢纽

《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划》对于闲置的交通场站用地要求对城市有商业服务、产业服务等公共职能。在TOD模式综合规划下，与南头轻轨站联动形成的综合交通枢纽的周边的土地往往会被复合利用进行高强度开发，将有机整合城市中商业、办公、居住、文化娱乐以及交通等不同城市功能，形成复合式城市节点，提高了换乘效率和空间利用率，也提升了城市节点的环境品质。另一方面，在一座大型的多功能综合性建筑内兼具商业、服务性内容的交通综合体，南头交通枢纽站的空间从内而外都得到利用，极大地增加了土地使用率。另外，通过功能的组合及其综合枢纽全天候的人流集散也可实现时间的复合利用，将不同时段活跃的城市功能合理组织，从而高效的带动地域发展及周边建设。

3.1.3商务对交通枢纽的重要辅助作用，使运输枢纽中心具有多样化的商务功能

从国内交通场站综合体的利用实践可以看出，枢纽型商业具有自己的优势和特征，它的商业业态规划和布局应用与其他商业不同，以交通场站为基础发生的的商业行为，商业功能让位于交通功能，商业是交通枢纽不可缺少的补充。

《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》提出，对现有公共交通设施用地，支持原土地使用者在符合规划且不改变用途的前提下进行立体开发。[2]

3.1.4 解决闲置问题，规划手段刺激地块重新被利用

南头客运站项目完成建设已久，由于一些其它客观原因，工程已闲置将近7年，造成了不必要的浪费。

原客运站用地作为社会重要的资源，是国家的财产，为贯彻落实党中央、国务院关于“过紧日子”的要求，我们需要有效盘活并高效使用闲置的固定资产，有针对性地解决固定资产管理中存在的突出问题。

盘活闲置固定资产通过综合运用国家法律、法规允许范围内的手段和方法，对资产进行价值变现和价值提升，不断实现资产运作和资产配置的最优化。

[3]

从其他已经完成的交通枢纽站的案例可以看出，具有单一枢纽功能的交通枢纽站并不能满足城市集约化用地的需要。在对交通枢纽站进行立体开发的过程中，一般情况下可以引入商业、办公、公寓等业态，从而实现枢纽站的交通组织一体化和功能复合化，从而满足社会进步和公共交通服务的发展的需要。以将交通建筑与周边用地进行一体化整合开发的策略为基础，通过土地混合使用的方式，达到对公共空间的利用与商业体验的相互带动，从而提高了周边地块的价值，提高了交通换乘效率，让出行体验更加舒适，让城市环境更加优美。

从近期其他城市的交通枢纽用地与其他类型用地混合出让的情况可以看出。交通枢纽用地的混合用地类型、建设用地面积、总建筑面积、建筑高度和容积率，应该按照地点的条件以及城市发展的需要、城市形象的需要等进行适当地调整。

3.2 开发利用策略

3.2.1 整合资源

城市闲置交通场站用地场区域开发利用需要充分整合各种资源。在开发利用初期，需要进行市场需求研究，有效分析区域内的人文环境，开发能够激发客户购买意欲的户型和潜在商业面积。同时，需要对场地内的能源，绿化，水系等环境进行整合，建立符合可持续发展的生态系统。

随着上层次规划的调整，项目的客运站功能取消后，而项目现状建筑中包含有13728㎡的客运站功能建筑及20816㎡的综合服务配套设施建筑，则根据开发功能复合化的交通枢纽用地需求将进行功能转换，避免资源浪费，实现土地集约化。

3.2.2 用地确定

混合用地是未来城市用地的规划用途的主要趋势，但是从全国各地关于混合用地的探索和实践可知，一个地块当混合两种以上混合用途时，经常会面临盈利性功能占主导，公益性功能难以保障的局面，由于项目用地原作为客运站使用，属于社会公益性设施，虽然现在停用闲置状态，但是为了保障社会和群众的公众利益，用地应以公益性用地为主导用途，结合城市的交通发展需求，确定为交通枢纽为主导功能。同时，出于合理利用闲置大楼的目的，应赋予地块相应的商业功能，重新激活地块的业态，也为了未来城市交通方式的再次变革，最终确定地块的规划用途为以交通枢纽功能为主导的交通枢纽用地混合商业用地。

并且交通枢纽设施功能使用主要在水平面的占地面积，而商业功能更体现在建筑的垂直面上，占额更多的是建筑面积而非占地面积。

因为对混合用地的比例进行约定时，应综合考虑交通枢纽功能和商业功能分别作用在水平面和垂直面的不同，最终确定交通枢纽用地占地比应满足不少于50%。

3.2.3 规划布局

合理规划布局是城市闲置交通场站用地场区域开发利用的关键环节。在规划布局上，需要充分考虑环境、交通、生态、文化等多个因素，制定科学合理的总体布局方案，确保区域整体气质和建筑规划的可持续性。

项目用地最终确定位为交通枢纽用地混合商业用地。

按照实事求是原则，项目地块以交通枢纽为主导功能，充分利用场地现状建筑物，项目意向方案场地分为两个功能区域：

公交场站区:交通枢纽建筑及其附属设施，包括 站房、维修间、公交泊车场、发车带为主。

商业活动区：商业建筑及其附属设施，包括综合楼和前广场。

因此确定，地块主导功能为交通场站，交通场站用地占用地占比≥50%；商业建筑面积占计容建筑比为80%-85%。

为保证用地的公益性，为后续的开发利用界定方向，用地应确定交通场站为主导用地，商业用地为混合用途。

3.2.4垂直利用

城市闲置交通场站用地场区域开发利用需要充分考虑配套设施，包括交通、商服、居住等设施。

为提高土地利用效率，充分合理有效利用现状闲置建筑，应对交通枢纽用地进行立体开发，建筑垂直混合开发，由于用地靠近轻轨站，建筑1-3层作为商场使用将服务于轻轨站人流、场地内公交枢纽站人流及周边地块的商业需求，建筑5-9层可作为服务轻轨站及周边商务需求的办公场所，建筑10-13层作为酒店主要服务于南头轻轨站具有休憩需求的旅客，建筑14-18层将作为人才公寓使用，修建一层地下车库。

3.2.5 适合用地

用地范围南面为60米快速路，东面为17米支路，结合用地布局与功能区的划分，形成满足用地需求、适宜用地条件的道路系统。

公共交通流线系统中公交车主入口设置于地面的一侧，公交车发车出口设施设置于地面的另一侧。

商业相关流线系统中机动车则进入地下车库，通过地块西侧地下车库出口进入市政规划支路。

在人行流线方面，通过综合楼及站房之间的人行连廊实现商业活动和公交搭乘之间的活动交换。

规划设置了2个出入口，社会车流出入口设置于地块南侧，主出口设置于地块的东侧。

用地停车位规划除地面停车外，还充分利用了商业区地下空间，将停车场规划与交通组织相结合，不设立路边停车场，以保证道路上交通流的有序畅通。将停车和交通组织相互作用，处于一个大系统之下。

用地停车分地上停车和地面停车，地上停车以社会停车位、公交泊车位和非机动车停车位为主，包含5个出租车，地下停车以机动车停车位为主，包括2个装卸货泊位。现状已建成部分停车位。

四、结论

本文主要探讨了以社会需求为导向的城市闲置交通场站组合开发利用模式，并以南头客运用地为例，探讨了其开发利用的方式和策略。具体来说，本文从社会需求分析、土地现状特征分析和开发利用模式等方面进行了深入分析，并提出了相应的解决方案。

综上所述，城市的开发利用必须考虑区域的特点和所处的城市环境，以满足社会需求为导向，制定科学、合理的开发利用模式和策略，实现用地的高效利用。

参考文献

[1]国务院，《现代综合交通枢纽体系"十四五"发展规划》

[2]国务院，《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》

[3]国务院，《国务院关于进一步加强固定资产管理工作的通知》