房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析

房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析

陆永军

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摘要：近年来，我国房地产估价行业呈现出了快速发展的趋势，随着人们生活水平的提高，人们对居住环境要求越来越高，对住宅品质的要求越来越高，这就对房地产估价提出了更高的要求。房地产估价作为一项专业性很强的工作，在社会发展中起着重要的作用。但从目前我国房地产估价行业来看，存在着一些问题，这些问题的存在影响到了房地产估价行业的健康发展。因此，我们必须重视房地产估价行业发展中存在的问题，并针对这些问题提出相应的对策措施。本文主要从我国房地产估价行业现状及发展趋势入手，探讨了房地产估价行业面临的主要问题及解决对策。

关键词：房地产；发展；现状、趋势

1引言

随着社会经济的快速发展，房地产行业得到了迅速的发展，房地产估价作为一项专业性很强的工作，在房地产开发、交易、抵押等过程中都发挥着重要作用。房地产估价的目的是为了帮助有关当事人正确地进行交易或者抵押，从而使双方在交易或者抵押时能够清楚地了解交易或抵押的价格和价值。同时，还可以帮助当事人做出正确的判断，避免盲目投资和盲目交易。因此，对房地产估价提出了更高的要求。

2房地产估价行业概述

房地产估价，是指对房地产在进行开发、建设、交易过程中的价值和价格的评估。我国的房地产估价行业起步较晚，自1994年10月我国正式成立了房地产估价行业协会，至今已经有28年的发展历程。经过多年的发展，我国房地产估价行业呈现出了快速发展的趋势，并成为了国民经济发展中不可缺少的组成部分。在社会经济不断发展的过程中，人民生活水平不断提高，对于居住环境和居住品质提出了更高的要求。房地产估价作为一项专业性很强的工作，需要在专业人员的指导下才能进行，因此房地产估价行业呈现出了快速发展的趋势。[1]

2.1概念

房地产估价是指，在对房地产进行占有、使用、收益和处分的过程中，通过对房地产的价值进行评估，为委托人提供价值参考依据，并在此基础上实现自身价值增值的过程。我国房地产估价行业虽然起步较晚，但发展迅速，目前已基本形成了以中国资产评估协会为主导、以国有资产管理部门和资产评估协会为支撑、行业自律管理组织协调的行业管理体系。

2.2主要业务

在房地产估价行业发展过程中，主要业务有以下几种：1)对房地产进行实地查勘，其内容主要包括房地产的区位、面积、使用、结构等；2)根据调查的相关资料，对房地产价格进行计算，并制定出科学合理的估价结果；3)在估价工作中，将房屋价格以及土地价格相结合，并对其进行科学合理的分析，形成科学合理的评估报告；4)根据相关法律法规的规定，对房地产的市场价格进行科学合理的评估。在这四种业务中，前两种业务是基础业务，属于房地产估价行业中的核心业务，其主要包括土地估价、房屋估价、资产评估三个部分。[2]

2.3特征

（1）专业性：房地产估价是一项专业性较强的工作，其需要结合行业标准，对评估对象进行实地考察，根据评估目的和评估对象特点，分析估价对象的价值构成，并进行综合分析和判断，确定评估对象的价值。（2）复杂性：房地产估价涉及到的知识面非常广泛，不仅需要掌握经济、金融、建筑、法律等多方面的知识，还需要掌握经济学、统计学、会计学等相关学科的知识。同时，在实际操作中还要对估价对象进行全面细致的调查和分析。（3）复杂性和敏感性：房地产估价是一项需要专业人员才能完成的工作，其要求评估人员要具备非常高的专业素养和职业操守。

3房地产估价行业发展现状

3.1估价行业总体规模不断扩大

随着我国经济社会的快速发展，房地产市场呈现出繁荣的态势，房地产估价行业规模不断扩大，取得了长足进步。我国房地产估价机构数量从1998年的不到300家增加到了2020年的4300家左右，其中包括分支机构和独立经营机构，估价机构数量从1998年的不到10家增长到了2020年的近3000家，从业人员数量从1998年的不到3000人增长到了2020年的约7万人。这些数据反映出我国房地产估价行业规模不断扩大，服务领域不断拓宽，行业内竞争越来越激烈，估价业务也呈现出多元化发展趋势，为促进我国经济社会发展作出了重要贡献。

3.2估价人员素质逐步提高

随着房地产市场的不断发展，我国房地产估价机构和从业人员也在不断的发展与壮大。自2006年5月，原建设部颁布了《房地产估价师管理办法》以来，我国的房地产估价行业逐步进入规范发展阶段，并对估价人员的资格条件进行了调整和规范。（1）为了提高从业人员的整体素质，推动行业可持续发展，国家对房地产估价人员的资格条件进行了调整和规范，使之更加符合当前及今后一段时间我国房地产估价行业发展的实际情况。（2）为促进房地产估价行业与国际接轨，原建设部于2007年9月15日颁布了《房地产估价师注册管理办法》，并于2008年1月1日开始实施

3.3估价机构竞争日趋激烈

我国房地产估价行业起步较晚，至今已经有近28年的发展历程，房地产估价行业一直处于市场竞争中，企业数量不断增加，规模也在不断扩大。2017年底全国共有房地产估价机构近4000家，其中从事房地产估价业务的机构超过1500家；2018年底全国房地产估价机构达到了5967家，其中从事房地产估价业务的机构超过了5000家；2019年底全国房地产估价机构达到了8948家，其中从事房地产估价业务的机构超过了10000家；2020年底全国房地产估价机构达到了9150家，其中从事房地产估价业务的机构超过了1万家。

4房地产估价行业发展趋势

4.1行业定位将更加明确

自国家全面推进供给侧结构性改革以来，行业定位发生了重大变化，房地产估价作为重要的资产评估业务类型被赋予了更多的使命，这也是行业发展的必然趋势。从服务对象看，房地产估价服务对象已经从个人消费者拓展到了国家、地方政府和银行等金融机构。2018年7月国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定“金融机构应审慎评估房地产价值和风险，采取必要措施防范和控制潜在风险”。随着我国金融市场不断发展，金融产品不断创新，房地产估价服务对象也不再局限于个人消费者，而是向金融机构、融资主体等扩展。[3]

4.2行业发展将更加规范

房地产估价机构资质管理、房地产估价报告备案制度、房地产估价信息平台建设等方面，目前已经有了一些明显的进展。（1）房地产估价机构资质管理方面，国家发改委、住建部及其他有关部委于2016年7月联合发布了《房地产估价机构管理办法》，并于2017年4月开始实施。（2）房地产估价报告备案制度方面，建设部于2015年12月出台了《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋交易与产权管理工作的通知》，于2017年2月1日起施行。（3）房地产估价信息平台建设方面，建设部已发布了《全国房地产估价信息管理系统技术规范》。

4.3估价技术将更加先进

房地产估价机构应以市场为导向，通过不断的技术创新，提高自身的服务水平和质量，使估价方法更加科学、合理，为客户提供更加专业的服务。未来估价技术将更加先进，具体体现在以下几个方面：（1）随着大数据时代的到来，通过大数据、云计算等先进技术，实现了对房地产交易数据、财务数据等信息的有效收集和处理，提高了房地产估价数据的真实性和可靠性。这将为房地产估价机构开展业务提供有力支持。（2）随着人工智能等技术的发展，智能化设备也将应用于房地产估价行业，如智能拍照、智能读地、智能空间分析等，实现对建筑物、土地空间的智能化分析和管理。

5房地产估价行业发展对策

5.1完善相关法律法规

目前我国的房地产估价行业法律法规尚不完善，对估价机构和估价人员的违法违规行为没有明确的处罚措施，导致房地产估价行业的发展受到制约。为了适应经济社会发展要求，国家要完善相关法律法规，保障房地产估价机构和估价人员合法权益。首先，要制定相关的法律法规对房地产估价机构和评估人员进行明确的规定和约束，对违法违规行为进行惩罚和制约。其次，要完善相关的法律法规，对于评估机构和评估人员出现违法违规行为时应承担的责任进行明确规定。再次，要对房地产估价师进行立法约束，使得估价师在执业过程中有法可依、有法必依。

5.2健全行业监管机制

（1）加强对行业协会的监督和管理，发挥行业协会的作用。一方面，发挥协会在市场规范、行业自律等方面的作用，强化市场监管；另一方面，通过行业自律建立“政府监管、社会监督、行业自律”的三位一体的监管体系，提高行业组织监督能力。（2）加强对从业人员的监督和管理。一方面，发挥注册房地产估价师“双随机”检查机制的作用，提高检查的针对性和有效性；另一方面，充分利用信息化手段，建立行业信用档案和执业记录制度，对评估机构和人员进行动态监管。[4]

5.3提高行业自身素质

从外部环境上来看，应提高行业自身素质，加强行业之间的沟通与合作，以共同促进行业发展。房地产估价行业具有一定的特殊性，它是一个较为特殊的服务领域，房地产估价人员应具备较高的综合素质，如房地产评估、工程造价、管理等。对于房地产估价人员来说，除了要具备较高的专业技能外，还应具备较强的沟通与协调能力以及一定的管理能力等。加强行业之间的沟通与合作可以有效促进行业发展，例如，可以建立房地产评估协会等。随着信息化时代的到来，房地产估价行业也迎来了新一轮技术革命，因此房地产估价行业需要紧跟时代发展步伐。

6结束语

通过本文的分析，可以发现，随着经济全球化和我国城市化进程的不断加快，我国房地产估价行业也在迅速发展。房地产估价行业在社会发展中发挥着重要的作用，它在促进城市建设、房地产流通、金融服务等方面发挥着重要的作用，其发展趋势将会不断向专业化、信息化和多元化方向发展。要想促进房地产估价行业更好地发展，就要解决目前房地产估价行业存在的问题，比如建立健全法律法规、建立行业准则、加强培训等，从而促进房地产估价行业更好地发展。

参考文献：

[1]凌风.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析[J].建筑工程技术与设计,2021:1(2213).

[2]蒋宇芳;.房地产估价行业发展现状、趋势及对策分析[J].住宅与房地产,2019:14.

[3]沈颖,杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技,2008:25-27.

[4]曾顶成,李元福.房地产估价行业的发展现状趋势分析[J].中国房地产业,2020:156.