关于房地产开发项目管理的探究

关于房地产开发项目管理的探究

曾令德

重庆庚子棠建筑管理有限公司  重庆400000

摘要：房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。本文阐述了房地产工程管理的主要内容，分析了房地产开发管理特点，探讨了加强房地产工程管理的方法和措施。

关键词：房地产；开发项目；工程管理；措施

房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大,建设周期长,技术复杂的工作,是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节,是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何加强房地产开发项目的管理，是一个值得深思的问题，近年来我国房地产行业发展迅速,建筑工程规模的扩大使其所需技术水平越来越高,这使得我国房地产行业项目管理所需要的要求越来越多。因为在中国建筑工程的项目管理发展较晚,并且它的许多管理经验都是从施工单位引进后再结合自身特点转变而来的。所以它已经越来越不适应现如今房地产行业的大环境,逐渐显露出了很多的问题。在项目质量控制、项目进度管理、项目成本管理和监理制度等方面进行一些行之有效的改善来确保项目管理可以跟得上时代发展的大步伐。
1房地产工程管理的主要内容
　　　房地产项目工程管理的范围和内容可分为以下几个方面：早期的准备工作，包括区域划定，资金筹备和建筑方案，中期的施工技术和质量监理和后期的移交以及保修维护等。房地产企业必须综合各个时期管理办法，严格履行其管理职能，对工程项目负责到底。工程管理部要整合国家相关的标准和规范，利用合法途径，采用行之有效的方法和管理措施，对整个项目工程进行有计划的调控和监督管理，最终确保该项目工程能够顺利进行和完成。因此，一个项目工程能否实现甚至超过预期目标和效益，与房地产工程管理是否合理有着巨大的关系。
　　　另一方面，一个好的房地产项目工程管理，必须有高级管理技术人员与之相匹配。因此房地产项目工程管理人员必须拥有较高的综合素质，首先要有一个管理人员的职业道德，热爱工作，恪尽职守，有较强的责任心，能够正确处理个人与企业之间的冲突，调动员工气氛，妥善解决各部门的各种问题，当然良好的身体和心理素质也是不可或缺的，此外这是的基础知识理论和丰富的工作经验也是一个优秀管理人员要具备的基本要素，同时也要有长远的眼光，能够提前发现商机，最重要的是遵纪守法，要始终坚守与房地产工程管理相关的法律底线，实现在该方面的企业单位透明。
2房地产开发管理特点
2.1房地产开发管理寿命周期性特点
　　　房地产项目管理的目的是为了能够在一定程度上对开展一次性房地产工作进行控制以及规划，从而能够保障房地产项目在一定的期限内达到所预期的目标，充分发挥出房地产开发的主要功能所在。如果房地产开发工程目标得以快速的实现，相对于房地产开发项目来说，其就会自动消除自身的价值，由此不难看出，房地产开发管理寿命周期性特点是客观存在以及可以预知的。
2.2房地产开发管理复杂性特点
　　　由于房地产开发涉及的部门相对比较多，在进行管理过程中需要覆盖大量的组织以及学科性内容，因此，相关管理人员需要具有较强的综合性知识水平才能有效的处理好房地产开发管理过程中出现的一系列问题。从实际的房地产开发管理工作的现状上看，在管理中缺乏一定的经验，执行过程综合不可避免的会出现一系列的不确定因素，从而在一定程度上增加了房地产开发管理的复杂性。除此之外，在进行房地产开发管理实践过程中，需要具有不同经历以及不同组织的人员构成一种全新的房地产开发管理组织机构，通过其共同的沟通以及协调方式，在满足房地产开发进度、技术以及项目成本等相关要求的基础上，从而实现对房地产项目进行有效的开发以及管理。从上述的分析中不难看出，在进行房地产项目开发过程中，所体现出的系统性以及复杂性的特点，在一定程度上对房地产项目开发的质量有着直接的影响。
2.3房地产开发管理阶段性特点
　　　在进行房地产开发管理过程中体现出较强的阶段性特点，在房地产开发的每个阶段都能通过施工类型进行合理的任务划分，由于房地产开发所处的阶段存在着一定的差异性，因此，房地产开发管理的工作内容以及基本定义也存在着较大的差异性。通常情况下，在进行房地产开发过程中，企业相关管理人员必须要从房地产开发工程的实际情况为主要的出发点，突出需要完成项目内容，制定完善的开发管理目标，并对管理措施进行有效的执行以及实施。
3加强房地产工程管理的方法和措施
3.1完善规划管理
　　　目前国家对房地产开发和限购的新规定频频发布，因此房地产开发企业必须及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。同时，房地产开发部门在对建造位置进行考察和划定过程中必须遵守当地的地方性法规政策，减少开发过程中不必要的麻烦，使项目能顺利进行。项目的前期规划也是至关重要的，在施工之前的一系列手续时项目顺利施工的前提，只有所有的手续都被批准不项目才能够开始进行施工。房地产开发商也不能贪图眼前利润盲目开工，结合市场行情和各地区消费者的需求，开发既有利润又符合消费者品位的房屋，这些都属于前期的规划问题。

3.2加强对于工程项目的成本管理
　　　在房地产开发工程中的项目成本管理，直接与开发企业的利润相关联，是所有投资者都关注的焦点，而成本管理的重点在于项目前期的规划和中期的施工。在项目前期规划阶段，要从实际情况出发，在每一个环节上对各项支出进行严格的预算；在项目施工过程中要合理控制项目所使用的各种设备的数量，达到节约不浪费的目的，而且必须保证项目使用材料的质量，决不能为降低成本而使用劣质建筑材料。
3.3建立统一的质量管理体系
　　　房地产企业能够通过一整套成熟完善项目管理体系来保证项目的质量问题。建筑行业同其他的工业制造行业有很大的区别，工业制造产品有一套流水线式的生产流程，这其中不确定因素较少，所生产的产品质量也相对不叫稳定，相比之下，建筑产品的质量问题不确定性太多，因为在建筑过程中会受到材料、人员、设备和环境等诸多因素的影响，此外又会涉及到建筑、暖通、给排水、管理的诸多方面学科，这就需要划分一个统一的质量管理标准，在统一的标准下有目标、有系统的工作，在保证建筑质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
4结束语
　　　房地产项目开发企业作为我们国家市场经济体系中支柱性产业之一，房地产企业工程项目建设的质量不仅与广大消费者的利益有着直接的关联性，而且对社会经济发展也会产生重要的影响性作用。因此，房地产企业相关管理人员在进行项目开发过程中，制定合理的管理目标，降低由于人为因素影响对工程质量的影响，从而才能在一定程度上提高房地产企业的市场竞争力。
参考文献:
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[2]易维.浅谈房地产工程管理措施[J].工程技术:全文版,2020(09).
[3]张媛媛,王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2021(10).