房地产项目开发全过程工程计划管理探讨

房地产项目开发全过程工程计划管理探讨

刘伯山

身份证号：130703198608040338

摘要：随着时代和社会的发展，房地产开发项目加强进度管理已经成为了一项重要工作，因此，必须重视进度计划的编制和管控，加强对可研、工程策划以及实施环节的全过程计划管理控制，并通过建立完善计划管控模式，以保证一版计划执行到底，确保计划刚性落地执行，从而保障企业经济效益、经营目标的圆满达成。

关键词：房地产项目；开发全过程；工程计划管理

1 房地产工程施工全过程管理的特点

1.1 管理周期长

因为房地产工程项目都具备较大的施工规模以及较长的施工周期，施工管理人员的管理困难较大，并且，房地产工程施工管理者会伴随不同的施工队进场退场而有所变化，项目所在地政府部门的一些大型社会活动或者专项整治行动如城运会、蓝天行动等也会影响项目施工的推进，还有极端恶劣天气或者不可抗力因素如持续极端高温、台风等，以及施工设备基于应用时间的延长而形成磨损导致效率降低等，因此，这一系列的要素都会影响房地产项目开发计划的实施，房地产项目全过程计划管理具备显著的管理周期长特点。

1.2 整体性和全局性

因为房地产工程通常都具备较大的规模，所以项目管理者务必全程化管理房地产工程项目，不可实施拆分式的管理。这对于房地产工程项目管理者计划管理水平和业务能力的提升，其务必立足于全面把控房地产项目工程整体的情况，不可单纯的关注一些重点工作和关键工作，还需在管理中留意非重点工作、非关键工作和一系列细节，倘若管理者在监管中忽视这些，某些时候非关键工作会变成关键性工作，一些细节问题的处理会影响整个项目进展的全局。因此，房地产项目工程全过程计划管理具备整体性和全局性的特点。

2 房地产开发项目成本管理中常见的问题

2.1 房地产开发项目的前期相关准备工作不足

房地产开发企业在获得目标项目开发权后，就可以正式开始目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质申请、银行开户、人员招聘、办公用房搭建、项目周边地质条件、地形勘测、设计要点、政策及配套设施、当地环境及考古、市场评估等外部条件，只有通过系统进行具体的了解和准备，根据具体情况进行设计定位和投资，才能进行后期项目。而很多房地产公司在开发前期并没有做好充分的准备，难免会对项目的整体定位和规划做出偏颇的判断，给后期的销售和最终的交付运营带来巨大的隐患。

2.2 房地产工程成本控制意识淡薄

在过去的房地产项目成本控制过程中，大多数成本人员的成本控制意识都比较薄弱，造成这一问题的原因是大多数施工人员的职业道德较差。根据房地产行业的相关市场研究数据可以看出，到目前为止，只有少数房地产开发商能够在施工过程中关注到与成本控制相关的内容。他们大多认为成本控制属于施工方的管辖范围，房地产开发商只能提供商业建筑材料。结合目前房地产项目的实施现状可以看出，该行业在市场上的发展空间极其广阔。然而，房地产开发商在市场运作中没有准确把握这一认知点，导致行业发展偏离工程建设的轨道，导致开发中产生了大量无用的支出成本。目前，这一现象已经严重影响了市场行业的可持续发展和建设。

2.3 全员运营意识不突出

计划运营管理关系到房地产企业的各个条线和部门，涉及到从计划的制定、过程监督、跟踪、反馈到计划达成和考核一系列过程，在工作中需要沟通协调的事情比较多，各岗位之间、各部门之间都会不可避免形成联系，经常需要跨部门沟通、跨部门协调，要想顺利达成经营目标需要全员的共同努力，这就需要全员必须具有计划运营的意识，但现在很多中小型房地产企业虽然推行计划运营管理，但往往在员工眼里被认为只是计划运营部需要做的工作，其他部门对计划运营的工作了解比较少，且企业往往也很少在这方面做系统的培训，致使其他部门员工对计划运营不理解不重视，对计划运营部交待的工作也只是作为自己的例行工作，对计划运营的重视程度不够，全员计划运营意识不强。

3 全过程计划管控要点探讨

3.1 工程策划阶段

工程策划方案编制阶段，此时已完成项目可研及策划定位、建筑方案初步设计等前置工作，通过项目的方案设计，就可基本准确掌握项目的建设规模、结构形式、功能区划、是否有特殊要求等基础数据。在可研阶段计划编制的基础上，以总体进度符合可研计划的目标要求为前提，结合标准工期，充分考虑项目分期开发节奏及各期交通组织影响、场地条件、政府报建、建筑类型、地下结构概况等情况，结合各阶段的总平面布置，对地块内外施工条件进行进一步详细摸排，对项目的推进过程中的主要里程碑节点进一步进行细化、完善和修正，加强全过程统筹策划。对从基坑围护到竣工验收各阶段的工程重、难点进行系统梳理，分析项目可能面临的风险，提前制定针对性的应对措施。

3.2 施工前期的成本控制要点

投资分析和决策过程。房地产企业项目开发的第一步是对需要开发的项目进行评估和分析，并根据分析结果确定后续的建设方案。在这一阶段，房地产企业首先要根据自身的发展目标和内部的实际情况确定项目开发的成本目标，并将这一目标作为后续成本控制阶段的主要依据。此外，准备根据目标成本，项目开发计划，努力阐明每个链接的详细成本和项目的完成后的回报率。最后，详细的项目建议书应准备开发过程提供指导和参考。其次，设计开发规划。方案设计是指房地产企业设计详细施工图纸根据项目的实际情况。现有研究表明，设计方案对项目实施的整个过程影响最大。因此，房地产企业需要重视这一环节。在考虑成本和效率的同时，尽量选择有经验的设计团队，避免在后续的施工过程中发生进一步的变化，导致更多的资金消耗。

3.3 工程建设阶段

当项目进入工程施工阶段，此时施工图也已明确，因此可对工程策划阶段的实施计划进行进一步的补充、完善、细化。这时候的计划是项目建设过程中最具实施性的进度控制计划，而各项报建报审、施工招标、材料设备的采购以及施工进度计划等都必须遵循可研及工程策划阶段总体进度计划进行。这一阶段需重点关注各分部分项工程的关键路径和关键节点，一是要对工序交接、场地移交等节点进行重点把控，明确各专业施工界面移交节点时间要求，按进度计划统筹各项资源，筹划好劳动力及材料组织，以保证各项实施计划的有序推进；二是对涉及到材料封样、工艺样板、移交标准等要进行提前统筹管理，按现场施工要求，提前梳理各项前序工作，确保不影响现场实际进展。因此，为了更好的适应变化，一个科学合理的实施计划也应该能随事态发展而随机应变，保障最终目标实现。在计划的执行过程中既要不断将实际进度同计划进度相对比，及时检查总结计划的执行情况，也要在进度滞后的情况下，及时采取措施进行计划的动态纠偏。

4 结束语

计划管理是企业生存和发展的基础。对所有员工和整个流程进行有效的计划管理，可以确保企业获得最大的经济效益。从目前标杆房企的成本管理做法和行业发展趋势可以看出，未来房企将进入全面发展阶段。房地产企业可以根据行业实践，借鉴标杆企业的做法，结合自身特点，扬长避短，找到适合自己企业的计划管理方法和模式。确保企业在竞争大潮中站稳脚跟，实现长期健康稳定发展。房地产企业需要在成本控制上投入更多的精力，最终实现客户、企业、员工和社会的双赢，这也是房地产开发商的终极目标。

参考文献：

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[3]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].才智，2012(31):47-48.