简析售后公房综合改造工程的施工难点和质量控制

简析售后公房综合改造工程的施工难点和质量控制

刘通

上海吉杰建筑工程有限公司

摘 要：在很多城市中，还有一些售后公房存在，为了提高居住者的住房条件，加快城市化进程，售后公房综合改造已成为城市建设中必须要解决的问题。城市化带动售后公房综合改造工程的发展，售后公房综合改造工程的重视度日益提高，人们对其整体质量的要求也在不断增加。因此，在这种背景下，售后公房综合改造工程的施工要求也变得越来越严格。售后公房综合改造涉及的环节和因素非常繁多，具有一定的特殊性，需要因地制宜，可重复度不高，相对复杂。由于质量和安全相互关联，任何一个方面出现问题都有可能影响整个项目的质量和安全，并造成难以预料的后果。在这种情况下，售后公房综合改造工程施工的质量，是本文的研究核心所在。我们针对售后公房综合改造质量，提出了五点修缮措施，适用于售后公房综合改造工程工程施工质量控制。只有在质量和安全得到严格把控的情况下，售后公房综合改造工程的质量和群众满意度才能获得整体提升。

关键词：售后公房；综合改造工程；质量；控制

引言

随城市化的发展均衡化的趋势，以及提高城市所有居住者生活品质的愿景，很多小众群体，例如售后公房群体生活质量也越来越受到重视，售后公房综合改造工程从零星发展到规模化，改造质量要求更加向舒适性和便捷性靠拢，为了让售后公房的居住者后续生活质量有保证，售后公房综合改造工程的质量与安全控制，不容忽视，很有研究意义。

1工程概况

本项目为上海市2018年度金山区亭林镇寺平北路61号等等老旧房屋修缮工程， 本次修缮建筑总建筑面积为 15890 平方米，其中（厨卫等综合改造）修缮建筑面积 为 14310 平方米；（危旧房安全隐患处置）修缮建筑面积为 1580 平方米。工程地点：金山区亭林镇寺平北路、大通路、寺平南路、复兴北路、和平东路等。

2售后公房综合改造工程施工难点

2.1售后公房地段复杂

售后公房的地理位置在市中心，但由于历史原因，开发商一般不愿意进入这个区域，因此房屋原建筑年代普遍较早，设施老化，售后公房的基础设施、交通网络等都比较薄弱，这给工程施工带来很大的挑战。

2.2存量房屋老旧

售后公房的房屋多为旧楼，其状况大多不佳，需要重修和加固，使得施工需要额外考虑结构安全和稳定性。而且这些房屋的使用情况也存在差异很大，有些被空置已久，需要特别重视施工风险管理。

2.3种类繁多

售后公房房屋的建筑年代有所不同，户型布局、房屋面积、使用环境等方面非常不同，使得改造设计及施工人员要做好特殊性的批量化改造，并思考如何逐步推广适合当地特点和要求的操作方法。

3售后公房综合改造工程施工要点

3.1内部主要施工改造要点

3.1.1确保功能性和美观度

首先要满足基本的功能需求，如卫生间、厨房的设置等。根据居民的实际需求考虑是否需要增加储物空间、书房等附加功能区域。在城中村售后公房内部改造时从多个角度考虑，为居住者创造一个舒适、安全和实用的居住环境。

3.1.2提高安全和舒适度

为了提高居住的舒适度和安全性，内部布局应该注重通风、采光和隔音效果等方面设计。同时为了避免一些意外发生，需要增加一些安全设施的设置，如防护栏杆等。当进行施工时，需多方面地考虑居民的舒适程度。例如，让卫生间和浴室设施分开或设置合理的隔断，以避免气味交汇，同时增加私密性。

3.1.3实现空间最优化利用:

尽可能合理地放置家具、电器等家居用品，使得空间可以最大限度地利用。当公房面积较小，需要节约使用空间时，应尽量避免墙面的浪费。如果可以的话， 改为干净整齐的开放式布局可能更合适，或者采用简易墙体（如轻型隔墙），达到最大化利用空间的目的。 还有不仅应该根据现有情况和居民需求来制定合理的内部布局方案，此外还需要进行对水电系统、天然气管道等安装和系统进行规划布局，考虑水、电、气等系统的设计和安装，确保这些系统正常运行，同时确保安全、环保和节能。

3.2外部主要施工改造要点

由于公房多建于上世纪五六十年代，外墙开裂、排水不便、隔热效果不佳等等。售后公房的综合改造工程可以包括厨房、卫生间、墙面、地面、天花板等多个方面的改造。其中，施工改造措施需要针对具体情况进行调整和实践，以下是一些可能需要考虑的措施：

1) 确定改造方式。根据现有建筑条件以及居民需求确定改造方案，并采用合适的技术来实现。

2) 拆除旧材料。为了方便改造工作的进行，需要将旧的卫生间和厨房的原有设施拆除干净，尽量保持周围墙体和结构的完好，注意安全。

3) 排水管道改造。如果需要更改卫生间和厨房的排水管道，要先检查龙头是否出现老化漏水现象，确保排水管道的设计、材质和布置能够良好地满足排水需求并且符合相关标准，避免造成堵塞或渗漏等问题。

4) 墙、顶板和地面的处理。 根据不同的材质和使用环境，在墙、顶板和地面等位置选择适宜的装修材料，如瓷砖、马赛克等，保证装修材料的环保性和安全性。注意合理处理接缝、尽可能避免裂痕或者霉变的产生。

4售后公房综合改造工程施工质量控制措施

4.1外墙体修缮措施

由于本修缮项目建筑都年久日长，墙面已经存在腐蚀、脱落等缺陷。在粉刷前，根据现场墙面的空鼓情况，确定空鼓范围，对墙面空鼓风化，应视风化的严重程度分别采取加固措施：对截面损失不超过 5%的，将风化层铲除，采用高强度（不低于 M10）砂浆面层进行修复；对截面损失超过 5%的承重墙体示意图墙，应将风化、松软的墙体面层铲除干净，然后采用单层钢筋网水泥砂浆面层加固，详见图1。

图1 单层钢筋网水泥砂浆面层加固墙体示意图

4.2结构加固修缮措施

本工程拟对所有损坏、腐朽、开裂的木构件进行加固和修复。对于木柱下端腐烂（长度小于等于200mm），重做的柱墩采用预制混凝土圆柱墩，柱墩直径200，高度200；详见下图2木柱下端腐烂重做采用预制混凝土圆柱墩示意图所示。

图2 木柱下端腐烂重做采用预制混凝土圆柱墩示意图

4.3预制板加固修缮措施

预制板上加卫生间时，采用以下两种方法加固：

1）将卫生间原有楼板拆除， 现浇100mm厚现浇板，现浇板采用单向板，两端新加梁，做法见下图3；

图3 预制板上加卫生间现浇板新加梁做法示意图

2）在原有楼板底面增设钢梁，钢梁定位详平面图，钢梁支撑做法见下图4。

图4 预制板上加卫生间原有楼板底面增设钢梁支撑做法示意图

4.4钢筋混凝土梯柱、构造柱的修缮措施

本修缮项目很多地方钢筋锈胀、保护层壳落，钢筋截面损失不超过20%的，应把松动不坚的混凝土凿除，用500号普通钢丝刷清除钢筋铁锈，冲洗干净，再环向围束碳纤维布加固，碳纤维加固后采用高强度砂浆抹面做保护层，做法见下图5。

图5 钢筋冲洗后环向围束碳纤维布加固示意图

钢筋锈胀、保护层壳落，钢筋截面损失超过20%的，应把松动不坚的混凝土凿除，钢筋除锈，每隔50~100cm为一个焊接区域，使原钢筋露出，并通过长度为10cm左右的短钢筋(直径要与补强的钢筋相近)将新增加的纵钢筋与较好的原钢筋平行焊牢，再环向围束碳纤维布加固，碳纤维加固后采用高强度砂浆抹面做保护层，做法见下图6。

图6 钢筋新增加的纵钢筋后环向围束碳纤维布加固示意图

 4.5坡屋面修缮措施

坡屋面檐口节点做法如下图7和图8所示， 分别是檐口高度小于500mm的做法与檐口高度大于500mm的做法。凡屋面采用固定钉（含水泥钉）均应做热镀锌处理，这样的修缮措施确保屋面排水性能良好，不会再引起下雨漏水等情况发生。

图7 檐口高度小于500mm坡屋面檐口节点做法示意图

图8 檐口高度大于500mm坡屋面檐口节点做法示意图

5结论与建议

售后公房综合改造工程是一个城市形象的改变者、增色者，是售后公房居住者的美好未来的缔造者。售后公房综合改造工程的施工质量因其涉及专业领域复杂，质量把控需严格执行，才能确保售后公房综合改造工程的持续进行。

本文详细分析了售后公房综合改造工程施工难点，售后公房综合改造工程施工要点，根据售后公房综合改造工程的特殊性，从售后公房后期良好使用的角度出发，从外墙体、结构加固、预制板加固、钢筋混凝土梯柱、构造柱、坡屋面修缮措施，确保售后公房综合改造工程质量的良好实现。期待通过提高售后公房综合改造工程的施工质量，提高售后公房居住者的居住条件和生活保障，为售后公房综合改造工程提供理论基础上的拓展，促进售后公房综合改造工程的良好运行。

参考文献

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撰写日期：2023-4