城市更新背景下老旧小区加装电梯可持续性发展

城市更新背景下老旧小区加装电梯可持续性发展

刘安贝 ,李正军

山东理工大学 建筑工程与空间信息学院，山东 淄博 255000

摘要：老旧小区加装电梯是国家“十四五”期间开展城市更新和老旧小区改造工作的重点任务之一。通过对公开文献资料的整理河实地调研发现，老旧小区加装电梯存在楼层利益难平衡、加装技术难突破、制度实施难落实等问题，进度滞缓，不利于可持续性发展。对此提出利益分配方案、工程优化方案和平台构建方案，为更好地推进老旧小区加装电梯工作的开展提供参考意见。

关键词：城市更新，老旧小区，加装电梯，可持续性

一、研究背景

城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物。改革开放以来，中国城市化的快速进展，促成了我国经济社会的巨大变革。我国城镇化快速推进的同时也相伴而生可利用土地面积有限、生态环境遭到破坏、社会矛盾激化等诸多问题。2020年末我国常住人口城镇化率为63.89%，已经步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入高质量发展阶段，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。城市更新是实现土地节约集约利用、城市发展转型、城市功能完善和城市品质提升的必然选择，是实现城市高质量发展的新路径，未来城市建设发展的模式更多以城市更新为主。2019年12月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念；2020年10月，党的十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年计划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出“实施城市更新行动”；2021年3月，城市更新纳入《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

2020年7月，国务院办公厅印发【2020】23号《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将老旧小区加装电梯纳入“十四五”期间老日小区改造的工作目标，支持居民提取住房公积金用于加装电梯。2021年8月，北京市印发《北京市城市更新行动计划(2021~2025年)》，以街区为单元实施城市更新，积极推进老旧小区改造，有序推进既有住宅楼加装电梯。老旧小区电梯加装工作正在有序发展。

二、研究意义

党的十九大报告提出，提高和改善民生水平，加强和创新社会治理，带领人民创造美好生活是我们党始终不渝的奋斗目标。近年来，我国的老龄化程度不断加深，老年人口数量的持续增长，速度不断加快，2018年，我国65岁及以上人口比重达到11.9%；2025年“十四五”规划完成时，65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%。而无电梯老旧住宅的存在正成为高龄老年人生活质量与健康的巨大障碍。该背景下老旧住宅加装电梯的可持续性发展成为一个具有现实意义的研究问题。

加装电梯是国家“十四五”期间开展城市更新和老旧小区改造工作的重点任务之一。作为一项政府鼓励、引导和支持的重要民生工程，加装电梯对于应对社会老龄化、缓解“悬空老人”出行难的问题具有重要意义。在政策、法规、资金、社会及市场的协同下，共同探索老旧小区加装电梯创新模式，积累可复制、可推广的经验，改善居民生活环境，增强人民幸福感。加装电梯好处众多，然而实际执行率却远不达统计率。老旧小区改造目标的完成道阻且长。

三、现存问题

1、缺乏楼层利益平衡系统

楼层利益是指整栋住宅楼的不同楼层所具有的体现在价格上的优势或劣势，以及由此产生的业主选择倾向。在市场的长时间发展适应过程中，老旧小区住宅楼的楼层利益结构已经固化定型。比如一栋6层住宅楼，数字越小出行越方便，通风采光越差，安全性越低，所以3-4层成为了人们最想选择的楼层，也是价格最为昂贵的，1-2层和5-6层价格根据实际减少。而加装电梯后，1-2层出行便利的优势被打破，5-6层同时具有三点优势。且电梯安装会占用公共空间，进一步影响1-2层的通风采光。这就导致了矛盾的产生，电梯加装往往因此无法推进进度。

如果能解决1-2层业主利益受损问题，项目即可顺利进行。但现在缺乏一个合理地费用分摊方案。一部电梯安装费用大约为20万元，还不包括后期的维护检查支出。尽管政府会提供一定的补贴减轻负担，但仍是一笔高额费用。目前各地普遍缺乏受损业主利益补偿时的可参考规定，甚至尚未明确补偿受损业主的原则。

2、加装技术受限难以突破

在规划设计方面，加装电梯所占空间会多于原建筑平面，导致占地面积增加、相邻楼间距减少，还会占用小区绿地、停车场，甚至影响消防通道。由于老旧小区多数建成时间久远，住宅可能存在结构老化、安全耐久性低等问题，加装电梯的井道与老旧建筑连接时，也会影响或破坏原有建筑结构，造成墙体受损。同时电梯加装还会影响老旧小区热力、电力、排水等管线的分布，如需进行挪移，工程量将成倍增加。

3、使用管理制度落实困难

老旧小区多无系统全面的物业管理服务，加装电梯多数情况下是住户自行沟通安装。因此在电梯加装后存在无人监管的现象，只在损坏后依赖维修公司人员进行维修。且老旧小区住户中老年人占比较大，对于电梯安全使用要求高，一旦出现由于无人检查而导致的安全事故，后果不堪设想。加装电梯后期的运行、维护、保养、改造等涉及的费用巨大，而且随着使用年限增加，维修支出也会大幅增加，维修成本不可控制，给加装电梯的住户带来不小的经济负担，导致纠纷与矛盾。

四、解决措施

1、健全利益再分配方案

在思想方面应重视对住户诉求的采纳协调，通过完善表达诉求途径等方式及时整合分析真实需求，综合考虑各方意见和建议，制定最佳利益方案。在利益补偿方面，应建立科学的量化模型，秉持利益均等原则，得出众方满意的方案。一般最高层住户分担费用最多，依次向下递减，一层住户不承担费用或得到一定程度的补偿。同时还可以通过电梯广告等收益减轻住户负担。

或者采用创新方式—“公交电梯”，由电梯公司等第三方承担电梯加装及运行费用，住户在使用电梯时仅需要支付单次使用费用，由高层往底层逐层递减。这种方式不仅可以解决电梯加装资金筹集困难的问题，还使后续电梯维护费用的筹集不再乏力。

2、探索电梯加装新道路

老旧小区最初的建筑设计中并没有预留电梯的位置，加装电梯时要在有限的建筑空间内合理安排电梯位置，是一个急需突破的技术难关。除了现今使用较多的错层入户外，可以尝试平层入户。平层入户的优点在于它设置在单元门入口、阳台等位置，高层住户可直达对应楼层，实现无障碍通行。阳台式平层入户方案是指电梯停靠每层阳台位置，改造阳台并通过阳台入户。公共走廊式平层入户方案是将电梯加装在公共走廊，住户可直接进入公共走廊而无需再上下部分楼梯。每种入户方式都有各自的优缺点，需结合老旧小区的实际情况具体问题具体分析。

在施工技术方面，采用装配式预制混凝土施工技术，提高构建质量、缩短工期，具有结构性能安全可靠、后期维护工作量小、节约综合成本等优点。考虑到采光因素，可选择采用三面全透明玻璃的观光井道增加光照度和美观度。

3、搭建维护一体化平台

（1）监管部门

鉴于当前政府对于加装电梯政策的引导，可由政府职能部门牵头，完善老旧小区加装电梯的后续管理机制，发挥市场主体作用，联合电梯行业协会等组织搭建老旧小区加装电梯使用管理的平台。引入物业管理公司或维保单位，接受电梯住户委托，履行电梯日常安全管理职责。

（2）维保单位

电梯维保单位应根据托管项目实标情况制定电梯安全管理制度、安全管理手册和安全操作规程，并有效执行。配备熟悉电梯安全管理相关法律、法规的管理人员，履行相应职责，监督电梯工作。也可借鉴上海《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》，由物业服务企业提供加装电梯使用管理服务，保障加装电梯后续安全平稳运行。

（3）住户

老旧小区加装电梯住户应具备“主人翁意识”，主动参与维护电梯运行的环节，分区分片推选代表追踪加装电梯后续维护状况，监督部门、单位或物业是否落实主体责任，及时通过平台反馈意见，三方沟通交流避免矛盾产生并激化，共同致力于老旧小区更新改造，创建美好生活。

五、结语

加装电梯作为老旧小区改造的重要内容，对完善老旧小区住宅使用功能、促进无障碍环境建设、适应老龄化社会需求、提升城市生活品质具有重要意义。面对老旧小区电梯加装存在的问题，只有政府部门依法监管、托管单位落实责任、社会公众监督参与，才能形成正向反馈，以点带面促进工作的进一步展开。

第一作者：刘安贝，山东理工大学建筑工程与空间信息学院城乡规划专业2020级学生

通讯作者：李正军、山东理工大学建筑工程与空间信息学院、研究方向：地区建筑设计及其理论