基于城市运营思维下的可持续性城市更新

基于城市运营思维下的可持续性城市更新

高峰

云南省城乡规划设计研究院   云南昆明    650228

摘要：基于现有资源禀赋受限的背景下，中国城市建设转向“存量挖掘”的高质量发展之路，标志着城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代。探索推动可持续性的城市更新，为我国推动城市高质量发展赋能，走可持续发展之路。本文探讨了基于城市运营思维下的可持续性城市更新的侧重点。主要表现在从“增量扩张”向“存量优化”的转型；从单一物质性改善到全面优化调节机制的转变；从短期利益导向到加强城市造血能力的转变三个方面。

关键词：城市更新、城市运营、可持续性

1.引言

纵观中国城市各阶段的发展历程，城市更新具有不同的侧重点。第一阶段为建国后三十年，城市更新的侧重点在于针对城市基本环境和居民生活条件的改善提升。第二阶段为改革开放前十年，城市更新的主要方向是进一步完善提升城市基础设施、解决居民住房紧张，开展了大规模的老旧居住区改造，并调整完善了城市的功能结构。第三阶段为快速城镇化时期，这个时期的城市更新在市场机制的推动下，开始重视历史文化的保护传承，旧区改造与文化创意开发的融合。注重文化内核的保护性更新，对城市更新的方式进行探索创新。如今，城市更新进入到第四个阶段，现阶段明确的城市更新方向是以人为本的高质量城市建设发展。强调的是综合治理良性更新，产业支撑持续更新。

自改革开放以来，中国城市建设经历了四十多年的城镇化快速发展。如今进入到发展新阶段，该阶段更加注重更新改造的质量。处于放慢增长速度、注重建设质量的城市更新转型新时期。该阶段的城市更新重点在于加强土地集约利用、严守各类红线、充分挖掘利用存量；注重城市内涵发展、强化历史文化保护，塑造城市风貌；促进城市产业转型、完善城市功能；提升城市品质、建设安全韧性城市。

2.城市更新的内涵

城市更新持续地对城市功能进行完善，连续地对城市空间形态进行优化调整。城市建成区内的存量物质空间作为城市更新的直接载体。城市更新通过对存量物质空间进行维护改造、拆建扩充等方式，来解决城市发展中出现的物质老化、功能衰退、风貌破坏、结构滞后等方面的“城市病”。在解决“城市病”的基础上，城市更新促进城市发展模式转型，推动城市高质量发展。城市更新促进土地资源的再优化配置、提高存量资源的使用效率、实现改善居住条件和提高生活品质、促进城市功能的系统升级、增强城市吸引力与市场竞争力、推动产业结构转型升级。

3.基于城市运营思维下的可持续性城市更新的侧重点

3.1从“增量扩张”向“存量优化”的转型

改革开放四十多年来，中国经历了规模大、速度快的城镇化及现代化进程。经过高速的城镇化发展，中国城镇化率达到63.89%，中国城市建设达到一个较高的总量，步入城镇化的中后期。在急风骤雨式的城市高速发展中，城市建设产生了一系列严重的“城市病”，包括资源消耗过度、环境污染严重、城市交通拥堵、文化传承缺失、基础设施薄弱等问题。

随着城镇化发展速度由高速转向中速，以及生育率的下降与老龄化的加剧、“人口红利”的逐步消失，对增长型发展模式的反思不断加强、对土地资源短缺认识的提高。各方面主客观因素上，均要求我国城市发展模式需要从粗放的“增量扩张”向精细的“存量优化”进行转型。城市更新作为转变城市开发建设方式的一个重要抓手，亟须对中国城市建设可持续发展问题开展系统和整体全面的安排。

中国城市发展模式正在由外延扩张式向内涵提升式转变。城市开发的主要方向不再是大规模的增量建设，而是存量提质改造和增量结构调整。城市发展建设的侧重点转向“减量提质”和“存量更新”。在注重内涵及质量的城市发展模式下，要满足新阶段的社会发展要求，适应新时代的发展节奏，必须调整城市运营模式，提高城市运营效率。规划工作的主要对象不再是较为单纯的增量用地、新建项目，而是较为复杂的的现状城市系统。充分分析现状城市系统，梳理城市功能、物质空间、多方权属，进行存量挖掘、存量更新。摒弃粗放开发建设模式，避免过度房地产化，增加城市精细化治理，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。由重视速度向重视质量转型，城市建设与科技支撑、产业发展将深度融合。

3.2从单一物质性改善到全面优化调节机制的转变

物质空间优化是城市更新的起源和直接载体。城市更新以物质空间更新为切入点，实现城市内部功能结构平衡。在新型城镇化背景下，中国现阶段的城市更新不仅需要满足物质性老化、基础设施短缺等物质性改善要求，而且需要面对城市建设转型期新出现的诸多问题：比如可开发建设土地资源的短缺问题、城市产业结构转型问题、城市功能结构性衰退问题、城市内涵彰显不足问题、历史文化环境保护继承问题、城市生态修复安全韧性不足问题。

在城市转型发展的新时期，城市更新不仅需要对城市的物质空间进行持续优化，最重要的在于需要建立城市全面优化的调节机制。城市更新这个调节机制的作用下，使得城市的整体机能得到增强，城市发展的质量得到提升，增强城市不断适应经济社会发展需求的能力。进一步解决发展不平衡不充分的问题，满足人们对美好生活的向往，建立起一种新的动态平衡，建设让人民满意的城市。

城市更新这个全面优化的调节机制，应全面促进社会发展、推进社会进步；完善城市功能结构、促进产业迭代；构建宜居环境、提高城市活力；彰显地方特色、塑造城市形象；传承历史文化、提升城市品质；保护生态环境，完善城市安全韧性；提高群众福祉、保障改善民生。通过整治改善、修缮修复、保护再生等多种方式进行综合性的更新改造，构建生态宜居、健康舒适、安全韧性、交通便捷、整洁有序、多元包容、风貌特色显著、焕发创新活力的可持续发展城市。推动社会价值、生态价值、经济价值、人文价值等多维城市价值的共同促进提升，实现社会和谐全面发展，促进城市形成全面的可持续发展模式。

3.3从短期利益导向到加强城市造血能力的转变

城市更新在对城市空间环境的持续整合的过程中，也完成了利益的再分配、再协调。目前，众多城市更新项目由市场力量推动，开发主体参与城市更新的本质是逐利的，往往片面狭隘地追求规模扩张、过度房地产化带来的短期效益和不可持续经济利益。在城市更新的过程中，不仅需要通过政策制度来保障公共利益，寻求市场与公共利益的平衡，以达到和谐更新的目的。同时也需要加强城市自身的造血能力，注重产业空间的更新，通过循序渐进的城市更新手段，逐步优化城市产业结构、实现产业迭代升级，鼓励推动城市更新由“开发方式 ”向“经营模式”转变，达到持续更新的目的。

城市起源于工业革命，其本质是极重的资产。对于任何一座城市来说，设施的配套、空间布局的优化、景观风貌的提升等方面的建设改善维护投入，均需要有相匹配的经济实力和内生动力。优秀的城市形象和面貌需要资金的持续投入来保持。城市更新实施如果缺乏与城市造血能力的衔接，那短期内的建设成效终将随时间推移逐步消退。

真正创造城市经济价值、巩固经济基础的空间的是城市的产业空间，包括商业空间、工业空间、商务空间等。产业空间是体现城市造血能力强弱的重要载体，所以，未来的城市更新尤其需要重视产业空间的更新。

城市更新的过程和产业升级调整的过程是同步的。以城市更新带动产业转型，推动传统商业空间、老旧工业空间、老旧办公空间的改造升级，在置换出的空间发展高新技术产业和高端服务业。通过产业要素集聚，提高经济密度；壮大核心产业，提升服务水平及辐射范围；建设产业新区，培育经济新动能；逐步实现产业升级，提高城市经济产出。

城市更新为产业升级提供混合空间。城市更新采用“建筑用途转换、土地用途兼容”的方式，鼓励实现功能混合和用途兼容，来满足产业升级的需要，打造新业态、新场景、新功能的产业空间。提供宜业宜居的混合空间，满足人们就业创业、生活社交、健康休闲等多维需要。

城市更新是推动产业迭代升级的主要途径。产业升级和迭代是城市造血能力的体现。城市更新为产业的迭代升级提供复合的混合空间、多元的创新空间。产业升级迭代进而促进着城市更新的可持续性。成功的城市更新通过打造新产业空间、形成新产业业态、创造新经济生态、带来新消费税收，取得长久的运营收益和投资回报。促进产业转型、创造就业机会、提升内城吸引力，形成可持续的更新路径。

4.结语

可持续发展是城市更新的重要指引。可持续城市更新逐步成为协调人地关系、优化城市空间结构、实现高质量发展的重要手段。可持续的城市更新是基于现有资源禀赋受限的背景下，从“增量扩张”向“存量优化”的转型的高质量发展之路，是一种小规模、渐进式、可持续的有机更新。可持续的城市更新是全面优化调节机制，以物质空间更新为载体，全面实现多维城市价值的协调统一，实现社会和谐全面发展，促进城市形成可持续发展模式。可持续的城市更新鼓励推动由“开发方式 ”向“经营模式”转变，加强城市产业空间更新，实现产业迭代升级，加强城市造血能力及内生动力。

参考文献：

【1】城市更新助力产业迭代升级  秦虹

【2】1949-2019年中国城市更新的发展与回顾  阳建强 陈 月

【3】走向持续的城市更新——基于价值取向与复杂系统的理性思考  阳建强

【4】可持续城市更新的时空演进路径及驱动机理研究进展与展望  曹可心 邓羽

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