探究房地产项目开发前期工作管理

探究房地产项目开发前期工作管理

王江丽

南京冠瑞置业有限公司  江苏南京  210000

摘要：在房地产开发项目的前期，通常需要同时进行规划、可行性研究、土地规划审核以及设计质量管理等工作。前期管理工作是房地产开发项目管理体系的关键构成部分，必须严格控制，通过有效的风险管控手段，来全面提高管理水平。本文旨在深入探讨房地产项目开发前期工作的管理，以及可能存在的风险，并结合实际情况，提出有效的管理策略，以期达到预期的效果。

关键词：房地产项目；开发前期；工作管理

前言

前期管理对于房地产开发项目的成功至关重要，因此，房地产公司必须清楚了解前期管理的特征，及时处置可能存在的危机，并且采取更严格的措施，使其能够按照预期的步骤和方法进行管理，从而达到预期的结果。

一、房地产项目开发前期工作管理的具体内容

近年来，房地产开发项目的规模愈来愈大，前期准备工作也越来越复杂，而且涉及不同专业的内容，因此房地产开发项目的准备工作往往需要很长时间。负责管理项目开发前期工作的工作人员需要充分意识到自身工作的重要性，采取科学合理的手段减少工作风险。通过对房地产开发项目的前期工作进行有效管理和控制，不但可以有效控制项目的进度，而且能够为开发项目的长期发展和未来的实施提供充分的准备。

（1）项目开发前期工作管理的具体内容

由于房地产项目开发工作有一定的时效性，需要统筹安排好各个方面的工作，囊括了实地勘察、项目定位分析以及运营和销售模式。通常来说，在房地产项目开发前期阶段，需要结合项目的实际情况和周边的环境编制可行性研究报告，确定项目开发是否能够产生一定的经济效益，还要制作施工技术经济论证报告。同时，还要完成项目对环境或交通的影响力评估，接着向有关部门提交审批报告。在正式开始房地产项目施工之前，需要做很多准备工作，如采集施工现场的地形数据、研究地形图以及签订土地出让协议等。

（2）项目开发前期工作管理任务

①项目策划任务。在项目的前期阶段，房地产企业需要安排专门的部门完成策划任务，在完成任务的过程中不仅需要考虑项目的位置选择和布局，还需要进行全面的市场调研，收集类似定位的房地产项目的情况，制定出符合市场需求的产品方案，并且制定出有效的营销策略，以实现有效的市场推广，将项目的开盘信息通知给目标人群。

②编制可行性研究报告。相关的工作人员需要对项目的可行性和可能的利润空间进行论证，结合多方面的数据和信息，从而完成评估工作。

③在房地产项目开发过程中，土地和规划审批是一项极其复杂的工作，基本上都是由政府相关部门负责。它不仅涉及到前期的调查、分析，还涉及到土地的收集、保管、出售等多方面的操作。

④管理房地产项目的设计质量是一项重要的任务，它旨在确保项目的规划设计符合国家相关法律法规，并且仔细检查施工图纸，保证施工图纸和设计方案不存在相互矛盾的地方，以确保项目的施工设计符合科学的标准。

二、房地产项目开发前期工作管理的潜在风险

（1）项目开发前期管理中的策划风险

一般来说，策划风险存在于开发前期阶段的全过程中，会对房地产项目产生较为严重的影响，主要是由于房地产开发项目会直接或间接地对城市造成影响，若是策划方案不当，很有可能拖慢城市经济发展的速度。为了更好地满足当地的发展需求，房地产开发项目必须与当地的发展定位相协调，避免出现矛盾。以某个一线城市为例，该城市位于重要的军事地带，长期有军事飞机跨越城市上空，对房地产项目的高度和楼层都有一定的限制。因此，应当适当地调整房地产项目的开发方案。如果房地产开发项目的发展方向与当地的经济发展水平不符，将会严重阻碍项目的发展，并且可能会影响相关文件的审批。此外，如果没有充分了解当地的经济发展趋势，也将无法合理地建设周边的基础设施，从而限制房地产项目的发展潜力。

（2）项目开发前期管理中的可行性风险

在房地产开发项目的前期管理中，可行性研究的重要性不言而喻，因为它涉及到许多风险，会受到各种不确定因素的干扰。因此，研究项目可行性的工作人员必须充分了解当地的房地产企业，并结合实际情况，全面考虑经济因素，以确保项目的可行性和成功。此时，相关的工作人员可以对房地产项目的计划进行必要的调整，以确保其可靠性和真实性。此外，还需要全方位地探究开发项目中可能存在的项目风险，并及时分析其可能带来的后果，从而在风险爆发时做出正确的应对，充分确保了房地产开发项目的安全，有效避免了给房地产企业造成不利的影响。

（3）项目开发前期管理中的土地审批风险

当前，前期管理中的土地审批风险有两个来源：一个是土地的征收与使用，另一个则是土地的流转。前者受到当地政府及其相关机构的监督，而后者则需经过相关机构的认可才能正式实施。由于这个项目通常会面临着许多挑战，例如土地收购协议的缺失和采用的方法的不当。因此，建议在出售这些土地时，应当仔细审查它们，并和相关政府部门和机构沟通，以确保它们的市场价值。

（4）项目开发前期管理中的设计风险

在房地产项目的设计过程中，必须充分考虑到施工现场周边的自然环境，保证项目设计方案符合建设单位的需求，而且还要在我国相关法律法规允许的范围内，以确保项目的可行性和合理性。同时，中国的法律法规也会对项目的设计过程产生一定的影响，不同城市土地政策始终会影响到项目设计，很有可能会使得最终的成果无法达到原本的预期。在进行项目设计的时候，若出现了检查和评估结果不准确的情况，将会严重影响风险控制，使得无法达到预期的目标。此外，由于设计与管理部门之间缺乏有效的沟通与协作，也会导致这一问题的出现。

三、房地产项目开发前期工作管理的详细措施

（1）项目开发前期阶段的策划风险管理措施

为了有效控制房地产项目的风险，房地产项目团队应当全面考察当地的环境、经济状况、社会文化等因素，结合实际情况，精心挑选合适的规划地点，并结合当地的土地分类及行政许可部门发布的相关政策，制定出符合要求的规划方案。除了要和相关的政府部门协商好以外，还需要安排专业团队调查市场的情况，确定房地产项目的目标群体，以便于完成房地产开发项目中土地价值的评估。

（2）项目开发前期阶段的可行性研究风险管理措施

当前，风险管理措施对于房地产开发项目而言必不可少，能够有效增加项目的安全性与可靠性。为了有效减少投资风险，应该根据当前的环保法规和国家有关政策，科学设计绿色建筑的设施，包括水源、照明和空调等基础设施，以此来提高建筑物的使用寿命和安全性。另一方面，计算项目盈亏也是非常重要的，此过程既涉及到指标的评估，也涉及到风险的管控。通过采取有效的措施，以避免房地产投资的可能性受到严重的影响，必须采用多样的控制手段，并且恰当地调节其控制标准。

（3）项目开发前期阶段的土地审批风险管理措施

为了有效地减少土地审批风险对房地产项目的负面影响，必然要面对土地收储过程中的潜在风险。采取有效的法律措施，如实施收存补贴，不仅有助于降低房地产开发企业的财务负担，而且有助于缓解土地审核的困境，加快审批的效率。此外，政府也应该及时宣传，并且主动联系有关部门，共同推动土地利用的合理化，从而有效促进房地产开发企业尽早获得土地使用权。

（4）项目开发前期阶段的设计风险管理措施

为了有效降低房地产开发项目前期的设计风险，必须加强对项目的设计质量，坚持以人民需求为导向的思想，积极推动机械设备和土木资源的优化配置，确保房地产项目的设计方案与实际的需求相一致。同时，要重视房地产开发项目后期的保养和使用。除了注重整体布局设计上的优化，也应该全面评估房地产开发项目的环境条件，包括周围的基础设施、交通系统、文化氛围等，从而有效提升住户的生活舒适度。同时，应该充分利用当前的资源，结合当前的市场情况，精心规划，在房地产开发项目中获得最佳的投资回报。

四、结束语

由上文可知，房地产项目的开发过程中存在中许多风险，通过采取有效的前期管理措施，可以有效减少后续项目开发过程中出现风险的可能性。因此，房地产开发企业应当组建一支高水平的前期管理队伍，充分利用先进的管理思想和技术，科学规划并统一实施前期管理，以确保房地产开发项目能够顺利地完成，同时还能充分保证房地产项目的整体质量。

参考文献：

[1]张晨海.简述房地产开发项目前期工作中的管理方案.建材与装饰.2019.03

[2]黄伟杰.房地产开发项目前期工作中的管理措施.四川水泥.2021.12

[3]陈东英.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].居舍，2020（31）：95.