“多规合一”实用性村庄规划下居民点布局规划——以武穴市车坊村为例

“多规合一”实用性村庄规划下居民点布局规划——以武穴市车坊村为例

冯涛

江苏南京 苍穹数码技术股份有限公司江苏分公司 210013

摘要：“农者，天下之本也。”鉴于村庄居民点对农民生产、生活的重要性，加强居住点规划的广度和深度，向上支撑实用性村庄规划、向下指引居住空间建设。本文依托村庄规划作为国土空间规划体系中乡村地区详细规划的法定地位，围绕统筹农村住房布局核心内容，从村庄现状特征与问题、编制体系、编制内容三方面构建居民点规划的编制模式。以武穴市车坊村居民点规划为实证，对规划实践中三区划定、村庄布局、规模预测、空间布局、用途管制、建设指引的成果转化进行阐述和说明，探索前瞻性、指导性、落地性的居民点规划模式，切实服务于乡村振兴。

关键词：村庄布局，多规合一，人地关系，用途管制，新型农村社区

引言

“民族要复兴，乡村必振兴。”随着中央一号文件连续20年聚焦三农，不断提出全面推进乡村振兴和农业现代化，加快建设农业强国，“多规合一”实用性村庄规划是实现乡村振兴重要抓手。在新时代国土空间规划下，村庄“人、地、业、施”均应集聚发展，发挥集聚效益，集约节约土地。本文结合“三区三线”划定和村庄编制工作，重点对人的生活空间“居民点”进行系统化研究，保障农民生产、生活、生态空间，加强居民点建设，提升村民幸福感，助推乡村振兴。

1.规划背景

农民作为农村的主人，其居住聚落的居民点是村庄人地系统交互耦合的重要空间载体，亦是“多规合一”实用性村庄规划的核心区域；同时《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》将“统筹农村住房布局”作为“八统筹一明确”之一，充分体现居民点对村庄规划和农民的重要性。

与此同时，随着新型城镇化快速发展，城乡二元机制导致乡村地区“人地”矛盾，出现宅地基闲置低效、“八不准”等问题。本文依托村庄规划中镇村座谈、入户访谈、详实调研等基础条件，结合“三区三线”划定和村庄布局工作，优化居民点用地布局和空间形态，保障2035年农民居住建设空间，满足新时代农民生活劳作需求，推行乡村可持续发展。

2.特征与问题

2.1居民点布局分散，土地低效闲置

通过对车坊村10个自然村、19个村塆的现场踏勘，结合2020年变更数据与影像图叠加分析，车坊村中部居民点以县道314、车黄公路、龙门冲河围合区域较为集聚，南北部较为分散，整体呈现大分散、小聚集的空间形态；通过宅地基图斑现场核查，存在大量废弃房屋、闲置宅地基，土地利用低效。

2.2 依山旁水而居，房屋空置率一般

车坊村地处大别山南麓，属于丘陵地带，四周环山，青山绿水。荆竹河、荆竹水库东干渠与西干渠南北向穿村而过，龙门冲河东西向穿村而过，山水资源丰富，村民依山旁水；通过房屋居住调研，村民进城务工或定居外城导致车坊村空心房121户，空置率为16.82%，主要位于村庄东部。

2.3 一户多基较少，村民建房管控弱

基于“三权”数据和“湖北省房屋建筑和市政设施调查系统APP”数据分析，结合村塆组长座谈、入户访谈和问卷调查，车坊村一户多基55户，占总户数7.70%，一户多基情况较少；村民建房存在侵占永久基本农田情况，“八不准”问题普遍，村庄建设管控较弱。

2.4 村庄活力旺盛，宅地基需求量大

车坊村作为太平乡原驻地，佛手山药与水稻轮作产业发展好、配套设施齐全，不断吸引周边村民定居车坊村；《武穴市新型农村中心社区规划（2010—2030年）》确定车坊村、十铺里村、芦河村、大祝车村将联合建设车坊社区，未来村民建房宅地基需求量大。

3.构建多层次的编制体系

3.1 协同“三区三线”划定，保障居住空间

坚守粮食和生态安全底线，加强永久基本农田、生态红线的划定与管控。随着“三区三线”如火如荼地开展，余川镇村庄规划协同武穴市永久基本农田划定工作；基于现状调研的耕地非农化图斑，结合预留的新型农村社区、产业振兴、设施建设的用地图斑，规划探索预留建设用地，避免永久基本农田“围死”村庄，保障居住空间。

3.2 采用“上下联动”方式，优化村庄布局

基于《武穴市村庄分类布局规划（2021—2035年）》成果，规划通过两轮因子评价和征求村民意愿校正分类成果，优化村庄布局。第一轮对永农、生态红线、地灾风险、重大项目4类刚性管控因子评价，第二轮对区位、交通、人口、建设、景观、特色资源6类发展条件因子评价，对上级成果校正后经村委、村民代表、限建塆村民意见政策性审查，确定村庄分类成果，指引居民点布局。

3.3 统筹镇域居住空间布局，联建新农社区

基于全镇45个行政村、485个自然村的村庄分类成果，梳理镇域集聚新建类、保留提升类、限建类村庄的空间分布和用地规模，规划将交通联系强、生活习性同、产业发展联的村庄进行联合编制，统筹考虑片区居民点布局，采用多村联建新型农村社区的模式，加强农民集中居住，减少公服和基础设施建设，提高土地利用效率。

3.4 利用多基低效闲置用地，挖潜存量空间

基于现状调研一户多基和空心房的数据分析，梳理保留提升类村庄中不符“一户一宅”的一户多基、空心房、空闲的宅基地，通过复建和插建方式挖潜低效、闲置的存量建设用地，尽量减少新增宅地基占用耕地规模，保障粮食安全。

3.5 明确三类村庄发展方向，指引村庄建设

明确三类村庄发展方向，集聚新建类村庄在符合相关控制要求的基础上允许新增建设用地，严禁突破村庄发展边界内建设用地总规模，开发强度符合用途管制规定，主要引导农民集中居住、完善配套设施、提升人居环境；保留提升类村庄不得扩大建设用地规模，允许在原有建设用地范围内进行翻建，主要包括房屋修缮、环境提升、设施补短板；限建类村庄不得新建、翻建，引导农民进城入镇。

4.居民点布局规划

4.1村庄布局

根据村庄分类技术路径，结合车坊村对限建类村庄的政策性审议，确定车坊村19个自然村塆，集聚新建类1个、保留提升类9个、限建类9个。同时规划对发展村（1个集聚提升类村庄和9个保留提升类村庄）进行重点引导，明确综合服务型、特色旅游型、美丽宜居
型村庄的功能定位和发展重点等要求。

车坊村发展村庄引导表

规划统筹车坊村、龙门冲村、下汪宕村居住空间，三村联建车坊社区，让社区连片规划，连片发展，以点带面，形成更大成效，展示更好形象。

4.2 居民点布局

4.2.1 梳理人口流向，预测村民建房户数

2021年中国城镇化率为64.72%，大量农村人口市民化，随着推进异地城镇化和就近城镇化模式，农村人口仍不断进入城镇，支撑城镇化发展。基于村庄人口增长率和村民进城入镇意愿，预测车坊村、龙门冲村、下汪宕村限建类村庄人口进城入镇比例分别为40%、40%、70%；结合村民分户建房需求，预测至2035年，三村村民建房共241户，其中限建类留村安置建房207户，分户建房34户。

4.2.2匹配人地关系，确定居住用地规模

针对241户建房需求，规划挖掘低效闲置宅基地，通过一户多基复建18户、闲置宅基地插建9户方式，将新增宅基地户数降至214户；依据《武穴市农村宅基地和村民建房管理实施细则（试行）》新增户均建设用地不得超过300平方米，预测车坊村新增宅基地面积6.42公顷。

4.2.3确定社区选址，优化居民居住空间

通过对永久基本农田、生态红线、交通、生态环境、居住氛围等综合分析，结合村民意愿，车坊村新型农村社区选址于萝卜墩塆东侧、车坊村党群服务中心北侧，结合周边自然村形成车坊村居住聚落中心，塑造生态宜居新乡居风貌。

车坊村居民点布局规划图

4.2.4利用退出宅地基，发展新产业新业态

1. 助推产业发展，保障产业用地

探索宅基地有偿退出机制，在符合村庄规划和用途管制的基础上，结合村庄产业发展，将符合国土空间规划和产业政策的退出宅地基调整商业、工业、物流等用地，通过集体经营性建设用地入市交易，实现退出宅基地效益最大化。

2. 推进城乡融合，做好指标支撑

本次车坊村退出农村宅基地6.91公顷，可通过城乡增减挂钩项目将节余指标用于城镇建设，进行省市县内流转。

5.居民点建设指引

5.1宅基地用途管制

严格执行“一户一宅”政策，新建宅基地面积按每户不得超过140平方米标准执行，建筑层数不超过3层，住宅层高3.0-3.3米，应符合村庄整体景观风貌控制要求。村民应在划定的宅基地建设范围内建房，依法办理宅基地审批和建房规划许可手续，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地。

5.2农房户型和乡村风貌

5.2.1农房户型设计

农村住房设计遵循适用、经济、安全、美观、节能的原则，满足吃住储卫的生活空间、庭院休闲生态空间、养殖生产空间的要求，实现人畜分离的生活方式。户型采用“住房+院子”的模式，建筑面积不超过200平方米，院子面积30-60平方米，提供2-3种农房户型，满足村民多元化、个性化住房需求。农房户型的设计既要考虑实用性，又要考虑整体性。

5.2.2建筑风貌引导

依据《黄冈市农村住房建筑风貌管控》规定，车坊村按鄂东南片区风貌控制，以徽派建筑风格、现代风格为主，结合村庄特色资源和建筑风格，合理引导农房新建、改建，塑造新旧民居融合的新风貌。

5.3配套设施建设

按照均等化、多样化和效率化三大配置原则，结合上级国土空间总体规划，按照实际服务人口，补齐设施短板，统筹公共服务和基础设施建设，打造15分钟乡村生活圈。对暂时无法明确位置、无需独立用地的设施采用“点位+清单”的控制方式，保障设施可持续发展。

5.4 人居环境整治

针对保留提升类老旧民居房屋破损、环境杂乱的情况，采用“清、拆、修、建”四大修缮改造策略，从“统一风格、统一色彩、统一材料”三个方面对房屋、周围环境和内部院落进行人居环境整治，并且要形成长效管理，不能让“环境整治”成为一阵风。

6.结论与展望

居民点是“多规合一”实用性村庄规划的生命力所在。本文从问题导向和目标导向出发，通过优化村庄布局、预测人口规模、配比人地关系，确定新型农村社区用地，保障村民建房用地需求；提出宅基地用途管制规定、农房户型和乡村风貌策略、人居环境整治方式，引导居民点建设；利用腾退宅地基完善公共服务和基础设施、发展农文旅产业，助推乡村振兴。通过探索实践预留居住建设空间、镇域统筹居民点布局、多村联建新型农村社区、退出宅基地节余指标利用模式，推进实用性村庄规划。

参考文献

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[4] 刘作燕,张林,山地小城镇城乡居民点统筹规划布局模式初探——以云南省临沧市云县幸福镇为例,2015中国城市规划年会

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