产品设计成本优化

产品设计成本优化

聂海明

无锡富力通达房地产开发有限公司

摘要：随着国内住宅房地产市场的不断成熟以及政府调控带来的市场压力，日趋激烈的竞争使得开发商的建造成本不断攀升，从而影响到项目的整体经济效益，因此，在前期的工作中牢牢树立成本意识，严格从产品设计端进行全面的成本把控，深入研究各个阶段的成本敏感点，精细化设计比选，不断提升利润，才能在后期项目的整体开发运营中获得更多的赢利点，以增强企业竞争力。

关键字：产品设计、无效成本、经济效益

前言

1、房地产的成本控制直接决定着项目的成败，在项目前期的产品规划和设计阶段，对于成本的影响占整个项目成本的一大部分，因此，设计成本控制必须贯穿整个房地产开发的全过程，包括从前期周边项目调研、产品整体规划布局，基地地质勘测、结构选型及优化、到施工图的细节设计以及后期现场施工配合以及签证变更等的管理，每一个阶段都应该对成本敏感点进行分析，并作出最优方案选择。

2、设计成本分为无效成本和有效成本，对于无效成本，无论是由于设计错漏而导致的直接无效成本，还是由于不同的做法引起的间接无效成本，都应该坚决剔除掉，避免造成浪费；对于有效成本，无论是产品定位、配置标注、具体做法等都应该进行深入思考及分析后，做出综合的决策和判断，对于损害了合理品质的成本优化，我们应该有选择性的判断，因为我们一定要相信品质也有红线的，不能一味的为了成本优化而牺牲品质，这样得不偿失的做法反而更加损害了开发商的利益。

3、设计成本优化是整个成本控制环节降本增效最重要的一个手段，必须要引起高度重视，在保证后期报建以及施工等各方顺利推进的情况下，尽量将工作前置，把事情做在前面，分阶段控制，通过精细化的管控减少不必要的成本浪费，为项目提供成本优势和时间优势，对于项目成本控制的时间点越滞后，对于成本控制的数量级越小，效果也越不明显，因此，必须通过管理和技术结合的手段，做到事前决策，过程管控，充分沟通，将成本控制在萌芽中。

根据多年的房地产设计经验，我认为产品优化设计主要应从以下几个方面着手：

一、产品规划成本

1、产品规划设计是对于宗地分析和认知的基础上，对土地价值进行研判，挖掘土地价值和风险控制点，通过多方案比选，不断的精研推敲，对于项目进行精准定位，明确产品的指标和规划方案，在不牺牲各方利益的情况下，通过对于规范的合理理解、基于过往项目经验的总结的基础上，不断深化调整，从而达到最优方案。

2、一个项目的成功与否跟整个项目的产品规划以及产品定位有很大的关系，在规划方案设计阶段，基本就决定了项目整体开发成本的70%，其重要程度不言而喻。不同的方案会产生不同的成本分析，进而影响不同的货值，影响项目的利润。规划设计阶段对于成本的影响往往是以货值最大化来体现的，这时候对于项目的成本影响往往是以亿元为单位的，因此，在这个阶段的深入研究分析，多方案比选优化以及对于产品逻辑的深度思考和打磨，需要整个项目团队的智慧来综合各方面的因素共同来筹划而最终确定。

二、建筑单体成本

1、每个项目应该在立项阶段就明确项目的定位，对于建筑单体设计更应该明确设计的相关标准和配置参数，相应的材料部品也应该根据项目的定位档次来进行选择，从而在设计前端进行成本的整体梳理，需要设计管理对于任务书有明晰的成本输出口径和指令，做到过程管控，不能等到施工图结束后再去进行成本控制，这样不仅会严重影响项目的推进速度，而且也会影响设计院的配合积极度。建筑方案设计阶段控制成本的要点有很多，如地下室面积，竖向标高，窗地比，体型系数、建筑层高、工程做法、立面部品等。

2、合理控制窗地比：根据项目的定位不同，选择不同的窗地比，一般项目来说，窗地比越大，意味着成本也就越高，同时对于节能的要求也就越高，但随着人们对于居住需求的不断提升，过分的控制开窗面积已经严重损害了客户的居住体验感，因此，我们根据项目的经验以及室内空间的感受，一般认为开窗的宽度不应该小于对应开间的0.6，否则就会以牺牲客户体验以及销售卖点作为控制成本，反而会得不偿失；当然窗户的开启扇数量在满足规范要求的前提下尽量少开，同时也要控制玻璃尺寸划分大小对于成本的影响。

3、外立面的设计重点需要关注建筑的体型系数，尽量保证建筑的外立面越少凹凸越好，从而减少外立面的面积；外立面材料部品的选择也尽量结合项目的定位以及当地规划的要求，通过普通材料的选择，通过细节的处理，做出整体的品质，当然一些隐蔽部位，例如空调位内部、内天井等人们对立面不敏感的部位，一定要严格控制成本最低，对于建筑基座、入户门头等重要部位，可根据项目的定位适当做一些材料提升，以彰显项目的整体品质；

保温材料也是外立面需要控制的一项内容，除了需要满足消防、节能的要求外，应该从成本的角度出发，尽量选择现场好施工，后期维修少的一些当地常规材料。

三、结构成本分析

1、前期地勘报告作为结构设计的重要依据之一，需要引起高度重视。往往由于地勘单位出于自身考虑，过于保守，或者由于中标价格较低，报告内容不够详尽等都会导致后期结构设计的成本浪费，造成不必要的损失。因此，在做设计前期，需要结构设计师除了能够了解国家规范、当地抗震等级以及地方标准和准则外，还需要在前期的地勘筹划和地勘报告的数据分析过程中尽早介入，事先调研周边建成项目的情况，对于当地土质进行了解，提出针对性的意见，重点核查报告中与成本相关的指标。

2、基础设计应该要求地勘报告中的抗浮水位和土层承载力两个关键数据合理取值，同时应根据地上方案确定基础选型，多方案比选，合理利用地下室底板承载力，严格控制配筋率，不断优化构造措施，合理归并基础形式，基础设计不能仅单纯的看设计，也应该结合当地常规做法、工程施工措施、材料供应情况等综合考虑。

3、钢筋混凝土含量指标的控制应该根据结构方案进行专业的审核，含钢量指标应该在方案前期进行严格审核，后期施工图再做精细化设计，除了考虑地区特定的规范、烈度等因素外，对于结构荷载的取值应进行精细化的思考，合理控制建筑的高宽比，关注建筑高度临界点，避免建筑体型不规则导致超限，控制好凹进突出及楼板开洞等对于钢筋含量影响较大的因素；对于设计参数的选择也应该与设计院进行有效沟通，避免设计院预留过多的余量，过度放大设计；同时钢筋的选型也应该结合市场和采购的意见，不能一味满足指标而设计一些非常规型号的材料，给后期施工造成不便。

四、地库成本优化

1、地库是无效成本的重灾区，是无效成本管控的大难题，其成本在整个项目的土建成本中占据最重要的比重，而且地下室的设计作为只投入不产生经济效益的部位，首先应该严格控制地下室面积，减少土方开挖成本。强制控制一些指标对于地库设计无效成本的控制来说远远不够，很多与成本相关的做法无法用指标来明确，但可以形成标准明确下来，明确的做法不必追求全面完整，但应该是确保正确的、重要的、易犯错误的核心点。

2、地库设计首先应该尽可能减少地下面积的范围，这就需要提前与当地规划审批部门针对车位配比进行多轮沟通，比如是否可以多做地面停车位，是否可以做更高比例的机械车位等；其次应该通过对地库结构形式的合理选择，在满足停车位2.2m净高要求及合理品质的情况下，设置最优的地库层高，一般梁板结构按照3.6m控制，无梁楼盖按照3.4m控制；地库顶板覆土每增加0.1m，地库成本约增加10元/㎡，因此应该在满足当地管线验收的情况下尽量减小；通过合理选择地库柱网，对于地库平面的动线进行合理规划，尽量确保一条车道两面停车，充分利用地下空间，最大化增加车位数量，保证边线平直，提升停车效率；

3、地库结构设计对于整个地库成本优化及控制的也尤为重要，比如基坑支护方案的比选、基础形式和桩基形式的选择、地库顶板结构形式等都会对于建安成本产生较大的影响，需要针对不同项目综合评判；人防地库由于其成本高于普通车库，首先应该尽量减少人防面积的建设，首开区尽量不设置人防，其次应合理规划好人防分区，人防的布置范围应该在尽量少占用车位的前提下，多利用塔楼下方或边角空间，保证在人防区的单车位指标越大越好。

总之，成本控制是一项贯穿整个项目运营的全过程，需要有清晰的思路，按照不同阶段的管控重点，针对性的控制各阶段的成本。产品成本控制应该前置化、抓重点的来控制，当然也应避免仅从单一的成本角度来衡量问题，方案的成本优化不应降低产品品质，结构优化的前提也应该确保结构的安全性；产品设计成本优化更多的需要甲方的设计管理人员有专业的知识和丰富的经验作为前提，需要有更加精细化的精神和意识来全局观的思考问题，确保成本最优、效果最佳。