房地产项目土建落地性检查相关思考

房地产项目土建落地性检查相关思考

郑玲

恒大地产华东公司    上海       200040

摘要 房地产开发项目中为提高现场设计落地效果,保证工程质量，地产项目要求设计部门对在建项目按图施工、按样实施情况进行检查。房地产设计部门对外立面材料、外立面效果、建筑功能、满足规范要求、质量安全问题、营销资料等全方位进行检查，并整理出相关报告，给予整改意见，管控施工单位整改到位程度，以保证施工质量。本文就土建落地性检查进行分析，以供参考。

关键词 土建落地性；现场检查；整改

一、落地性检查概况：

房地产开发项目流程中为了提高现场设计落地效果，保证工程质量， 地产设计部门有必要对在建项目进行现场设计服务：对现场存在的问题进行指导、答疑、处理；对现场土建按图施工、按样实施情况进行检查。

二、土建落地性可检查项目要求：

选取可检查楼栋，单体楼栋:施工进度外立面已完工，公共区域内装完成，已开始或已完成部分户内安装。

地下室:设备安装已基本按成。

三、落地性检查步骤

提前熟悉检查资料，并安排检查时间，土建检查应有建筑、电气、暖通或给排水至少三人参加，统一由建筑专业主导，工作内容包含：前期资料收集、现场照片整理、最终成果提交。

四、落地性检查准备工作：

收集齐全检查楼栋资料：归档版电子施工图、变更单、图纸会审、现场整改单、现场蓝图、立面材料方案、材料定板通知书、材料样板、工程部材料验收台账。

工具要求：现场检查时，携带检查资料及检查工具，比如卷尺，测距仪等；手机安装CAD相关软件，携带电子版施工图，便于现场核对。

五、落地性检查具体内容：

4.1外立面材料

材料样板是否齐全（包括外墙漆、真石漆、岩彩漆、铝型材、玻璃、仿石砖、外墙砖、瓦、石材等）。

4.2外立面效果

1）整体外立面材料、颜色，2）大小饰线设置层数及造型，3）立面细节（层线、墙面分割、壁柱）做法，4）门廊样式，5）屋顶造型，6）门窗的尺寸、分割、材质、颜色，铝合金百叶颜色、栏杆，7）管道、烟道、太阳能供热系统设备位置是否与图纸一致；

4.3建筑功能

1）是否存在出地面排烟风井、管道、设备等位置未按图施工导致遮挡住户视线或影响窗户开启的问题；

2）检查井、阀门井是否未按图施工导致设置于绿化带中或大堂入口处的铺装区；

3）首层大堂、门廊、标准层电梯厅是否存在未按图施工影响效果或净高的问题，如是否露梁、柱、管道等；

4）可视对讲、电梯召唤箱、消火栓箱位置是否与图纸一致；

5）各单元户内是否有未按图施工影响楼盘品质或住户使用的问题，如梁偏位不符合国家相关规范，管道穿地下室户内空间等；

6）地下室、管井、电井是否存在现场为方便施工，管道、闸门、设备布置影响使用的情况；

7）设置新风除霾系统的户型，新风口及新风管线走线是否与图纸一致；

8）设置小中央空调系统的户型，送、回风口位置是否与图纸一致；

9）屋面过水洞、雨水斗、溢流口等排水设施是否按图施工；

10）商业内部分割是否与图纸一致，商业内设备、管道阀门设置是否存在按图施工影响租售或物业维修的问题；

11）配套公建是否存在未按图施工影响使用的问题，如消火栓被遮挡、卫生器具使用不便等。

4.4建筑规范以及当地政策相关问题

1）电梯前室与单元入户通道净宽、前室及梯间门尺寸是否与图纸一致；

2）前室防排烟设置、开窗面积是否与图纸一致；

3）消防设备设置是否与图纸一致；

4）其他未按图施工导致违反规范强条的问题。

4.5质量安全问题

1）栏杆、女儿墙等维护构件高度是否满足设计要求；

2）楼梯、地下车库、商铺卫生间等净高是否满足设计要求；

3）其他因未按图施工产生的质量安全问题。

4.6营销相关资料

营销销售彩页、合同附图与施工图是否一致，尺寸等关键数据是否准确；

六、整理相关报告归档，用于现场整改复盘

现场问题表达清晰明确，明确具体部位，问题部位各角度照片不少于2张，拍摄角度能清晰反映问题造成的影响。

七、落地性检查相似问题以及整改方向

7.1图纸不一致现象：现场蓝图版本与归档版图纸不一致，设计变更未及时下发有可能导致返工，对于现场未按图施工，工程部应尽快通知施工单位并发整改函。

7.2外立面材料：现场检查发现样板间台账不清楚，材料摆放混乱，原确认样板存在缺失，部分材料盖章不齐全。要求工程以及施工单位整理材料样板间，材料摆放整齐，便于查找。

7.3营销彩页、合同附图与施工图不一致：为赶进度，销售前期营销彩页和合同附图有可能与后期变更后现场施工图纸不一致。

比如平面烟道位置、设备平台、商铺楼梯位置不一致；立面大饰线位置，材料颜色、材质可能存在不一致情况，屋面构件存在不一致情况；现场沙盘总平面出入口，消防车道、消防登高面、道路、围墙、地块内需设置运动休闲场所等可能存在不一致或者缺失，沙盘周边如有表达公共交通，检查时有位置便宜或者错误的情况；内外不利因素根据实际情况核对经常会出现错漏碰缺；如产生上述问题立即通知各部门整改并及时告知业主，以免误导业主后续产生群诉事件。

7.4外立面效果：外立面色块变化位置有误，局部阴角建筑外立面位置图纸不明确，比如住宅北侧连廊，内庭院外立面等需要明确色块以及位置经常出现问题，需要设计部门与现场施工单位在项目外立面施工前期明确相关做法。外立面门窗分割、开启方向和开启方式是众多住宅楼盘中非常容易出错的部位，核对后规划备案、沙盘、销售彩页，后期门窗深化图都可能存在不一致导致大批量返工，不论是现场整改还是规划变更都涉及到大量人力物力，工程部、设计部、营销、开发部以及深化单位就上述问题务必做到每次细心核对，再行施工。

7.5建筑功能影响：

地库中：检查中发现地下室有高差部位的疏散通道，未设置设备管线时满足净高要求，但是后期因走管线不满足净高；人防部位以及车库复杂部位有管线穿插部位检查时非常容易出现影响走道净宽，走道净高要求；多处设备管井门槛不满足施工图要求，需要整改；地下车库划线戳到边上柱子，不满足车道净宽，靠墙车位划线中心线距墙300，而非车位划线边线距离墙300，有验收风险，需整改；设备用房内部设置栏杆与台阶，现场未做，后续尽快施工；机动车库、非机动车库坡道出入口现场测量净高不满足2200，或者设置喷淋等设备后不满足净高，需整改；楼梯间出地面与楼梯间地面以上的合并在一个楼梯间的，地下与地上有隔墙，交接处靠墙扶手与到地面扶手交接处未处理，导致有安全隐患，多处靠墙扶手未施工，需按图整改。

地面以上：住宅内部门洞宽度高度与施工图不一致，导致后续大批量精装门安装出现问题，需按图整改；楼梯间出屋面缺少踏步收头，屋面雨水管未按图设置水簸箕， 屋面构架未满足2200；墙面、屋面变形缝未设置盖板；有项目屋面排水方向设置错误，导致屋面积水；住宅屋面通气管顶部高度距建筑完成面不足2m,产生臭气；消火栓位置未按图施工或者消火栓明装却在墙上预留消火栓洞口，需按图整改。

7.5质量安全问题：

飘窗、楼梯间栏杆、电梯厅、前室低窗台设置栏杆处，检查多处高度不满足要求或形成可踏面；

屋面、露台、阳台有造型位置，栏杆多处宽度大于110mm，高度从完成面到栏杆顶不满足高度要求，有安全隐患；

楼梯靠楼梯井一侧水平扶手超过0.5m时，高度不满足相关要求，存在安全隐患；

上人屋面女儿墙与变形缝垂直处，屋面太阳能设备形成可踏面，女儿墙防护高度不满足要求，存在安全隐患；为不影响验收交楼，上述问题需工程部给施工单位下发整改函。

八、结束语

为保工程质量，房地产企业在工程施工中进行落地性检查，归纳整理出相关报告并要求施工单位进行整改，可减少在后续测绘、质监站、规划部门等各政府部门验收以及业主提出相关问题，避免多处重复返工，减少工程造价。