老旧小区改造问题研究

老旧小区改造问题研究

赵金地

中共安康市委党校

摘要：随着城市化进程的加快，城市环境得到明显优化，周边建筑规模逐步扩大，人们的居住条件得到有效改善。在这种情况下，建房早、历时长的老旧小区硬件环境设施已难以跟上城市建设的步伐，居住环境随着时间的推移日益恶化，严重影响了居民的生活质量。对比新老小区的环境设施，如何对老旧小区进行改造，使之焕然一新，越来越受到人们的关注。本文运用城市更新理论、协同治理理论以及新公共治理理论，以金华市为例，回顾并简要分析了国内外老旧小区改造的相关文献，并对老旧小区改造等相关概念进行了解释。通过对金华市老旧小区改造案例的研究，从不同角度探讨了老旧小区改造中存在的实际问题，借鉴了国内外相关的先进经验，并提出了解决老旧小区改造问题的相应对策建议。

关键词 老旧小区改造；社区治理；城市更新

从城市发展进程来看，老旧小区改造是提高城市居民生活水平和改善居住条件的重大民生工程。它受到了党和国家、广大人民群众和社会各界的广泛关注，不仅满足了低收入群体对优质住房的需求，而且对整个社会的和谐发展和促进共同富裕有着巨大帮助。

一、XX市老旧小区改造存在的问题

老旧小区是指在城镇的老城区中老旧房屋比例较大的居民住宅区，一般是指那些建设年代久远，到现在还在依旧供城镇居民居住使用的住宅区，它们普遍都存在着建筑破损老化，配套公共服务设施不完善，缺乏甚至没有物业服务等问题。[17]广义的老旧小区是指单位制改革前，由政府和单位出资兴建的居民住宅区，包括早期的商品房。狭义的老旧小区是一个受国家政策限定的概念，是指2000年以前建成的城市、县城（城关镇）的居民住宅区。老旧小区是一个动态的概念，随着时间的推移，2010年或2020年以后建成的小区也终将成为老旧小区。目前老旧小区改造存在的问题有以下几个方面：

1、缺少有效引导

为了使老旧小区迅速转型，政府利用商业市场的手段来开发XX市老旧小区，通过房地产和土地交易等来促进老城区的改造。建筑高度和密度的增加，人口的增长和密集化，以及未能有效地改善城市交通和生活环境的基本设施，导致了城市更新改造的同时，随之而来的是物质与生态的矛盾，自然与环境的矛盾。在XX市老旧小区的改造项目中，房地产公司作为投资运营商，走在了其他部门的前面，但投资远远超过了原来的预算，也导致了被居民因为不能获得收益而排斥。[24]

2、缺乏对住房供应的有效监管

在住房改革方面，XX市的住房制度已从原来的分配制转为目前的市场制。住房的商品化和货币化已基本实现，形成了以市场化为主，商业房和经济适用房并存的双轨系统。然而，这也导致了一系列问题出现，由于房价上涨和需求增加而导致的住房供应结构失衡。近年来，由于婺城区本身具有优质的教育资源（XX四中），以及浙江师范大学地处婺城区，这就造成了婺城区住房成为XX市居民及周边县区居民相对稳定的投资住房需求来源，改造升级后的老旧小区房价一路飙升。

3、缺乏保护性规划

以市场为导向的XX市老旧小区改造，将导致拆迁安置工作更加困难，对历史文化古迹的保护效果大打折扣。为了获取更多的利益，开发商往往会损害项目规划的可控性，尽可能地扩大土地面积。新的现代化街区与老旧小区形成鲜明的反差，大量的建筑破坏了城市的传统轮廓和老旧小区的小规模空间纹理，忽视了对老旧小区中居民生活基础的影响，使其无法合理有效地维护、改造和利用。[25]

二、老旧小区改造的对策建议

1、规范改造工作

针对老旧小区的改造和建设，制定科学合理、全面彻底的改造计划。应以居民的实际需求为基础，不断满足居民的心理需求，为居民的精神需求提供可持续的服务，注重提高各方面的工作质量。在生态化、卫生化、智能化、人性化的基础上，老旧小区的改造和更新应该从自身的改造引向整个社区和外部的改造，与社区房屋风格，相邻建筑风格，周边环境的相协调。可在符合条件的小区进行试验，对合格的社区进行试点，并进行推广宣传。此外，还将重新调整老旧小区改造的技术标准，并制定相应的措施。

和新兴小区相比，老旧小区的利益主体相对较多，在实施过程中会出现利益冲突。要严格监督，确保整个改造建设过程公开透明，资金合理分配，账目及时公开。同时，加强不同利益主体之间的合作，加快制定老旧小区改造的计划。与居民互动，进行交流沟通和保持联络，充当桥梁的作用。

2、完善改造内容

积极申请市级配套资金和中央专项债券，扩大转移支付或配套建设资金的占比，使更多的改造项目纳入上级补助的范围。结合实际情况灵活运用现有的财政政策，释放更多的“政策储备”空间，为改造项目提供更多的筹资渠道。即使上级政府没有制定明确的目标，也应根据各地区的实际财政状况，给予不同程度的补助。特别是在财政状况不太乐观的地区，需要更多的财政资金倾斜，使更多的人能够享受到老旧小区改造的政策红利。

老旧小区改造最终的受益者是居民，根据“谁受益，谁出资”的原则，政府应加大宣传力度，鼓励居民积极参与到改造中来，为改造项目出资。

[28]成立一个像业主委员会这样的社区自治组织，来实时监督老旧小区的改造以及后续资金的管理和使用，让居民清楚地了解自己的出资的流向，并能消除其对改造资金管理和使用的顾虑和质疑。要积极转变职能，逐步将老旧小区改造由政府行为逐渐向市场行为转化。

建立老旧小区改造筹资分担机制，以政策手段吸引更多的社会资本，为相关项目筹集更多的资金。金融平台能够为老旧小区的改造项目提供大量资金。可以利用地方城市建设投资公司，积极与政策性银行合作，为改造建设获得低息贷款，或者与商业银行接洽，一些公共产品的经营权和使用权进行抵押，从而获得资金。

3、居民自助管理

在党的领导下，社区建设的发展有助于增强社区居民之间的凝聚力，老党员和退休党员在社区中具有一定的威望，对共产党有强烈的归属感，对社会有强烈的公德心，对集体有强烈的责任意识，对自治的社会管理有较高的热情和能力。

XX市婺城区城中花园小区内，小区停车位严重不足，小区外的社会车辆能够自由进出小区，进一步加剧了小区内的停车难的状况，住户对此表示很大的不满。退休党员上任业主委员后，积极组织开展有关老旧小区改造的会议，大家集思广益，进行头脑风暴。在小区停车位的管理上，小区居民自行统筹停车位的划分，自建停车位管理方案，在政府的支持下，实现了小区停车位改造的目的，并对进一步完善了小区的绿化。

4、 规范物业管理

推行“保障型”的物业管理模式，将物业管理的工作重心放在小区的环境卫生、安保服务等工作内容上，以切实保障小区的基本居住功能，提供基本的物业服务保障。同时鼓励自愿协商选择物业管理主体及多种服务模式，在遵循全面地尊重居民意志、兼顾居民消费承受能力的基础上，根据居民收入水平差异等具体情况，尝试推行不同类别的物业管理模式。

物业公司要坚持认真倾听居民的意见建议，尽可能全面的掌握居民的需要和诉求，以及他们对物业公司的发展期望，并针对当前老旧小区居民的服务需求特点研究制订相应业务操作细则和业务等级规范，进一步加强对物业工作人员队伍的标准化管理，只有这样才能不断增强居民对物业公司服务的信心和信任。同时，物业公司还要不断地通过强化教育培训，进一步提升基层物业工作者素质，进一步提高自身服务水平。

参 考 文 献

[1]国务院办公厅.关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见[Z]，国办发〔2020〕23 号，2020-7-10.

[2]吴良镛.北京旧城与菊儿胡同[M].北京中国建筑工业出版社,1994:102.

[3]宋凤轩,康世宇.人口老龄化背景下老旧小区改造的困境与路径[J].河北学刊,2020,40(05):191-197.

[4]杨宏阳.老旧小区改造撬动城市经济发展[J].城市开发,2018,(22):64-65．

赵金地  13572876303 陕西省安康市江北花园大道中段安康市委党校