房地产投资价值评估与经济评价

房地产投资价值评估与经济评价

王平

嘉兴市国盛房地产估价咨询有限公司   314001

摘要：房地产评估在遵循市场经济发展规律的前提下，采取科学的方法，进一步对房地产进行客观、合理的价格判断。房地产市场和房地产评估业务有着密切的联系，市场经济体制下我国房地产相关产业迅速发展，在产业发展的同时，其相关体系的建设及评估工作也要加快脚步积极建设。然而，从目前的发展角度来看，房地产评估工作不能满足房地产市场的需求，需进一步完善价格评估体系的建立与运作。基于此，本篇文章对房地产投资价值评估与经济评价进行研究，以供参考。

关键词:房地产价格评估；监督管理体制；对策

引言

近年来，我国房地产行业发展速度较快，特别是最近的十五年里，整个房地产行业竞争异常激烈。但与国外相比，我国起步较晚，故而部分房地产企业的内部运行机制还存在诸多问题，房地产企业的可持续发展面临较大风险。特别是，在全球经济下行和新冠疫情叠加影响下，近年来个别房地产企业濒临破产的报道屡屡见诸报端。为此，政府部门也出台了相应政策来稳定房地产市场，但这些政策有一定的滞后性，对于房地产市场的实际变化不能地产企业进行内部抗风险能力测试，并籍此加强房地产企业风险预警和抗风险能力建设对房地产行业可持续发展具有重要意义。房地产企业的各项业务涉及巨额的资金集中，而且在政策以及市场环境的变化之下，也会对房地产企业的发展，造成不同程度的影响。因此，为了有效地防范和规避房地产企业的风险问题，就要在明确把握和分析风险类型的基础之上，通过采取相应的措施，加强对于风险的防范和控制。

1评估指标体系

1.1房地产评估

1.1.1由专业人员按照相应的评估目的、方法、流程，在综合分析影响房地产价值的基础上，结合房地产特定权益对房地产最可能实现的合理价格进行推测判断。房地产评估实质上不是评估人员的评估过程与结果，而是根据市场价格形成过程对房地产价格的显示。在进行房地产评估的过程中，相关人员需要遵循公正客观、合理合法、价值时点与最高利用原则，根据房地产类型与权益的不同，其所采用的评估方法也有差异，总体评估模式为专业评估理论与实践经验的结合。

1.1.2反映房地产企业经营管理状态的盈利能力、清偿能力、成长能力和营运能力的四方面指标来定量测定房地产企业抗风险能力。通过采用反映上述4个评价维度的14个评价指标来构建房地产企业抗风险能力评价指标体系在进行房地产企业抗风险能力评估时，四个评价维度的权重差距较大，说明重要性程度有所区别。总的来看，营运能力、盈利能力、清偿能力、成长能力，说明营运能力在评估一个房地产企业的内部抗风险能力时最为重要，其中，存货周转率的权重是14个指标中最大的，达到0.166，它反映了房地产企业的销售能力以及流动资产的流动性，能衡量企业生产经营过程中存货的运营效率；盈利能力和清偿能力次之；成长能力对房地产企业抗风险能力的影响相对较弱。因此，房地产企业在运营过程中应对风险时要有侧重点，在保证各项指标正常的同时，要重点关注企业的营运能力，从而更加高效地提高企业内部的抗风险能力。

2房地产价格评估体系现状

经过十多年的发展和改革，在全国房地产主管部门、评估机构和评估机构的努力下，我国房地产估价机构逐步走上了正轨，房地产估价体系也越发成熟。我国已建立了不动产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。据全国各地房地产主管部门统计，全国共有14500名具有执业资格的不动产评估机构，3000余家已登记注册的房地产评估机构，90家具有一级资质的房地产评估机构。我国房地产主管部门颁布了《房地产估价规范》，从制度层面上对房地产评估工作进行了规范，并采用统一的评估流程和技术手段，以确保评估结果的客观、公正、合理。逐步拓展不动产评估业务范围。在我国的房地产评估机构发展的早期阶段，其主要业务就是对不动产的交易进行管理，以避免买卖双方在买卖过程中隐瞒价格、偷税漏税。在社会主义市场经济体制的确立与健全下，房地产评估业务逐渐成为投资、建设以及社会保障等各个领域中的一项重要工作。

3房地产价格评估体系存在的问题

我国房地产价格评估体系较欧美发达国家起步较晚，体系中主要评估手段和方法主要源于国外，并没有形成针对我国现有体制的有效机制，在运行的过程中也存在着很多问题，主要表现在：

3.1房地产价格体系管理不规范。

我国房地产价格评估体系可以划分为三个层级：第一级是部委主管部门，也就是建设部房地产业公司；第二级是各省、自治区、直辖市建设厅和建设部；第三级是区、县的物业管理部门。这三个层级的评估体系对我国已有的资产、土地和房地产进行专业评估。在实际评估中，根据不同的评估准则，对评估结果进行分析。然而，在实践中，往往存在一种评估机构的评估结论不为其他类型的评估机构所承认。在评估的过程中，尽量满足委托人的要求，对评估结果进行干预，导致了房地产评估报告的质量大幅下降。这种评估机构既阻碍了评估业的正常发展，又对市场的公平竞争产生了一定的制约。这种现象不但严重影响了评估行业的独立、客观、公正，而且还会扰乱市场的正常秩序，而且造成严重的恶性竞争，影响房地产的正常发展。估缺乏合理性。

3.2知识体系繁杂,教学难度较大

房地产评估理论知识体系庞杂,涉及多个学科的多门课程。这对于在高校生源中不是文科生就是理科生的课程教学对象来说,既要学土地、房屋、建筑相关知识又要学资产评估、财会、法律、经济等相关知识。广泛的知识内容跨度,需要学生能充分调用各类知识。同时,作为专业必修课,教学大纲的要求不但是在掌握这个层次上,更是还要学会综合运用。课程知识体系的综合性带来了较大的课程教授难度,一方面,教学中不能仅以房地产评估知识教授《房地产评估》,而需串联、调用各类知识教授一门综合、全面的《房地产评估》;另一方面,不仅要求学生学会学懂房地产评估理论知识,还要懂操作能上手运用理论知识对房地产价值进行评定与估算。

3.3理论教学为主,缺乏实操引导

房地产评估是一门操作性很强的学科,深层次的教学目的是让学生掌握房地产评估技术并实际应用。但是,目前房地产评估教学内容依然以理论性知识的教导为主,缺乏对实践性操作的引导和培养。单调的教学内容只注重了学生对房地产评估基本理论知识的掌握情况,忽略学生运用理论知识实际评估房地产价格的能力,未能达到房地产评估课程真正的教学要求和人才培养目的。

4房地产评估的实际应用和管理措施

4.1综合实践教学模式在房地产评估教学中的应用探索

4.1.1提升教学理念,重构教学目标大部分课程制定教学大纲或课程标准时都会设置明确的知识目标、技能目标和素质(思政)目标。因此,以综合实践教学模式重构教学大纲或课程标准时,应注重提升教学理念,改变重理论轻实践的观念,总体教学目标以掌握理论知识与培养实践操作能力并重为方向。增设房地产评估实践可达到融知识教学、能力培养、素养提升为一体的目的。

4.1.2改变房地产评估课堂纯理论教学,可在课堂内增设实践环节,时机成熟,还可在课外展开实践教学。遵从循序渐进的原则,可先给学生分派一些经典实例,初步培养学生运用知识解决房地产评估潜在问题的能力;再引导学生进行仿真房地产评估实践,即由学生以分组形式选择某一宗土地或房地产进行模拟评估,得出评估结论,全程由学生自行进行并对过程和结果进行汇报与答辩。教师引导学生复盘模拟评估项目,进行批判性思考和改进性总结,达到充分运用理论知识完成应用评估的目的。

4.2采用多样方式,

拓展教学方法随着房地产市场迅速发展和互联网技术的普及,单向输出、传统的教学方法显然难以引起学生的兴趣与关注,在房地产评估课程应用教学综合实践教学模式应采用多种多样的教学方法,以增强课程教学的活跃性和有效性。并且,根据学生课前、课中、课后学习过程和反馈,及时改进教学方式。

4.3控制融资风险

进行融资渠道的增加。为了进一步提高自筹资金的比重，可以依靠股本扩充的方式来实现。另外对于一些房地产投资企业，也可以依靠母公司的支持，对于资金实现重要的保障。另外，为了获取更多的建设资金，要积极地加强与金融机构之间的合作，在项目开发建设的过程中，通过与金融机构之间的密切沟通和配合，从银行方面获得资金支持和保障。也可以依靠企业债券的发行，或者是信托融资的方式，获得足够的资金，确保在企业发展的过程中，不会出现资金短缺的问题。

4.4房地产评估在土地征收补偿中的应用价值

4.4.1体现房地产的合理价值房地产市场中房地产的不可移动性与稀缺性等特征，使其成为经济学角度下典型的“不完全市场”，这种市场往往因为信息不对称导致房地产价格不合理，需要由专业人员综合多方影响因素进行合理公平的评估。目前我国土地征收补偿中的最不合理因素在于土地价值确定，现行土地征收补偿并不是按照市场价值来确定土地价值，而城市中的房屋征收却是按照市场价值进行价值评估，这不符合集体财产权与个人财产权在法律保护中的平等地位，使得土地价值评估缺乏合理性。

4.4.2房地产评估的本质是根据市场价格形成过程来判断房地产价格，从这个方面来看，土地征收价值并不仅仅局限于土地当前产值，而是需要综合多方面因素进行分析。房地产评估遵循了供需原则、替代原则与贡献原则，都是根据市场价格形成规律做出的价值评估与判断，商品的价格由该商品供给和需求的均衡点决定，房地产估价所采用的收益法、假设开发法与基准地价法也都以市场信息与替代市场来反映土地的合理价值。

4.4.3房地产评估的本质是根据市场价格形成过程来判断房地产价格，从这个方面来看，土地征收价值并不仅仅局限于土地当前产值，而是需要综合多方面因素进行分析。房地产评估遵循了供需原则、替代原则与贡献原则，都是根据市场价格形成规律做出的价值评估与判断，商品的价格由该商品供给和需求的均衡点决定，房地产估价所采用的收益法、假设开发法与基准地价法也都以市场信息与替代市场来反映土地的合理价值。

4.5房地产评估在土地征收补偿中的应用对策

4.5.1当前关于土地拆迁价格的评估，估价方法主要采取以基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价格，这种计算方式与法律规定中的市场评估存在出入。房屋的价格是由市场决定的，受多种环境因素的影响，仅以基准价格来进行市场估价没有说服力，估价计算的依据并不科学。

4.5.2当前房屋基准价的测算本质上属于一种政府行为，由政府认定评估机构并开展有关价格的评估测算，这种估价流程不符合具有市场价格形成规律的房地产评估模式。因此，相关部门应按照法律规定，选用基于房地产评估模式的土地价格评估方法，从市场化角度保证土地征收补偿的合理化。首先，选择合适的房地产评估机构，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，任何单位和个人不得干预房地产评估机构的选择，因此在土地征收赔偿过程中需要遵循公平公正原则，通过公开招标或竞争性谈判择优选取房地产评估机构，从而保证评估价格的合理性。其次，遵循房地产评估相关流程，相关评估机构应严格根据其法定义务，按照相关规定流程进行价格评估，结合当地房地产市场具体情况选择合理的评估方法，确保能够从市场化角度反映土地征收评估补偿价格的合理性。同时，还要严格按照操作规程提供评估报告，确保评估报告真实有效并具有法律效力。

4.6健全房地产投资领域内的法律制度，加强会计监督

与发达国家相比，我国法律对会计舞弊的统一规定还不成熟，对舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制亦不健全，这就为那些利用公允价值进行会计舞弊者留下了操纵的空隙。因此，要在立法上加强证监会、国家审计部门和财政部门等国家监管部门以及会计师事务所等社会监督机构的监督作为。除了要求他们进行不定期的抽查外，还要开展必要的全面稽查。对于查处的徇私舞弊、滥用公允价值者要进行严肃处理，对于屡教不改的要坚决取消其准入资格.

结束语

当前，在我国范围内的经济一体化进程中，房地产评估的规模与发展速度都是飞快的。这种转变为我国房地产评估事业的发展提供了很大的历史机遇，也提供了巨大的发展空间。要强化房地产估价制度的改革，强化评估从业人员的职业素养和职业操守，促进我国房地产评估事业的改革与发展。房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位.

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