农村房屋权籍调查确权登记问题处理

农村房屋权籍调查确权登记问题处理

杨奎军

淄博市不动产登记中心  山东淄博  255000

摘要：当前，为了最大限度地促进农村产权确权、登记和发证的正常进行，中国各地的国土资源办公室进行了广泛的房地产整合调查和测绘工作。在这个过程中，为了确保工作的质量和进度，使用了许多先进的检测和绘图技术。然而，经过长期的应用实践，现代探测测绘技术的应用也存在相关问题。因此，有必要有效分析技术应用过程中的不足，制定科学有效的应对策略。切实提高农村产权整合工作的整体质量和效率，确保工作顺利进行。

关键词：农村房屋；权籍调查；确权登记

引言

党中央、国务院高度重视农业和不动产权利登记工作。农村不动产登记是自然资源管理的基础性工作，也是深化农村集体产权制度改革、促进乡村振兴的重要支撑。基本完成农村土地确权登记颁证是土地管理体制改革的两个重要前提之一。中共中央、国务院在中央一号文件中多次强调，要加快农村农场和集体庭院登记，明确要求原则上在2020年底前完成。在我的工作和研究中，我发现由于过去农村住房地籍调查的基础差、历史悠久，以及农村住房建设场地广、情况复杂，存在大量未登记的农村住房和其他不动产。因此，在相关文件的基础上，分析了目前的情况和障碍，并讨论了相关的对策。

1.农村房屋权籍调查确权登记常见的问题

1.1权利人为非本农村集体成员的确权问题

根据现行法律法规,房屋使用权和房屋所有权的确认,需要符合不动产和土地整合的基本原则,内容一致的原则,以及土地使用和房屋建设程序的批准,必须经农民集体成员确认的法律法规。对于非农民集体成员,从事扶贫、搬迁、地质灾害防灾或农村新建,并经政府统一规划、批准使用房屋的,处理过程中应遵循撤离原房屋、同时取消登记的方法,新房屋使用房屋的权利,按照有关法律、法规规定。通过继承房屋占用农村房屋的,应当按照有关规定确定农村房屋的使用权和所有权。同时,有必要在不动产登记册和不动产证上标注权利为“权利是继承收益”。对农村地区城市居民非法获得的、购买的或非法建造的住宅楼宇的使用权和占有权不予承认”。

1.2宅基地审批、农房建设和登记工作薄弱

发生了很多违章建筑事件。城市对农村和农村住房管理的审批和登记不够重视。许多地方十多年来一直不允许拥有农场，登记和财产调查等基础工作相对薄弱。农村规划和管理相对薄弱，规划和建设许可证以及住房登记很少覆盖农村地区。由于农场许可证的数量相对有限，申请许可证和建筑许可证的程序困难，农民感到不负责任，无论如何都无法批准农场，因此他们根本不申请并开始建造房屋，也不通过私人贸易。“非法农场种类繁多，对农村农场的执法力度不足。许多土地管理部门只有一个人，执法力量不断减弱，执法难度加大。”自然资源部作出行政处罚后，已根据执行法律向法院提交了执行申请。法院缺乏人力，接受的意愿也不高。许多行政制裁难以执行。

2.农村房屋权籍调查确权登记的策略总结

2.1创新工作手段

由于农舍数量众多,面积多样,因此采用了传统的手工测量方法。虽然渲染精度相对较高,但操作效率相对较低,所获得的数据相对简单。同时,考虑到相对复杂的地形,必须投入大量的人力和物力。为了解决这个问题,引入了无人机雪地摄影测量技术和实时3D技术来采集高分辨率的图像数据,结合信息技术的运用来辅助办公工作的发展,形成完整的数据信息,建立丰富的数据库,实现空间数据和属性数据的统一管理,分析和应用,达到按需制图和动态制图的目的。利用信息技术支持办公发展,形成完整的数据信息,建立丰富的数据库,实现空间数据和属性数据的统一管理、分析和应用,达到按要求进行制图和动态制图的目的。

2.2进一步明确农房和宅基地的不动产权利

农场登记使用权是村民作为农村集体经济组织成员享有的一项限制性产权，具有社会保护性质。农场使用权登记权的所有人在申请家庭批准时都是亲属，包括未婚妇女和婚后没有在当地获得农场的妇女。在户主去世或转移后，如果农民仍然存在，则无需登记使用权的继承，只能更改户主的姓名。人们认为，如果农村建设是合法建造的，并且应该向投资者登记，那么你就可以获得它的财产。然而，如果农村住房建在农民共同所有、仅经投资者批准的农场上，这将导致农村住宅产权和农业产权之间的差异，这违反了实施《不动产登记暂行条例》的条例第二条规定的统一登记原则。如果农民不共享他们的家庭，家庭所有权通常是共享的，因此将农业旅游登记为家庭成员进行共享是不合适的。

2.3集中签字盖章效率提升

结合当前我国国情政策来看，当下大部分农村宅基地都实施了无偿应用政策，这将导致户主在宅基地登记方面的权利意识和重视程度进一步降低，大部分户主在确权调查工作的过程当中出现了不配合的情况，使得工作难度进一步提升。因此必须要充分重视互助配合度低的问题，有效地结合村组干部的引导，最先开展代理指界以及输出权籍调查，有效地联动当地政府和村组干部进行群众动员，把所有的村民集中在办公地点进行签字和盖章，并完成相关信息的确认工作。现场确认能够有效地降低失误率，测绘工作人员也能够及时的纠正相应的问题，在最大程度上提升确权信息的准确度，保证签字盖章的效率。

2.4对已审批但未规划或缺建设手续的已建宅基地，要把握好政策衔接，灵活应用

对于已批准但未规划或未办理建设手续的住房基地，《自然资源部关于加快推进住房和建筑集体领地使用权登记的通知》（中发〔2020〕84号）提出，根据居住区所在城市进行区分，在《城市与景观法》实施前后，无法在市区内外提供符合2008年之前竣工的设计或施工要求的相关材料；“对于后续建设，必须由村委会公布，并由市人民政府根据审查结果进行登记。”尽管有“不能通过登记使非法使用土地合法化”的规定，但一些农村房屋也根据实际情况进行了“开发”。各地颁布的《城市法》和《违法建筑管理条例》的大部分实施措施必须得到遵守。规划条件未经修改或经审查符合规划条件的建设项目，不予终审，住房登记机关不予办理住房登记。事实上，84号文件明确规定，必须遵守已批准的地方标准。在实践中，有必要理解地方法规与第84条之间的联系，并灵活应用地方地籍和住房调查的结果。如果环境中没有太多类似的情况，您也可以通过完成规划过程和简化处理过程来完成编写、注册和颁发证书的任务。

结束语

综上所述，目前，我国农村宅基地产权测绘还存在许多问题。在当前我国农村宅基地发展的背景下，要切实加强对农民财产权和合法财产权的保护，就必须有效开展农村宅基地申请的全面登记管理，履行农村集体建设用地的登记管理义务。这样农民的合法权益就不会受到非法侵犯。此外，要有效促进农村各种生产要素在城乡之间的流动，有效发挥不动产登记在土地改革生化过程中的有效价值和重要性，并在此基础上对存在的问题进行深入研究和分析，有效创新和完善相关技术和调查手段，使调查技术不断提高，有效促进测绘工作的进展，最大限度地保证确权工作的整体质量水平。

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