探究老旧住宅小区改造工程的建议

探究老旧住宅小区改造工程的建议

王波

江苏雨田工程咨询集团有限公司苏北分公司 江苏连云港 222000

摘要：随着中国经济的飞速发展，城市人居环境质量和整体形象也得到了显著改善，新建设起来的小区无论是美观度还是居住舒适度都让人满意，但是城市中更多的还是老旧小区。无论是房屋本身，还是房屋的配套设置都已经严重失修，不但不能方便居民的生活，还给居民正常的生活带来了许多不便等。老旧小区改造不仅是城市形象规划的需要，还是老旧小区内居民的实际需求，为城市的可持续健康发展提供了有力的帮助。然而，老旧小区改造工程并不容易，牵涉到许多问题，再加上改造工程不能干扰到居民正常的生活，整个改造工程显得困难重重。本文作者就老旧小区改造工程中的难点进行了深入的分析，对如何做好老旧小区改造工程进度管理提出了一些建议，让工程施工进度管理做的更好。

关键词：老旧小区；改造工程；工程建议

引言

老旧小区改造工程既是惠民利民政策的直接表现，还是构建文明城市的有效手段，解决了小区居民日常生活中的许多不便。根据国家和省对老旧小区改造的要求，老旧小区改造工程施工现场要尽量保持干净整洁，避免干扰到居民出行，施工过程中应注意噪音污染和灰尘污染，让居民的居住环境焕然一新，共同分享国家经济发展的成果。项目进度管理是老旧小区改造工程管理人员关注的重点，它决定了项目能否按时完成。因此，相关工作人员应该根据老旧小区的具体情况，适当调整管理方式，提高改造工程的施工效率，让施工进度管理计划达到预期的目标。

我有幸参加了连云港市2022年的老旧小区改造项目的监理工作。

1城市老旧小区普遍存在的问题及改造内容

1.1城市老旧小区存在的普遍问题

大多数的老旧住宅小区的建成时间较久，可追溯到上世纪七八十年代，而且建设方式比较粗糙，结构集中是砖混结构、预制楼板。经过几十年的使用后房屋及其配套设施出现了各种各样的问题，而且以前的基础设备配套已经无法满足人们现在的需求。城市老旧小区普遍存在的问题实质上还是因为以前的小区规范方案比较简单，没能考虑到居民各方面的需求，而且随着时代的进步，人们的生活需求也发生了根本性的变化。比如说，许多老旧小区停车面积不足，车辆只得乱停乱放，给居民生活造成了很多麻烦。除此之外，居民活动场所、公共绿地、环卫、安防及消防等设施也不完备，供水、供电、供气管网老化，排水管道损坏堵塞等等，严重干扰到了老旧小区居民。因此，改造老旧小区势在必行，要对小区道路老化、雨污水混流、路面破损、消防设施缺乏等进行改善，最大限度地消除老旧小区中的安全隐患。

1.2城市老旧小区改造的内容

相较于其他的建筑工程项目，老旧小区改造项目施工有着显著的特点，将改造项目与其他建筑工程项目区分开来。鉴于老旧小区改造项目的复杂性，小区居民的想法也不统一，改造小区的过程中可能会遭到各种原因的阻碍，为此，相关的工作人员需要调整心态，积极解决遇到的问题，推动改造项目的进度，并且努力提升改造效果，为市民创造更加舒心的活动条件。除了处理外立面观感及裂缝、房顶渗漏、排水管道堵塞等情况外，改造工程还应根据城市规划需要，改善社区内的景观绿化效果，安装健身锻炼器械等附属设备，完善雨污分流系统的改造。与此同时，在老旧小区改造工程施工中，应严格遵守国家有关规范，使用合适的机械设备，确保老旧小区居民能保持着原有生活节奏，前期配合社区工作人员做好宣传和辅助工作，不能在过早或过晚的时间内进行施工，禁止干扰到居民的日常生活。若是部分施工必然会干扰到小区居民，施工单位要应及时与社区及居民委员会协商，提前通知小区内的居民，并表达歉意。

2城市老旧住宅小区改造施工技术

2.1外墙、屋顶的改造施工

随着时间的推移，许多老旧小区建筑的外墙、屋顶已经出现了损坏，外墙粉刷层风化严重、涂料逐渐脱落，外立面出现了明显的裂缝，下雨的时候雨水会从裂缝渗入，造成墙面霉变。为了保证建筑的观感，对外墙分不同在改建工作过程中，必须采取有效的措施，通过铲除风化层、使用外墙专用腻子（三遍）、网格布和防水涂料材料、外墙真石漆等多种材料对建筑外墙进行综合改建，改变老旧建筑观感差与不防水的缺陷。为了提高屋面等防水薄弱部位的防水隔热性能，采用聚苯乙烯保温包和聚氨酯防水涂料和SBS防水卷材对屋面整体进行处理。

2.2排水系统的改造施工

老旧小区的排水系统是最容易出现问题的地方，以前的排水管道比较狭小，导致使用时经常堵塞，而且我国以前使用的排水系统大多是将污水排放到附近的河流，在人口密度较低、住宅小区数量较少的情况下是不会出现问题的，这种系统是完全可以满足居民的需求。由于中国城市化进程的加快，大量农村人口转移到城市，城市的人口密度越来越高，老旧小区排水系统的堵塞问题日益突出，给市民的日常生活造成了很大的麻烦。为此，在改造过程中，应当采取有效措施，合理规划雨污水管道系统，将降雨和污水分流入网，以保证排水的通畅，为市民的日常生活创造更为健康、舒心的环境。鉴于老旧社区的管道改建极具挑战性，为了减少对社区设施的破坏，可以采取单独建设污水处理系统的方式来实现这一目标。

3城市老旧住宅小区改造工程的管理

3.1制定科学合理的管理计划

在老旧小区改造项目开展之前，应当全面收集、处理和整理有关信息，以工程质量为出发点，综合考虑气候、经济、采购、设计等因素，确定最重要的工程任务，以保证项目的成功推进。施工单位应当制定一份经济合理的进度管理方案，并且依据施工的情况及时调整方案，以适应外部环境和条件的变化。施工单位应当对方案的实施情况加以记录、监督和检验，以分析实际施工进度与计划工期之间的差异，并及时调整方案，以保证老旧小区改造项目的总工期目标得以实现。

3.2加强与小区居民的沟通交流

在改造过程中，老旧小区的住户可能会受到许多负面的影响，严重影响他们的健康和休息。施工噪声、建筑施工和设备的存放，以及大规模建筑施工造成的道路问题等，都是改造工程给居民带来的不便。为了确保老旧小区改建的顺利实施，在施工前要告知居民施工可能带来的不便之处，加强与小区居民的沟通交流，以避免发生纠纷，延误工期。通过举办小区住户座谈会，让住户深入参与改建项目的设计工作，进一步提高居民对改造工程的包容度，还可以搭建一个多功能信息平台，收集和解决市民的诉求信息，促进老旧小区改造项目的公开透明。

3.3加强进度管理，注重文明施工

老旧小区改造工程是我国大力推行的民生工程，能够有效改善大量城市居民的生活质量。因此，有关单位应该加强对施工进度的管理，并坚持文明施工的原则，从而确保改造项目的顺利实施。为了确保改造工程的顺利进行，管理人员需要与社区居民进行有效沟通，明确改造施工所需的时间，并严格遵守文明施工的有关规定。如果发现任何故意延误施工进度或者不文明施工的情况，应当对项目负责人进行严厉惩罚，同时，根据相应的激励制度对优秀人员进行奖励。

严格按照“六个百分百”扬尘管控和非道路机械污染控制。施工即围挡、裸土物料即覆盖、土方和拆除湿法作业、运输车辆密封、出入车辆冲洗、施工道路硬化、洒水降尘。

3.4明确施工进度，加强安全管理

在老旧小区改造中，施工现场就在小区内部，施工时会有小区居民经过，并且拆除、挖掘、电焊等工作都会给行人和车辆带来安全隐患，因此除了要注重施工进度管理外，还必须加强施工安全控制，以保证小区居民的人身安全。负责老旧小区改造工程的工作人员必须充分考虑人员密度和住户的行动路线，将住户的安全放在首位，在明确施工进度管理计划的同时加强安全管理，在施工现场设有明显的警告标识，并将每个施工环节的安全管理工作责任分配给具体的负责人，以保证建设过程的顺利完成。

3.5重视施工质量

在老旧小区改造项目中，最重要的任务是确保施工质量达到规定的标准，以便为住户创造健康、舒心的环境。因此，在施工阶段，应该加强对材料质量、设计、施工技术等方面的管理，并严格按照规定的标准进行质量验收。无论老旧改造工程的内容和规模如何，都应该确保施工工作顺利开展，竣工阶段的工作也要尽可能地完美，不得给小区居民留下建筑垃圾或未填埋的隧道。

4结束语

总而言之，老旧小区改造工程不仅能够提高城市居民的幸福感，还能够提高城市美观度。所以，必须提前做好施工进度计划，确保进度计划清晰明了，并对所有施工环节的质量实行严格的监管，努力为老旧社区居民创造平安、舒心的环境，助力文明城市的创建。

参考文献

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[3]赵立志，丁飞，李晟凯.老龄化背景下北京市老旧小区适老化改造对策[J].城市发展研究，2022（7）：11-14.